Expulsion du locataire : les motifs légaux et la procédure à respecter

En bref

• Le propriétaire bailleur doit obligatoirement passer par un commissaire de justice et obtenir une décision de justice pour expulser un locataire.
• Douze motifs légaux justifient la résiliation du bail, le plus fréquent étant le défaut de paiement du loyer et des charges.
• La clause résolutoire, présente dans tous les baux d’habitation, permet une résiliation automatique pour certains manquements.
• La trêve hivernale interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars, sauf pour les squatteurs et certaines situations exceptionnelles.
• La procédure d’expulsion dure entre six mois et deux ans selon les circonstances et les recours du locataire.

Les douze motifs légaux d’expulsion d’un locataire

La loi encadre strictement les motifs pour lesquels un bailleur peut engager une procédure d’expulsion. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 définit les obligations du locataire, dont le non-respect peut justifier la résiliation du bail.

Le défaut de paiement du loyer et des charges

Les loyers impayés constituent le motif le plus fréquent d’expulsion du locataire. Dès le premier impayé, le propriétaire peut solliciter la caution solidaire et signaler la situation à la Caisse d’allocations familiales après deux mois de retard. La clause résolutoire du bail permet au bailleur de demander la résiliation automatique du contrat de location. Le commissaire de justice délivre un commandement de payer au locataire, qui dispose d’un délai de six semaines pour régulariser sa situation. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, le bailleur peut saisir le juge du contentieux de la protection pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion.

Les locataires en difficulté peuvent contacter le service SOS loyers impayés au 0 805 160 075 pour obtenir des conseils. Ils peuvent également solliciter des aides auprès de la CAF, de la MSA, d’Action Logement ou du Fonds de solidarité pour le logement. La commission de surendettement peut suspendre la procédure d’expulsion si le locataire dépose un dossier. Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans si le locataire démontre sa bonne foi et sa capacité de remboursement.

Le défaut d’assurance habitation

Le locataire doit obligatoirement souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs : incendie, explosion et dégâts des eaux. Il doit remettre au propriétaire bailleur une attestation d’assurance à la signature du bail, puis chaque année à la date anniversaire. En cas de défaut d’assurance, le bailleur adresse une mise en demeure au locataire, qui dispose d’un mois pour justifier de la souscription. Si le locataire ne régularise pas, le propriétaire peut souscrire une assurance à sa place et en répercuter le coût, ou engager une procédure de résiliation du bail d’habitation.

Le refus de quitter les lieux après un congé

Le propriétaire peut donner congé au locataire uniquement à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois pour une location nue et trois mois pour un logement meublé. Trois types de congé existent : le congé pour vente, le congé pour reprise par le propriétaire ou un proche, et le congé pour motif légitime et sérieux. Si le locataire refuse de quitter le logement malgré un congé valablement délivré, le bailleur peut engager une procédure d’expulsion. La loi sanctionne le propriétaire qui invoque un motif mensonger par une amende pouvant atteindre 6 000 euros.

Les troubles du voisinage

Le bail impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués et de ne pas causer de nuisances au voisinage. Les troubles graves justifiant la résiliation du bail incluent les nuisances sonores répétées, les odeurs nauséabondes, les dégradations des parties communes, les violences ou menaces envers les voisins. Le non-respect du règlement de copropriété constitue également un motif d’expulsion. Le propriétaire bailleur doit constituer un dossier prouvant la réalité et la gravité des troubles, avec des témoignages, des constats d’huissier ou des plaintes.

Les dégradations du logement

Le locataire doit entretenir le logement et effectuer les réparations locatives courantes. Les dégradations importantes causées par négligence ou défaut d’entretien peuvent justifier la résiliation du bail. Le bailleur doit prouver que les dommages résultent d’un manquement du locataire à ses obligations d’entretien. Les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie peuvent donner lieu à des retenues sur le dépôt de garantie, mais si elles sont très importantes, elles peuvent motiver une procédure d’expulsion avant le terme du bail.

