En tant que bailleur, vous avez la possibilité d'augmenter le loyer en fin de bail si vous êtes en mesure de justifier cette augmentation. Cependant, cette hausse doit se faire progressivement sur 3 ou 6 ans et ne pas dépasser les limites légales en vigueur au niveau régional ou départemental.
Voici comment calculer une augmentation de loyer en fin de bail.
1. Vérifiez l'existence de plafonds de hausse pour calculer l'augmentation de loyer
Dans certaines communes, une hausse de loyer ne peut pas excéder certains plafonds. C'est par exemple le cas à Paris ou dans d'autres communes dans lesquelles des niveaux de loyers trop élevés ont été observés. Il convient donc de se renseigner avant d'appliquer une hausse.
Une augmentation du loyer reste néanmoins possible en cas de loyer manifestement sous-évalués ou de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
Bon à savoir : le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, modifiant le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, a reconduit le dispositif d'encadrement des loyers pour une année, à compter du 1er août 2022.
Le mieux est de contacter l'Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) du département où se situe le bien immobilier concerné, afin de savoir si des règles spécifiques existent au sein de la zone géographique concernée.
Bon à savoir : parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ÉLAN) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi ALUR de 2014. Ce dispositif est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022. À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans les zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
2. Tenez compte du statut du propriétaire
Si le propriétaire est une personne morale, c'est-à-dire une entreprise, une association, une SCI ou autre, l’augmentation du loyer doit être étalée sur 6 ans, indépendamment de la valeur de l'augmentation.
À noter : on parle ici du propriétaire et non du bailleur. Le nom et le statut du propriétaire sont inscrits au contrat de location.
3. Si vous augmentez le loyer de moins de 10 %
Il n'est pas possible d'appliquer l'augmentation du loyer d'un seul tenant, celle-ci devant être répartie sur 3 ans à parts égales. On parle alors d'un étalement par tiers sur 3 ans.
Le calcul est alors le suivant : loyer actuel × augmentation (en %) / 3 et on applique le résultat tous les ans.
Exemple : après vérification de l'existence d'un plafond (étape 1), vous êtes, en tant que bailleur, en mesure d'augmenter le loyer de 1 000 € à hauteur de 6 %. Le calcul est alors le suivant : 1 000 € × 6 % / 3 = 20 €.
Le loyer augmentera donc de 20 € la première année, puis de 20 € la deuxième, et enfin de 20 € de plus la troisième année.
Au bout de 3 ans, le loyer sera donc de 60 € plus cher qu'à la fin du bail précèdent.
4. Si vous augmentez le loyer de plus de 10 %
Là encore, non seulement la hausse ne sera pas applicable d'un seul tenant, mais elle devra être répartie sur 6 ans à parts égales. On parle alors d'un étalement par sixième sur 6 ans.
Le calcul est alors le suivant : loyer actuel × augmentation (en %) / 6, et on applique le résultat tous les ans.
Exemple : si, après vérification de l'existence de plafonds (étape 1), vous êtes est en droit d'augmenter un loyer de 900 € à hauteur de 12 %, le calcul est le suivant : 900 € × 12 % / 6 = 18 €.
Le loyer augmentera donc de 18 € la première année, puis de 18 € la deuxième, et ainsi de suite jusqu'à la sixième année.
Au bout de 6 ans, le loyer sera donc de 108 € plus cher qu'à la fin du bail précèdent.
5. Cas particulier
Si le bail ne dure que 3 ans, l'augmentation du loyer est appliquée comme prévu tous les ans sur 3 ans et se poursuit sur 3 autres années en cas de renouvellement du bail.