En bref
- La révision du loyer s’applique une fois par an à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat de location.
- Le calcul utilise l’indice de référence des loyers du trimestre mentionné dans le contrat de bail habitation.
- Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus bénéficier d’une augmentation du loyer depuis août 2022 en métropole.
- Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour demander la révision, sans effet rétroactif possible.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
L’indice de référence des loyers représente la moyenne de l’évolution du prix de la consommation hors tabac et hors loyers sur les douze derniers mois. L’INSEE publie cet indice chaque trimestre, avec des valeurs spécifiques pour la métropole, la Corse et les départements d’outre-mer. Au premier trimestre 2026, l’IRL du trimestre atteint 146,60 pour la métropole continentale, soit une variation annuelle de 0,78 %.
Les bailleurs utilisent cet indice pour calculer la révision annuelle du loyer de leur logement locatif. La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement cette indexation des loyers, qui ne peut intervenir qu’une fois par an. Le contrat de bail doit obligatoirement mentionner le trimestre de référence servant de base au calcul de l’augmentation.
Comment se calcule la révision annuelle du loyer ?
Le calcul de la révision repose sur une formule simple : le loyer actuel multiplié par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Cette opération permet de déterminer le nouveau montant que le locataire devra régler à partir de la date anniversaire du bail d’habitation.
Prenons un exemple concret : un bail signé le 20 juillet 2024 avec un loyer de 600 euros et l’IRL du deuxième trimestre 2024 à 145,17. Pour la révision au 20 juillet 2025, le calcul s’effectue ainsi : 600 × 146,68 divisé par 145,17, ce qui donne un nouveau loyer de 606,24 euros. L’augmentation du loyer selon l’IRL reste donc proportionnelle à la variation de l’indice.
Les éléments inclus dans le calcul
Le montant soumis à la révision du loyer comprend le loyer principal ainsi que le complément de loyer éventuel. Les charges forfaitaires peuvent également faire l’objet d’une indexation selon les mêmes règles que le loyer de base. Le bailleur du logement doit prendre en compte l’ensemble de ces éléments pour établir le montant total de la location immobilière.
La date de signature du contrat de location détermine le trimestre de référence applicable. Si le bail ne précise pas cette information, le dernier IRL publié à la signature du contrat de bail sert de base au calcul. Cette règle garantit une application cohérente de l’indexation des loyers pour tous les baux d’habitation.
Quelles sont les règles spécifiques selon le type de logement ?
Logement du secteur privé
Les locations dans le secteur privé suivent les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. La révision intervient une fois par an à la date prévue dans le bail d’habitation, généralement à la date anniversaire du contrat. Le bailleur immobilier doit respecter scrupuleusement cette périodicité et ne peut procéder à plusieurs augmentations dans la même année.
Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 dans les DOM, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation du loyer. Cette interdiction s’applique aux révisions annuelles, aux renouvellements de bail et aux changements de locataire. Depuis le 1er janvier 2025, la mise en location de logements classés G est totalement interdite.
Logement conventionné Anah
Les logements ayant fait l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat bénéficient de règles particulières. La révision des loyers intervient de préférence chaque premier janvier, en utilisant l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente. Le loyer révisé doit impérativement rester inférieur au loyer maximum fixé par la convention Anah.
Un bail signé le 3 mars 2025 avec un loyer de 400 euros se révisera au 1er janvier 2026. Le calcul utilise l’IRL du deuxième trimestre 2025 et celui du deuxième trimestre 2024, aboutissant à un nouveau loyer de 404,08 euros. Cette méthode assure une gestion locative conforme aux engagements pris avec l’Anah.
Logement social
Les organismes HLM appliquent la révision du loyer chaque premier janvier de l’année. Le calcul compare l’IRL du deuxième trimestre de l’année précédente avec celui de deux ans auparavant. Cette règle spécifique aux baux d’habitation du parc social permet une évolution maîtrisée des loyers.
Pour un bail signé le 9 mars 2025 avec un loyer de 600 euros, la révision du 1er janvier 2026 donnera 606,24 euros. Les organismes peuvent appliquer des règles différentes lorsque des travaux de réhabilitation ont été réalisés, mais uniquement sur une durée limitée et dans le respect des textes en vigueur.
Quels délais respecter pour la révision du loyer ?
Le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de révision prévue dans le contrat de location pour demander l’augmentation du loyer. Passé ce délai, le droit à révision pour cette année est définitivement perdu. Cette prescription vise à éviter les situations où plusieurs années de révision seraient réclamées simultanément.
