Augmentation du loyer au renouvellement du bail : règles et procédure

En bref

• Le bailleur doit notifier sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Le locataire peut accepter, refuser ou saisir la commission départementale de conciliation.
• Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation depuis août 2022 en métropole.
• Le montant de la hausse varie selon que le logement se situe en zone tendue ou non.

Les conditions pour augmenter un loyer manifestement sous-évalué

La réévaluation du loyer au renouvellement du bail ne peut intervenir que si le montant actuel est inférieur aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Cette comparaison s’appuie sur des références précises que le propriétaire doit fournir.

Le nombre de références exigées varie selon la taille de l’agglomération. Dans les agglomérations de plus d’un million d’habitants, le bailleur doit présenter au moins 6 références de loyers. Dans les autres zones, 3 références suffisent. Ces références doivent obligatoirement concerner à hauteur des deux tiers des locataires en place depuis au moins 3 ans.

Chaque référence doit mentionner des informations détaillées : adresse complète avec tranche de numéro, type et époque de construction, étage, présence d’un ascenseur, surface habitable, nombre de pièces, annexes, équipements, durée d’occupation et montant du loyer hors charges. Ces éléments permettent d’établir une comparaison fiable avec le logement concerné.

L’interdiction pour les logements énergivores

Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer, il est interdit d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique. Cette mesure vise à encourager la rénovation énergétique du parc locatif privé.

Avant cette date, le propriétaire pouvait proposer une hausse uniquement si la consommation énergétique du logement était inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an, justifiée par un DPE de moins de 4 ans. Cette restriction ne s’applique pas dans les territoires d’outre-mer où le bailleur fixe librement le loyer, quelle que soit la classe énergétique.

Le calcul du nouveau loyer selon la zone géographique

Le montant de l’augmentation du loyer lors du renouvellement dépend de la localisation du logement. Les règles diffèrent entre les zones tendues et les autres territoires. Les zones tendues correspondent aux agglomérations de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Hors zone tendue

Dans les communes non situées en zone tendue, le propriétaire peut aligner le loyer sur les loyers du voisinage sans plafonnement spécifique. La hausse doit néanmoins rester cohérente avec les références fournies et peut être contestée par le locataire si elle paraît excessive.

La réévaluation s’appuie exclusivement sur la comparaison avec des logements similaires. Le bailleur peut consulter les observatoires locaux des loyers, les associations de locataires ou les agences immobilières pour obtenir ces données de référence.

En zone tendue

Dans les zones tendues, l’augmentation du loyer est limitée à la moitié de la différence entre les loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer actuel. Cette règle vise à protéger les locataires dans les secteurs où la pression locative est forte.

Une exception existe lorsque le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité depuis le dernier bail. Si le montant de ces travaux représente au moins une année de loyer, le bailleur peut appliquer une majoration annuelle égale à 15 % du coût réel TTC des travaux divisé par 12.

Par exemple, pour des travaux s’élevant à 4 000 euros TTC et un loyer mensuel de 300 euros, la majoration mensuelle possible atteint 50 euros. Le calcul s’effectue ainsi : 4 000 euros multipliés par 15 %, soit 600 euros, divisés par 12 mois.

Les communes avec encadrement expérimental des loyers

Certaines communes en zone tendue appliquent un dispositif d’encadrement expérimental des loyers avec des plafonds spécifiques. Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Plaine Commune, Lyon, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux, Pays Basque et une partie de Grenoble-Alpes Métropole sont concernés.

Dans ces territoires, le préfet fixe des loyers de référence, des loyers de référence majorés et des loyers de référence minorés selon le type de logement, le nombre de pièces et la date de construction. Le propriétaire peut proposer une augmentation uniquement si le loyer actuel est inférieur au loyer de référence minoré, et dans la limite de ce dernier.

L’interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F ou G s’applique également dans ces communes depuis le 24 août 2022 en métropole. Le locataire peut de son côté demander une diminution si le loyer dépasse le loyer de référence majoré.

La procédure de notification au locataire

Le bailleur qui souhaite augmenter le loyer au renouvellement doit respecter une procédure stricte. La proposition doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Cette notification s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé.

La lettre doit obligatoirement contenir le texte intégral de l’article 17-2 I de la loi du 6 juillet 1989, le montant du nouveau loyer proposé et les références de loyers utilisées pour justifier la hausse. L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité de la proposition.

