Votre bail arrive à échéance. Il est possible de le reconduire de manière expresse.
Le point sur la question.
Définition et modalités d'une reconduction expresse
La reconduction d'un contrat correspond à son renouvellement. Le caractère exprès signifie que les parties ont entendu volontairement et clairement manifester l'intention de renouveler le contrat.
Le renouvellement exprès d'un contrat est donc le fait de reconduire cet acte pour une nouvelle durée par une manifestation claire des parties.
Bon à savoir : la reconduction expresse est souvent facultative dans la mesure où la législation applicable à la plupart des baux ou les baux eux-mêmes, le cas échéant, prévoient dans leurs clauses une faculté de reconduction tacite du bail (dès lors qu'à l'échéance le locataire reste en possession des lieux sans contestation émanant du bailleur).
Ses caractéristiques sont les suivantes :
- La reconduction expresse peut être écrite ou orale.
- Elle peut émaner indifféremment du bailleur ou du locataire.
- Il est bien entendu préférable qu'un écrit constatant la reconduction expresse intervienne, pour de simples questions de preuve.
- Il est d'usage que la reconduction intervienne peu de temps avant la date d'échéance du bail dans la mesure où aucun congé n'aura été donné par les parties dans les délais impartis.
Bon à savoir : par opposition, la reconduction tacite est celle qui opère renouvellement du bail initial sans que les parties se soient concertées. Elle est prévue par une des clauses du bail ou par la loi.
Reconduction expresse et effets
Le principe d'une reconduction est de reprendre les termes du contrat initial et de les prolonger. Le bail sera donc reconduit dans ses dispositions, pour la même durée. Les droits et obligations des parties demeurent inchangés. Toutefois, tout dépend du type de contrat et il est parfois possible de renégocier certaines clauses contractuelles.
En cas de reconduction expresse d'un bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Les dispositions principales ne peuvent pas être remises en question, étant d'ordre public.
Précisément, le loyer ne peut être modifié, hors réévaluation à l'indice, que sous réserve des dispositions afférentes au plafonnement des loyers concernant certaines agglomérations (décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023).
À noter : parallèlement à l'encadrement de l'évolution des loyers, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi Élan) a instauré un dispositif spécifique d'encadrement des loyers. Celui-ci se substitue au dispositif complémentaire mis en place par la loi Alur de 2014. Le dispositif expérimental d'encadrement des loyers est en vigueur à Paris pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, Lille, Hellemmes et Lomme pour les baux signés depuis le 1er mars 2020, Plaine Commune pour les baux signés depuis le 1er juin 2021, Lyon et Villeurbanne pour les baux signés depuis le 1er novembre 2021, Est Ensemble pour les baux signés depuis le 1er décembre 2021, Montpellier pour les baux signés depuis le 1er juillet 2022 et à Bordeaux pour les baux signés depuis le 15 juillet 2022 . Il concerne les nouveaux baux, les renouvellements de baux et les baux mobilité. À compter du 1er avril 2022, les professionnels de l'immobilier doivent indiquer le loyer maximum correspondant au bien proposé à la location dans ces zones d'encadrement des loyers (arrêté du 26 janvier 2022).
Par exception, le loyer sous-évalué pourra toujours être révisé, même si le logement est situé sur une zone dite tendue soumise au plafonnement des loyers ou à l'encadrement de ceux-ci. Encore faut-il, en cas de loyer manifestement sous-évalué ou de réalisation de travaux d'amélioration ou de mise en conformité, que la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an (décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié par les décrets n° 2019-802 du 26 juillet 2019 et n° 2020-1818 du 30 décembre 2020).
On peut, sous les réserves ci-dessus évoquées, apporter des modifications mineures au contrat.
Exemple : il est possible d'envisager une réévaluation de la provision sur charges, sur justificatifs.
En cas de reconduction expresse d'un bail commercial
Les parties peuvent apporter de nombreuses modifications au bail car les dispositions d'un bail commercial sont contractuelles et donc négociables. Entre autres, le loyer doit faire l'objet d'une demande particulière.
En effet, le bail commercial se renouvelle de manière expresse via un « congé avec offre de renouvellement » adressé au locataire, comportant la proposition du nouveau montant du loyer.
Bon à savoir : le renouvellement exprès du bail commercial prévoit donc généralement la fixation d'un nouveau loyer.
En cas de reconduction d'un bail civil
En ce cas, tout est possible puisque la liberté contractuelle est totale, sous la réserve de ne pas modifier les éléments essentiels du bail.
À noter : en effet, dès lors que la modification porterait par exemple sur les lieux loués (qui ne seraient plus les mêmes) ou les parties, il n'y a plus reconduction mais signature d'un nouveau contrat.
Pour aller plus loin :
- Nous avons fait le point pour vous sur toutes les formalités à accomplir pour louer un logement.
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