Les travaux réalisés sans autorisation

Toute modification du logement nécessite l’accord écrit préalable du propriétaire. Les travaux non autorisés, qu’ils concernent la structure, les installations ou l’aménagement, constituent un motif de résiliation du bail de location. Le locataire qui transforme le logement sans autorisation s’expose à une procédure d’expulsion et à l’obligation de remettre les lieux en état à ses frais. Vous pouvez consulter les conditions pour expulser son locataire en cas de travaux non autorisés.

La sous-location sans autorisation

Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie du logement sans l’accord écrit du bailleur. La sous-location non autorisée constitue un motif de résiliation judiciaire du bail. Le propriétaire qui découvre une sous-location illégale peut exiger l’expulsion du sous-locataire et du locataire principal. La loi prévoit également des sanctions pénales pour la sous-location abusive, notamment dans les zones tendues où la demande de logement dépasse l’offre.

Le non-respect du règlement de copropriété

Dans les immeubles en copropriété, le locataire doit respecter le règlement intérieur et le règlement de copropriété. Ces documents fixent les règles de vie collective et les restrictions d’usage des parties communes et privatives. Le non-respect répété des dispositions du règlement, après mise en demeure restée sans effet, peut justifier la résiliation du bail d’habitation par le propriétaire bailleur.

Le non-respect de la destination du logement

Le contrat de location précise l’usage du logement, généralement à titre d’habitation principale. Le locataire qui utilise les locaux à des fins commerciales ou professionnelles sans autorisation viole les termes du bail. Cette utilisation non conforme à la destination prévue constitue un motif légitime d’expulsion. De même, l’exercice d’une activité illégale dans le logement, comme le trafic de stupéfiants ou la prostitution, justifie une résiliation immédiate du bail.

Les fausses informations lors de la signature

Le locataire qui fournit de faux documents lors de la constitution du dossier de location commet une fraude. Les fausses fiches de paie, les fausses attestations d’employeur ou les faux avis d’imposition permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour vice du consentement. La découverte de documents falsifiés, même après plusieurs mois de location, autorise le propriétaire à engager une procédure d’expulsion du locataire.

La cession du bail sans autorisation

Le locataire ne peut céder son bail à un tiers sans l’accord du propriétaire. La cession illégale du contrat de location constitue un manquement grave aux obligations contractuelles. Le bailleur peut demander la résiliation du bail et l’expulsion de l’occupant qui a bénéficié de la cession non autorisée. Cette règle s’applique aussi bien aux locations nues qu’aux locations meublées.

L’occupation sans droit ni titre

Les squatteurs qui occupent un logement sans bail ni autorisation peuvent faire l’objet d’une procédure d’expulsion accélérée. La loi du 27 juillet 2023 a renforcé la protection des propriétaires contre l’occupation illicite. Les occupants sans droit ni titre ne bénéficient pas de la trêve hivernale et peuvent être expulsés à tout moment de l’année. Le propriétaire doit néanmoins respecter une procédure judiciaire, même si elle est simplifiée pour les cas de squat.

La clause résolutoire dans le bail d’habitation

La clause résolutoire figure obligatoirement dans tous les contrats de location depuis la loi PLOI. Cette disposition permet au bailleur de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire à certaines obligations, sans avoir à prouver un préjudice. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement les conditions d’application de la clause résolutoire.

Quatre motifs activent la clause résolutoire : le défaut de paiement du loyer ou des charges, le non-paiement du dépôt de garantie, l’absence d’assurance habitation, et le non-respect de l’usage paisible des locaux. La clause doit être expressément mentionnée dans le bail pour produire ses effets. Le commissaire de justice délivre un commandement au locataire, qui dispose d’un délai pour régulariser sa situation : six semaines pour les loyers impayés, un mois pour les autres manquements.