La réponse du locataire

Le locataire dispose d’un délai pour répondre à la proposition d’augmentation. Il doit notifier son acceptation ou son refus par écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail. L’absence de réponse dans ce délai vaut refus.

En cas d’acceptation, le nouveau loyer s’applique à compter du renouvellement du bail. Si le locataire refuse ou ne répond pas, la hausse ne peut pas être mise en œuvre sauf accord ultérieur ou décision de la commission départementale de conciliation.

Les recours en cas de désaccord

Lorsque le locataire conteste l’augmentation proposée, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette saisine doit intervenir avant la fin du bail. Le propriétaire peut également prendre cette initiative si le locataire a refusé sa proposition.

La commission dispose de 2 mois pour rendre un avis. Si les parties parviennent à un accord à l’issue de cette conciliation, la hausse convenue s’applique au renouvellement du bail. En l’absence d’accord, le bailleur ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection avant la fin du bail.

Si le juge est saisi avant l’échéance du bail, il fixe le montant du nouveau loyer en tenant compte des éléments fournis par chaque partie. Si aucune saisine n’intervient avant cette date, le bail est reconduit tacitement aux conditions antérieures, sans augmentation.

L’application progressive de la hausse

La réévaluation du loyer ne s’applique pas en une seule fois. Pour les locations vides, la hausse se répartit par tiers annuel lorsque la durée du bail est de 3 ans, ou par sixième annuel pour un bail de 6 ans. Cette progressivité permet au locataire de s’adapter à l’évolution du montant.

Lorsque l’augmentation dépasse 10 % du loyer initial, elle s’étale obligatoirement par sixième annuel, quelle que soit la durée du bail. Pour les locations meublées, la hausse s’applique immédiatement, sauf si elle excède 10 %, auquel cas elle se répartit par tiers annuel.

Cette application échelonnée garantit un équilibre entre le droit du propriétaire à obtenir un loyer conforme au marché et la capacité du locataire à absorber cette évolution financière.

La révision annuelle du loyer en cours de bail

La révision annuelle du loyer diffère de l’augmentation au renouvellement du bail. Elle intervient en cours de bail et repose sur l’indice de référence des loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Cette révision n’est possible que si une clause spécifique figure dans le contrat de location.

Le calcul s’effectue selon la formule suivante : loyer hors charges multiplié par l’IRL actuel, divisé par l’IRL de référence précédent. Au deuxième trimestre 2025, l’indice de référence des loyers s’établit à 146,68 en métropole, 144,56 en Corse et 145,27 dans les départements d’outre-mer.

Cette révision annuelle ne nécessite pas l’accord du locataire si la clause existe dans le bail. Elle se distingue de la réévaluation au renouvellement qui requiert une procédure spécifique et l’acceptation du locataire ou une décision de justice.

L’augmentation après travaux d’amélioration

Le propriétaire peut également proposer une augmentation du loyer en cours de bail après avoir réalisé des travaux d’amélioration à sa charge. Cette possibilité requiert l’accord exprès du locataire et doit être prévue par une clause spécifique du contrat ou par un avenant.

Les travaux doivent apporter une amélioration réelle au logement : installation d’un système de chauffage performant, rénovation de la salle de bain, amélioration de l’isolation thermique. Le montant de la majoration se calcule en fonction du coût des travaux et doit rester proportionné.

Cette augmentation se distingue de la réévaluation au renouvellement du bail car elle intervient pendant la durée du contrat et nécessite systématiquement l’accord du locataire. Sans cet accord, le bailleur ne peut pas imposer la hausse.

Les ressources pour obtenir des références de loyers

Pour justifier une augmentation du loyer au renouvellement, le propriétaire doit s’appuyer sur des références fiables. Les observatoires locaux des loyers constituent une source privilégiée pour obtenir ces données. Ces organismes collectent et analysent les loyers pratiqués dans chaque territoire.

Les associations de locataires et les agences immobilières peuvent également fournir des informations sur les loyers du voisinage. Le bailleur doit veiller à sélectionner des logements réellement comparables en termes de surface, d’emplacement, d’équipements et d’état général.

Les agences départementales pour l’information sur le logement proposent des conseils gratuits aux propriétaires et aux locataires sur la révision et la réévaluation du loyer. Ces structures accompagnent les parties dans leurs démarches et facilitent la résolution amiable des différends.