Loyer

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Lorsque vous mettez un bien en location ou que vous louez un bien pour y vivre, quel que soit le type de location, cette location se fait en échange du paiement d'un loyer et de charges. Le point sur la question. 

Loyer : principes généraux

Montant du loyer

Le loyer est la contrepartie à la jouissance du bien concédée par le contrat de location. Il s'agit de la première obligation du locataire qui doit, selon l'article 1728 du Code civil « payer le prix du bail aux termes convenus ».

De manière générale, le montant du loyer est fixé librement par le bailleur lors de la conclusion du bail : ce montant figure au sein du contrat signé entre bailleur et locataire. 

Bon à savoir : dans certaines communes et pour certains types de baux (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), les loyers sont toutefois encadrés et ne peuvent pas dépasser certains plafonds.

Le loyer, comme les charges, se paie selon les modalités fixées par le contrat de location. Généralement, il est convenu que le paiement a lieu mensuellement par avance, c'est-à-dire au début de chaque mois. À la remise des clés qui marque l'entrée dans le logement, le locataire paie donc habituellement un loyer et des provisions sur charges.

Bon à savoir : la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation n° 2000-01 de la Commission des clauses abusives (publiée le 22 juin 2000), et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire est redevable du loyer jusqu'au terme du préavis (ou avant ce terme si le logement est occupé par un autre locataire avec l'accord du bailleur), mais pas au-delà.

Mode de paiement du loyer

Le loyer peut être réglé par chèque, par virement bancaire ou bien par prélèvement automatique (avec l'accord du débité). L'on peut également régler son loyer en espèces s'il est inférieur à la somme de 1 000 €.

Le règlement doit être adressé :

  • soit directement au bailleur ;
  • soit à l'intermédiaire mandaté (souvent une agence immobilière) qui le reverse ensuite au bailleur.

La perception du loyer donne droit au locataire de réclamer une quittance. Ce document atteste du paiement effectif.

Non-paiement du loyer

Le non-paiement du loyer correspond à une inexécution contractuelle, quel que soit le type de bail. Le bailleur serait alors fondé à réclamer le montant dû. La procédure à engager dépend des termes du contrat. La plupart des baux comportent une clause résolutoire, imposant au bailleur d'adresser une notification (par lettre recommandée ou par acte d'huissier) au locataire afin qu'il s'exécute sous un certain délai. À défaut, celui-ci encourt le risque de voir le bail résilié à ses torts. 

Bon à savoir : le fait de ne pas pouvoir exploiter les locaux commerciaux loués, en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement lié à la crise sanitaire, est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l’article 1722 du Code civil. À ce titre, le locataire est dispensé de son obligation de payer le loyer durant cette période (TJ Paris, 20 janvier 2021, n° 20/80923).

Voyons, au delà de ces quelques principes généraux, certains aspects particuliers touchant à la question du loyer, tel sa révision ou sa négociation.

Révision de loyer : principes et limites

Révision du loyer : principes

La révision du loyer intervient en fonction du type de contrat signé. L'on notera toutefois la permanence de deux grands principes.

Révision annuelle à la date anniversaire du bail

Ce type de révision est le plus fréquent, correspondant à une indexation du loyer sur le coût de la vie. Il existe différents indices, applicables selon le type de bail, révisés tous les ans. La révision annuelle du loyer suppose qu'une clause d'indexation soit prévue par le contrat de bail.

À noter : l'Institut national de la consommation (INC) propose un simulateur permettant de calculer annuellement la hausse du loyer, en fonction de l'indice de révision des loyers.

Exemple : les loyers des baux d'habitations soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont révisés, lorsqu'ils le peuvent, à l'aide de l'indice IRL (indice de référence des loyers). Les loyers commerciaux le sont au moyen de l'ILC (indice des loyers commerciaux).

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Révision lors du renouvellement du bail

Lors du renouvellement du bail, le propriétaire peut parfois, selon le type de bail, proposer à son locataire un réajustement du loyer au moment de son renouvellement.

Il existe pour cela une procédure spécifique en matière de logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (logements consentis à titre de résidence principale). Le bailleur peut émettre une proposition de révision au cas où celui-ci serait trop faible par rapport à des biens comparables (article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il faut que le loyer soit « manifestement sous évalué ».

Le bailleur doit en avertir le locataire 6 mois avant la date de renouvellement du bail soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit en mandatant un huissier.

Cette proposition doit être justifiée par des exemples concrets : le bailleur doit donner 3 à 6 loyers de référence (6 pour les agglomérations de plus d'1 million d'habitants et 3 pour les autres) en s'appuyant sur des exemples de locations similaires (en mentionnant le prix du loyer, l'adresse, etc.).

