Expulsion du locataire : procédure, droits et obligations du bailleur

En bref

• Le non-paiement des loyers représente le principal motif d’expulsion, mais d’autres manquements aux obligations contractuelles peuvent justifier cette mesure.
• La procédure d’expulsion comporte plusieurs étapes obligatoires : commandement de payer, assignation devant le juge, jugement, commandement de quitter les lieux et expulsion effective.
• La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, interdit les expulsions locatives sauf exceptions prévues par la loi.
• Le bailleur doit dans certains cas proposer un relogement au locataire, notamment en cas d’insalubrité ou de congé donné à un locataire protégé.

Les motifs légaux justifiant une expulsion du locataire

Les loyers impayés constituent le motif le plus fréquent d’expulsion des locataires. Lorsque le locataire ne règle pas ses loyers, le bailleur peut enclencher une procédure d’expulsion après avoir signifié un commandement de payer. La clause résolutoire du bail, obligatoire dans les logements sociaux depuis le 29 juillet 2023, permet la résiliation automatique du bail en cas d’infraction grave aux obligations contractuelles.

Le défaut d’assurance habitation représente également un motif valable d’expulsion. Le propriétaire du logement adresse un commandement au locataire lui accordant un délai d’un mois pour fournir une attestation d’assurance. Sans régularisation, la procédure d’expulsion peut débuter. Les troubles de voisinage, qu’il s’agisse de nuisances sonores répétées ou de trafic de drogue, justifient aussi le recours à la procédure d’expulsion d’un locataire.

Dans le logement social, des motifs spécifiques s’ajoutent aux manquements classiques. Le dépassement du plafond de ressources PLS pendant deux années consécutives en zones A bis, A ou B1 autorise le bailleur à résilier le bail. L’absence de réponse à l’enquête ressources durant deux ans consécutifs dans ces mêmes zones constitue également un motif de résiliation, sauf si le locataire du logement réside dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Les situations particulières dans le parc social

La sous-occupation d’un logement social peut entraîner une expulsion. Lorsque le logement comporte une pièce habitable de plus que le nombre de personnes résidant, le bailleur peut proposer trois relogements adaptés. Le refus de ces propositions par un locataire de moins de 65 ans et non handicapé autorise l’expulsion. L’occupation insuffisante du logement, c’est-à-dire moins de huit mois par an sans motif légitime, constitue aussi un motif de résiliation du bail selon l’article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation.

Le refus de trois propositions de relogement dans le cadre d’une opération de démolition permet au bailleur social d’engager une procédure d’expulsion. Cette règle s’applique conformément à l’article L353-15 III du Code de la construction et de l’habitation. Les bailleurs des logements sociaux doivent respecter un préavis de six mois avant la mise en œuvre effective de l’expulsion.

Les étapes de la procédure d’expulsion

Le commandement de payer marque le début de la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés. Le commissaire de justice signifie cet acte au locataire, qui dispose alors d’un délai de deux mois pour régulariser sa situation. Dans le logement social, ce délai s’étend à six semaines. Si la dette de loyers impayés reste inférieure à 5 000 euros, une procédure de conciliation ou de médiation devient obligatoire avant toute saisine du juge.

L’assignation devant le juge des contentieux de la protection intervient en l’absence de régularisation. Un délai minimum de deux mois doit séparer le commandement de payer de l’assignation. Le bailleur informe obligatoirement la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le juge peut accorder des délais de paiement au locataire ou ordonner l’expulsion du logement assortie du paiement d’une indemnité d’occupation au propriétaire.

Le commandement de quitter les lieux et l’expulsion effective

Après la décision de justice, le commissaire de justice signifie un commandement de quitter les lieux au locataire. Ce document précise la date limite de départ, généralement fixée deux mois après la signification. Le commandement mentionne les voies de recours possibles et les organismes sociaux pouvant apporter une aide. Si le locataire refuse de partir, le bailleur doit réquisitionner la force publique auprès du Préfet.