Si le locataire ne régularise pas dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge du contentieux de la protection pour obtenir l’expulsion. La présence de la clause résolutoire accélère considérablement la procédure d’expulsion par rapport à une résiliation judiciaire classique. Les locataires de bonne foi peuvent toutefois demander au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire s’ils remboursent leur dette et démontrent leur capacité à respecter leurs obligations futures.

La procédure d’expulsion avec clause résolutoire

La procédure d’expulsion du locataire suit un déroulement précis, strictement encadré par la loi. Le non-respect des étapes expose le propriétaire bailleur à des sanctions et à l’annulation de la procédure. Découvrez le détail de la procédure d’expulsion d’un locataire pour comprendre chaque étape.

Le commandement de payer ou de faire

Le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer pour les loyers impayés, ou un commandement de faire pour les autres manquements. Ce document doit mentionner le montant exact de la dette, le délai de régularisation, les risques encourus en cas de non-respect, et les aides possibles. Pour les loyers impayés, le délai de régularisation est de six semaines. Pour les autres motifs, comme le défaut d’assurance, le délai est d’un mois.

Le commandement doit être signifié au locataire en mains propres ou à domicile. Si le locataire est absent, le commissaire de justice peut laisser un avis de passage et envoyer une copie par lettre recommandée. Le délai court à compter de la signification effective du commandement. Pendant ce délai, le locataire peut régulariser sa situation en payant les sommes dues ou en souscrivant l’assurance manquante.

La saisine du juge en cas de non-régularisation

Si le locataire ne régularise pas dans le délai imparti, le bail est résilié de plein droit en application de la clause résolutoire. Le bailleur doit néanmoins saisir le juge du contentieux de la protection pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Le propriétaire assigne le locataire devant le tribunal, avec un délai de comparution d’au moins six semaines.

Le locataire peut se défendre lors de l’audience en contestant la dette, en démontrant qu’il a régularisé sa situation, ou en demandant des délais de paiement. Le juge examine la situation financière du locataire et peut accorder des délais allant jusqu’à trois ans si le locataire est de bonne foi et dispose de ressources suffisantes pour rembourser. Le juge peut également suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire paie sa dette avant l’audience.

Le commandement de quitter les lieux

Si le juge prononce la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce document fixe un délai de deux mois pour libérer le logement, sauf si le juge a accordé un délai plus court en raison de circonstances particulières. Pendant ce délai, le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit payer des indemnités d’occupation au propriétaire.

Le locataire qui ne quitte pas le logement à l’expiration du délai s’expose à une expulsion forcée. Il doit chercher activement un nouveau logement et peut solliciter l’aide d’une assistante sociale pour trouver un relogement adapté. Les organismes HLM peuvent proposer un protocole de cohésion sociale aux locataires du parc social pour éviter l’expulsion.

L’expulsion effective par le commissaire de justice

Si le locataire n’a pas quitté les lieux à l’issue du délai, le bailleur demande au commissaire de justice de procéder à l’expulsion. Le commissaire se présente au logement avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Si le locataire refuse d’ouvrir, le commissaire dresse un procès-verbal et sollicite l’intervention de la police. Si le locataire est absent, le commissaire fait ouvrir la porte par un serrurier en présence de la police.

Le commissaire de justice dresse un inventaire des meubles et effets personnels restant dans le logement. Les biens sont placés en garde-meuble aux frais du locataire. Le commissaire remet les clés au propriétaire et dresse un procès-verbal d’expulsion. L’ensemble de la procédure, du commandement de payer à l’expulsion effective, dure entre six mois et deux ans selon les recours exercés par le locataire et les délais accordés par le juge.

La procédure d’expulsion sans clause résolutoire

L’absence de clause résolutoire dans le bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’expulser un locataire défaillant. La procédure diffère toutefois de celle applicable en présence d’une clause résolutoire. Le propriétaire doit saisir directement le tribunal judiciaire pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.