Bon à savoir : depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.

Le locataire dispose de 2 mois pour donner sa réponse : s'il refuse ou s'il ne donne pas de réponse, le bailleur peut saisir la commission départementale de conciliation (par courrier recommandé avec accusé réception).

Bon à savoir : le bailleur peut proposer au locataire une augmentation de loyer en échange de la réalisation de travaux d'amélioration dans le logement. Toutefois, rien ne peut lui être imposé en cours de bail sans son accord. Celui-ci devra être acté par un avenant au bail signé par les deux parties.

D'une manière assez similaire, il existe une procédure spécifique applicable en matière de révision des loyers commerciaux.

Le propriétaire qui souhaite augmenter le loyer lors du renouvellement du bail doit adresser un congé avec offre de renouvellement par acte d'huissier à son locataire, 6 mois avant l'échéance triennale du contrat.

Cet acte doit comporter la proposition du nouveau loyer. Si le locataire accepte, le bail est renouvelé dans ces termes. Le locataire peut refuser. Le litige sera alors tranché soit devant la commission départementale de conciliation soit, à défaut, par le juge des loyers commerciaux (tribunal judiciaire).

Bon à savoir : en matière de bail commercial, la fixation conventionnelle du loyer intervenue entre les parties en cours de bail à la suite d’une transaction constitue une modification notable des obligations respectives des parties justifiant le déplafonnement et qui emporte renonciation à la procédure de révision judiciaire du loyer (Cass. 3e civ., 15 février 2018, n° 17-11.866).

Restrictions et encadrement dans les zones tendues : un particularisme applicable aux logements soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

Limites pour la révision du loyer

En cette matière et dans certaines communes appelées zones tendues du fait de hauts niveaux de loyers observés, la révision de loyer pour tous les baux renouvelés ou conclus est plafonnée.

Cette révision de loyer est en principe limitée à la variation de l'indice de référence des loyers. Elle peut toutefois être supérieure en cas de loyer sous-évalué ou de travaux effectués. L'augmentation ne doit alors pas dépasser :

  • 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et ceux appliqués dans le voisinage pour des locations similaires ;
  • une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d'amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le montant de ces travaux correspond au moins au montant de la dernière année de loyer.

Des dérogations à l'encadrement des loyers restent néanmoins possibles en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).

Bon à savoir : selon le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023), les agglomérations concernées sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Dispositif d'encadrement des loyers

Parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan) instaure, à titre expérimental, un dispositif spécifique d'encadrement des loyers.

Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014. Il s'applique dans les zones tendues qui souhaitent encadrer les loyers sur leur territoire (tout ou partie du territoire). Il est entré en vigueur à :

  • Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
  • Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 actualisé par un arrêté préfectoral du 20 février 2023 pour les montants applicables à compter du 1er avril 2023) ;
  • Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1er avril 2022 actualisé par un arrêté du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
  • Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 actualisé par un arrêté du 29 septembre 2023 pour les montants applicables à compter du 1er novembre 2023)
  • Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 1er décembre 2021 actualisé par un arrêté préfectoral du 4 mai 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2023) ;
  • Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23 mai 2022 actualisé par un arrêté du 13 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2023) ;
  • Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20 juin 2022 actualisé par un arrêté du 20 juin 2023 pour les montants applicables à compter du 15 juillet 2023).

Dans les territoires concernés, le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré d'au moins 30 %.

Le loyer de référence est fixé selon le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique en fonction des données recueillies et analysées par l'observatoire local des loyers agréé.

À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).

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Négocier une baisse de loyer : quand et comment ?

Il existe certains cas dans lesquels le locataire peut demander une baisse (permanente ou temporaire) de son loyer ou une absence temporaire de loyer :

  • lorsque le logement nécessite des travaux et que le locataire propose au bailleur de les réaliser lui-même ;
  • lorsque le propriétaire fait réaliser des travaux dans le logement qui durent plus de 21 jours ;
  • en cas de trouble de jouissance conséquent (dans son étendue et dans le temps). Tel peut être le cas du fait d'un dégât des eaux dont le locataire n'est pas responsable. 

Il convient pour cela d'échanger par écrit avec son bailleur, quel que soit le support, pourvu qu'il puisse être durable (lettre, e-mail, etc.). Pour se prémunir de toute contestation, la lettre recommandée avec accusé de réception reste le meilleur moyen de communication. 

Enfin le locataire peut négocier une baisse de loyer en échange de travaux réalisés par ses soins. Bien entendu, le bailleur doit avoir donné son consentement au préalable quant aux travaux et à la baisse de loyer consentie. L'accord peut faire l'objet d'une clause insérée au contrat initial ou d'un avenant ultérieurement conclu.

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