L’expulsion se déroule du lundi au samedi, entre 6 heures et 21 heures, hors jours fériés. Le commissaire de justice procède à l’expulsion en présence des forces de l’ordre. Si le locataire est absent, un procès-verbal est affiché sur la porte. Les meubles et effets personnels font l’objet d’un inventaire détaillé. La procédure d’expulsion respecte un formalisme strict pour garantir les droits du locataire tout en permettant au propriétaire de récupérer son bien.

La trêve hivernale et ses exceptions

La trêve hivernale interdit les expulsions des locataires du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Cette protection s’applique à tous les occupants, qu’ils soient locataires, sous-locataires ou occupants sans titre. Les délais de la trêve hivernale ne suspendent pas le déroulement de la procédure judiciaire, qui peut se poursuivre normalement. Seule l’exécution matérielle de l’expulsion est reportée au 1er avril.

Des exceptions à la trêve hivernale existent néanmoins. Les expulsions peuvent être réalisées pendant cette période si elles s’accompagnent d’un relogement adapté proposé au locataire. Les bâtiments en péril, les logements insalubres faisant l’objet d’un arrêté préfectoral et les locaux occupés sans droit ni titre depuis moins d’un an échappent également à la protection de la trêve hivernale.

Les obligations de relogement du bailleur

Le bailleur doit assurer le relogement du locataire dans plusieurs situations définies par la loi. Lorsqu’un arrêté d’insalubrité ou de péril frappe le logement, l’article L521-1 du Code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire de proposer un hébergement décent en cas d’interdiction temporaire d’habiter. Si l’interdiction devient définitive, le bailleur propose un relogement adapté et verse une indemnité équivalant à trois mois de loyer pour couvrir les frais de réinstallation.

Le congé pour vente ou reprise adressé à un locataire protégé nécessite une proposition de relogement, sauf si le bailleur est âgé de plus de 65 ans ou dispose de revenus modestes. La solution de relogement doit correspondre aux besoins du locataire, présenter un caractère décent et se situer à proximité du logement actuel. Cette proposition peut intervenir au moment du congé ou durant le préavis de six mois.

Les obligations spécifiques du bailleur social

Les bailleurs des logements sociaux supportent des obligations de relogement étendues. En cas de travaux de structure rendant le logement inaccessible, le bailleur social propose un logement de substitution. Les opérations d’urbanisme donnent lieu à deux propositions de relogement par la personne publique. Les opérations de renouvellement urbain menées par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine autorisent jusqu’à trois propositions de logement.

La démolition d’un immeuble social confère au locataire un droit au relogement avec trois propositions adaptées. Le refus de ces propositions conformes aux besoins du locataire et situées dans le même arrondissement permet au bailleur d’engager une procédure d’expulsion d’un logement social. Le bailleur social respecte un préavis de six mois pour mettre fin au bail dans ces circonstances.

Les recours et protections du locataire face à l’expulsion

Le locataire menacé d’expulsion dispose de plusieurs recours pour défendre ses droits. La saisine du juge de l’exécution permet de demander des délais supplémentaires pour quitter les lieux. Le dépôt d’un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement peut suspendre temporairement la procédure d’expulsion. Le locataire peut également solliciter l’aide juridictionnelle pour bénéficier d’une assistance gratuite devant le tribunal.

Le recours au droit au logement opposable constitue une protection importante. Les personnes menacées d’expulsion sans solution de relogement ou logées dans un logement non décent peuvent déposer un recours auprès de la commission de médiation. Si la demande est reconnue prioritaire, le Préfet intervient dans un délai de trois à six mois pour assurer un relogement d’urgence. Cette procédure offre une garantie supplémentaire aux locataires en situation de grande précarité.

Les aides et organismes de soutien

Plusieurs organismes accompagnent les locataires confrontés à une menace d’expulsion. Les Centres communaux d’action sociale assurent un accompagnement social et peuvent proposer des aides financières pour régler les loyers impayés. Action Logement intervient pour faciliter l’accès au logement et prévenir les expulsions. Les Centres d’hébergement et de réinsertion sociale accueillent les personnes sans domicile fixe après une expulsion.