La révision ne peut jamais s’appliquer de façon rétroactive. Si la date de révision tombe le 13 mars 2025, le bailleur peut formuler sa demande jusqu’au 12 mars 2026. Le nouveau loyer prend effet à la date de la demande, et non à la date anniversaire du bail si celle-ci est dépassée. Cette règle protège le locataire contre une augmentation du loyer de façon rétroactive.
Quels outils utiliser pour calculer la révision ?
Plusieurs simulateurs en ligne permettent de calculer automatiquement la révision des loyers. Ces outils nécessitent la saisie du montant du loyer actuel hors charges, du trimestre de référence mentionné dans le bail et de la date de signature du contrat de bail. Le résultat obtenu reste indicatif et ne possède aucune valeur contractuelle.
Les bailleurs immobiliers peuvent également effectuer le calcul manuellement en consultant les tableaux d’indices de référence publiés par l’INSEE. Ces tableaux recensent les valeurs de l’IRL depuis 1998, avec une base 100 fixée au quatrième trimestre 1998. Le troisième trimestre 2019 affichait un indice de 129,99, tandis que le deuxième trimestre 2025 atteint 146,68.
Que se passe-t-il en cas de non-respect des règles ?
Un bailleur qui tenterait d’appliquer une révision supérieure à celle autorisée par l’IRL s’expose à des sanctions. Le locataire peut contester cette augmentation excessive et demander le remboursement des sommes indûment versées. La loi ALUR et la loi Élan ont renforcé les dispositifs de protection des locataires face aux pratiques abusives.
L’absence de clause de révision dans le contrat de location interdit toute augmentation du loyer en cours de bail. Le bailleur du logement ne peut modifier unilatéralement les conditions financières de la location immobilière. Seul un avenant signé par les deux parties ou le renouvellement du bail permettent alors de réévaluer le montant du loyer.
Comment formaliser la révision du loyer ?
Le bailleur doit informer le locataire de la révision du loyer par écrit, en précisant le nouveau montant et la date d’application. Une lettre simple suffit, mais un courrier recommandé avec accusé de réception apporte une preuve en cas de litige. Le document doit mentionner le calcul effectué avec les indices de référence utilisés.
La gestion locative du logement implique de conserver une trace de toutes les révisions appliquées depuis la signature du bail d’habitation. Ces documents permettent de justifier l’évolution du loyer et facilitent les démarches en cas de changement de locataire. Les bailleurs peuvent s’appuyer sur des modèles de lettres types pour formaliser correctement leurs demandes.
Tableau des valeurs récentes de l’IRL
| Période | Métropole | Corse | DOM | Variation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | 142,38 | 143,78 | 0,78 % |
| 2e trimestre 2025 | 146,68 | 142,46 | 143,86 | 1,04 % |
| 2e trimestre 2024 | 145,17 | 141,00 | 142,35 | 3,26 % |
| 3e trimestre 2020 | 130,59 | 126,82 | 128,13 | 0,46 % |
| 3e trimestre 2019 | 129,99 | 126,26 | 127,57 | 1,53 % |
FAQ
Peut-on réviser un loyer plusieurs fois dans la même année ?
Non, la loi du 6 juillet 1989 autorise uniquement une révision annuelle du loyer. Le bailleur ne peut procéder à plusieurs augmentations successives, même si l’IRL du trimestre a progressé entre-temps. La date anniversaire du bail ou la date prévue dans le contrat de location détermine le moment unique où la révision peut intervenir.
Que faire si le bailleur n’a pas révisé le loyer depuis plusieurs années ?
Le bailleur perd définitivement son droit à révision pour chaque année où il n’a pas formulé sa demande dans les douze mois suivant la date prévue. Il ne peut rattraper les années perdues ni appliquer plusieurs révisions cumulées. Seule la révision de l’année en cours reste possible si le délai n’est pas expiré.
L’interdiction de révision pour les logements F et G concerne-t-elle tous les baux ?
Cette interdiction s’applique uniquement aux baux d’habitation conclus ou renouvelés depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 dans les DOM. Les contrats de location signés avant ces dates conservent la possibilité de révision, mais contester une révision reste possible si le logement ne respecte pas les normes de décence.
Les charges locatives sont-elles soumises à la révision avec l’IRL ?
Les charges forfaitaires incluses dans le loyer peuvent faire l’objet d’une indexation selon les mêmes règles que le loyer principal. En revanche, les charges récupérables au réel ne suivent pas l’IRL mais correspondent aux dépenses effectives engagées par le bailleur pour le compte du locataire.