Vous avez le droit d'augmenter le loyer en fin de bail, à partir du moment où vous avertissez votre locataire à temps et si vous pouvez justifier de la pertinence de cette augmentation.
Une fois les justificatifs réunis, vous devez aviser votre locataire qui, de son côté, est en droit de refuser. D'autres démarches peuvent alors être entreprises.
Voici comment augmenter un loyer en fin de bail.
1. Réunissez les preuves nécessaires
- Si le logement se trouve dans une agglomération de plus d'un million d'habitants, vous devrez prouver qu'au moins 6 habitations identiques sont louées à un prix supérieur à la vôtre.
- Si le logement se trouve dans une agglomération de moins d'un million d'habitants, vous devrez prouver qu'au moins 3 habitations identiques sont louées à un prix supérieur à la vôtre.
Bon à savoir : par « habitation identique », on entend des logements comparables, situés dans le voisinage, et dont les 2/3 hébergent le même locataire depuis 3 ans.
Le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.
Dans les communes soumises à un encadrement des loyers
Si votre logement se situe dans une commune soumise à un encadrement des loyers, votre augmentation de loyer ne peut pas dépasser certains plafonds. Pour tous les baux renouvelés ou relocations, la révision ne doit pas dépasser la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).
Si l'ancien loyer était relativement sous-évalué ou que vous avez effectué des travaux, l'augmentation doit respecter les plafonds suivants :
- 50 % de la différence entre le dernier loyer appliqué et ceux appliqués dans le voisinage pour des locations similaires ;
- majoration annuelle égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes effectués depuis le dernier renouvellement du bail lorsque le montant de ces travaux correspond au moins au montant de la dernière année de loyer.
Par ailleurs, certains logements sont exclus du dispositif d'encadrement des loyers :
- les logements qui font l'objet d'une première location ;
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ;
- les logements ayant fait l'objet, depuis moins de 6 mois, de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyers.
En cas de loyer manifestement sous-évalué, ou pour faire suite à la réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, le loyer ne peut être augmenté que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Bon à savoir : selon le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, les agglomérations concernées par l'encadrement des loyers sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Dispositif spécifique d'encadrement des loyers
Parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi ALUR de 2014.
Le dispositif complémentaire de la loi ALUR avait été appliqué à Paris (août 2015) et à Lille (février 2017), mais les arrêtés relatifs à ce dispositif d'encadrement des loyers avaient été annulés par la justice administrative. Le tribunal administratif (TA) de Lille avait prononcé l'annulation de l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2016 par un jugement du 17 octobre 2017. Le TA de Paris avait annulé les arrêtés préfectoraux des 25 juin 2015, 20 juin 2016 et 21 juin 2017 par un jugement du 28 novembre 2017. La cour administrative d'appel de Paris avait confirmé cette décision le 26 juin 2018.
Le nouveau dispositif d'encadrement des loyers s'applique dans les zones tendues qui souhaitent encadrer les loyers sur leur territoire (tout ou partie du territoire). Dans les villes concernées, les 2 mécanismes d'encadrement des loyers s'appliquent de manière complémentaire.
Les loyers des nouveaux baux doivent donc être fixés dans une double limite :
- en fonction du loyer appliqué à l'ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pour l'ensemble des zones tendues ;
- en fonction des valeurs fixées par arrêté préfectoral.
Le dispositif spécifique d'encadrement des loyers est en vigueur à :
- Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019 (arrêté préfectoral du 29 mai 2019 actualisé par un arrêté préfectoral du 2 juin 2022 pour les montants applicables à compter du 1er juillet 2022) ;
- Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020 (arrêté préfectoral du 30 janvier 2020 actualisé par un arrêté préfectoral du 7 février 2022 pour les montants applicables à compter du 1er avril 2022) ;
- Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021 (arrêté préfectoral du 1er avril 2022 actualisé par un arrêté du 6 mai 2022 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2022) ;
- Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021 (arrêté préfectoral du 29 septembre 2021 actualisé par un arrêté du 28 septembre 2022 pour les montants applicables à compter du 1er novembre 2022)
- Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville) pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021 (arrêté préfectoral du 1er décembre 2021 actualisé par un arrêté préfectoral du 6 mai 2022 pour les montants applicables à compter du 1er juin 2022) ;
- Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 (arrêté préfectoral du 23 mai 2022) ;
- Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 (arrêté préfectoral du 20 juin 2022).
C'est le préfet qui fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré d'au moins 30 %.
Le loyer de référence est fixé selon le type de location, le nombre de pièces, l'époque de construction et le secteur géographique. Le loyer de référence et le loyer majoré doivent figurer dans le bail, pour l'information du locataire.
À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
Bon à savoir : les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral sont définis en fonction des données recueillies et analysées par l'observatoire local des loyers agréé. Pour Paris, il s'agit de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP).
2. Avisez le locataire
Pour aviser votre locataire de l’augmentation, vous devez lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception 6 mois avant la date de fin de bail, accompagnée des justificatifs requis. Le loyer ne pourra pas être augmenté si cette condition n'est pas remplie.
Attention : la date de référence étant la date de réception du courrier, il est préférable de l'envoyer 7 mois avant la date butoir, ou d'utiliser un pli d'huissier.
3. En cas de refus du locataire
L'absence de réponse ou de refus du locataire dans les deux mois suivant la réception du courrier est considérée comme un refus.
Le bailleur dispose alors des 4 derniers mois avant la fin du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, en s'adressant à la préfecture du lieu où se situe le logement.
Au cas où la commission ne parvient pas à concilier les deux parties et rend un avis de non-conciliation, vous devez impérativement vous adresser au tribunal judiciaire (ex-tribunal d’instance) avant la fin du bail.
Le juge décidera alors du montant de l'augmentation du loyer ou déboutera votre demande.
Bon à savoir : le loyer ne pourra être augmenté si le bailleur n'a pas saisi le tribunal judiciaire avant la fin du bail.