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En France, tout propriétaire peut faire procéder à une expulsion, notamment si son locataire a des loyers impayés.
Voici quelques précisions sur les possibilités de relogement qui s'offrent à un locataire victime d'une expulsion locative.
Expulsion locative et relogement : principe
L'expulsion se traduit juridiquement comme l'exécution, par un huissier de justice, d'une décision de justice qui ordonne à une personne de libérer le logement qu'elle occupe.
Le plus souvent, la procédure d'expulsion est mise en œuvre en cas d'impayés de loyers. La procédure d'expulsion est lente et délicate pour les propriétaires. De plus, avant d'y procéder, il convient de résilier le contrat de bail. La résiliation du bail peut être prononcée soit automatiquement, en cas de clause résolutoire, soit à la suite d'une décision de justice.
À ce titre, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit qu'une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers doit impérativement être insérée dans le contrat de location.
Bon à savoir : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles de la personne expulsée, lorsqu'elle ne les a pas enlevés après l'expulsion, a été supprimée. Ainsi, le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 allonge à deux mois le délai laissé à la personne expulsée pour retirer ses meubles.
À noter : la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Dans le second cas, le propriétaire doit directement assigner le locataire, par acte d'huissier, devant le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance), pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire. En cette matière, le recours à un avocat est facultatif. La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier, les jours ouvrables, entre 6 heures et 21 heures.
Bon à savoir : le propriétaire qui procède lui-même à l'expulsion du locataire encourt une peine de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
À noter : lorsque les parties communes d'un immeuble d'habitation ne sont pas accessibles librement depuis la voie publique, le propriétaire ou le syndic de copropriété doit remettre un moyen matériel, ou adresser les codes permettant d'y accéder, à l'huissier qui en fait la demande pour l'exercice de sa mission, dans un délai maximal de 5 jours ouvrables à partir de la réception de sa demande (décret n° 2019-650 du 27 juin 2019).
Aucune expulsion ne peut intervenir pendant la période de la trêve hivernale, c'est-à-dire entre le 1er novembre et le 31 mars. Par dérogation, la trêve hivernale ne s'applique pas aux squatteurs qui se sont introduit « sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait » (article L. 412-6 modifié du Code des procédures civiles d’exécution).
Par ailleurs, la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a créé une nouvelle infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyer. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.
De plus, les juges n’ont plus la possibilité d’accorder des délais aux squatteurs dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
Expulsion locative et relogement : recours du locataire
Le seul recours pour un locataire menacé d'expulsion est de solliciter des délais supplémentaires de paiement. Il peut le faire de façon amiable, directement avec le bailleur et par le biais de la signature d'un plan d'apurement de la dette locative.
Il peut également envoyer un lettre recommandée avec accusé de réception au juge d'exécution en lui demandant un sursis. Le juge peut octroyer entre trois mois et trois ans de délai.
Relogement du locataire
Les personnes menacées d'expulsion peuvent saisir la commission de médiation afin de se voir reconnaître le droit au logement opposable.
Pour cela, elles doivent se trouver dans une des situations suivantes :
- dépourvues de logement ;
- menacées d'expulsion sans possibilité de relogement ;
- hébergées dans un logement de transition ;
- logées dans des locaux impropres à l'habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux ;
- logées dans un local sur-occupé ou non décent ;
- demandeurs de logement social locatif depuis un délai supérieur au délai « anormalement long ».
Bon à savoir : les locataires victimes de pratiques abusives et vivant dans un logement indécent peuvent dénoncer le propriétaire via une plateforme d’accompagnement accessible en appelant le 0806 706 806. Une assistance sera proposée aux victimes pouvant aller jusqu'à l’envoi des services de la mairie ou de la police du logement.
Les demandeurs bénéficiant d'une décision favorable obtiennent l'attribution d'un logement adapté à leurs besoins dans un délai de trois mois. Afin d'exécuter cette décision, le préfet mobilise son contingent de logements sociaux et désigne un bailleur social pour chaque demandeur.
Bon à savoir : la responsabilité du préfet peut être engagée s'il ne donne pas suite à une telle demande.