L’assurance loyers impayés souscrite par le bailleur peut également jouer un rôle protecteur. Lorsqu’un sinistre détruit partiellement ou totalement le logement, l’assureur multirisque habitation du locataire doit proposer une résidence temporaire décente. Le locataire déclare le sinistre dans les cinq jours ouvrés pour bénéficier de cette protection. Ces dispositifs visent à prévenir les situations d’expulsion et à limiter leurs conséquences pour le locataire.

Les sanctions en cas d’expulsion illégale

L’expulsion réalisée par le propriétaire sans décision de justice constitue un délit pénal. Le Code pénal sanctionne cette infraction par une peine pouvant atteindre trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende. Le bailleur qui menace le locataire d’expulsion ou tente de le contraindre à partir par des moyens illégaux s’expose aux mêmes sanctions. Ces dispositions protègent le droit de jouissance du locataire et garantissent le respect de la procédure légale.

En cas d’expulsion illégale, le locataire doit immédiatement contacter les forces de l’ordre et déposer plainte. La collecte de preuves, notamment des témoignages et des photographies, renforce le dossier. Le locataire peut également saisir le tribunal judiciaire pour faire constater l’illégalité de l’expulsion et obtenir réparation du préjudice subi. Le propriétaire condamné devra indemniser le locataire et pourra faire l’objet de poursuites pénales.

Le rôle du commissaire de justice dans la procédure

Le commissaire de justice intervient à chaque étape de la procédure d’expulsion. Il signifie le commandement de payer, acte par lequel le bailleur met en demeure le locataire de régler sa dette. Le commissaire de justice dresse ensuite l’assignation devant le tribunal et notifie la décision de justice au locataire. Son intervention garantit le respect du formalisme légal et la protection des droits du locataire tout au long de la procédure.

Lors de l’expulsion effective, le commissaire de justice procède à la tentative de reprise des lieux. Si le locataire refuse d’ouvrir, un procès-verbal de tentative est établi et la réquisition de la force publique devient nécessaire. Le commissaire de justice dresse l’inventaire des meubles et effets personnels présents dans le logement. Il veille au respect des horaires légaux d’expulsion et à la préservation des biens du locataire pendant toute l’opération.

Les spécificités du logement social

Le bail du locataire d’un logement social présente une durée illimitée, contrairement au bail du secteur privé. Cette protection renforcée s’accompagne néanmoins d’obligations spécifiques. L’enquête ressources annuelle permet au bailleur de vérifier que les revenus du locataire restent conformes aux plafonds applicables. En zones A, A bis et B1, l’absence de réponse pendant deux années consécutives autorise la résiliation du bail avec un délai de départ de 18 mois.

Les plafonds de ressources PLS varient selon la zone géographique et la composition du foyer. À Paris et dans les communes limitrophes, une personne seule ne doit pas dépasser 34 996 euros de revenus annuels. En province, ce plafond s’établit à 30 424 euros. Pour un couple, les plafonds atteignent 52 303 euros à Paris et 40 630 euros en province. Le dépassement de ces seuils pendant deux années consécutives peut entraîner la résiliation du bail en zones tendues.

Les cas de résiliation spécifiques au parc social

Les troubles de voisinage liés au trafic de drogue justifient une procédure d’expulsion accélérée dans le logement social. Le Préfet ou le bailleur peut saisir directement le juge si le locataire est impliqué dans un trafic causant des troubles graves et répétés à l’ordre public. La clause résolutoire entraîne alors l’expulsion automatique sans possibilité de délais supplémentaires accordés par le juge.

Pour les autres troubles de voisinage, le bailleur adresse une mise en demeure au locataire. Il peut ensuite demander l’expulsion sans relogement ou proposer un relogement adapté par lettre recommandée avec accusé de réception. Le refus ou l’absence de réponse dans un délai d’un mois autorise le bailleur à engager la procédure judiciaire pour expulser un locataire. Un délai de trois mois sépare l’assignation de l’audience devant le tribunal.