Le bailleur assigne le locataire devant le juge en démontrant la réalité et la gravité des manquements. Le juge apprécie souverainement si les faits reprochés justifient la résiliation du bail d’habitation. La charge de la preuve pèse sur le propriétaire, qui doit constituer un dossier solide avec tous les éléments établissant les manquements du locataire. La procédure est généralement plus longue qu’avec une clause résolutoire, car le juge doit statuer sur le fond avant d’ordonner l’expulsion.

Une fois la résiliation prononcée, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux au locataire. La suite de la procédure suit les mêmes étapes que dans le cas d’une clause résolutoire : délai de deux mois pour quitter, puis expulsion forcée si nécessaire. Le locataire peut également solliciter des délais de paiement et des aides au relogement.

La trêve hivernale et ses exceptions

La trêve hivernale interdit les expulsions du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Cette période de protection vise à éviter que des personnes se retrouvent à la rue pendant les mois les plus froids. Les commandements de quitter les lieux dont le délai expire pendant la trêve ne peuvent être exécutés avant le 1er avril. Les procédures d’expulsion peuvent néanmoins être engagées pendant la trêve, mais leur exécution est reportée.

Plusieurs exceptions permettent d’expulser un locataire même pendant la trêve hivernale. Les squatteurs et occupants sans droit ni titre ne bénéficient d’aucune protection et peuvent être expulsés à tout moment. Les locataires pour lesquels un relogement adapté a été proposé peuvent également être expulsés pendant la trêve. Les logements frappés d’un arrêté de péril avec proposition de relogement échappent à la suspension.

Les situations de violences conjugales avec ordonnance de protection permettent l’expulsion de l’auteur des violences pendant la trêve. En cas de divorce, si le juge a rendu une ordonnance de non-conciliation et proposé une solution de relogement, l’expulsion peut avoir lieu. Les étudiants qui occupent un logement étudiant après la fin de leurs études peuvent être expulsés pendant la trêve hivernale. Ces exceptions visent à protéger les victimes et à lutter contre les occupations illégales.

Les recours du locataire face à une procédure d’expulsion

Le locataire qui reçoit un commandement de payer ou une assignation en justice dispose de plusieurs recours pour éviter l’expulsion. La première démarche consiste à régulariser immédiatement la situation en payant les loyers impayés ou en souscrivant l’assurance manquante. Le paiement intégral de la dette dans le délai prévu par le commandement met fin à la procédure.

Si le locataire ne peut pas payer immédiatement, il peut solliciter des aides financières auprès de la CAF, de la MSA, d’Action Logement ou du Fonds de solidarité pour le logement. Le service SOS loyers impayés accompagne les locataires en difficulté dans leurs démarches. Le locataire peut également contacter une assistante sociale pour obtenir un accompagnement personnalisé. Consultez les solutions en cas d’échec du recours en expulsion pour connaître les options disponibles.

Le locataire peut demander au juge des délais de paiement lors de l’audience. Le juge apprécie la bonne foi du locataire et sa capacité de remboursement. Si le locataire démontre qu’il peut rembourser sa dette selon un échéancier réaliste, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais allant jusqu’à trois ans. Le non-respect de l’échéancier entraîne la reprise de la procédure d’expulsion.

Le locataire peut également contester la procédure en démontrant des irrégularités dans le commandement ou l’assignation. Il peut faire valoir qu’il a payé les loyers, qu’il dispose d’une assurance habitation, ou que les manquements reprochés ne sont pas établis. Un conciliateur de justice peut intervenir gratuitement pour tenter de trouver un accord amiable entre le bailleur et le locataire. La commission de surendettement peut suspendre la procédure si le locataire dépose un dossier de surendettement.

Les obligations du propriétaire pendant la procédure

Le propriétaire bailleur doit impérativement respecter la procédure légale d’expulsion. Toute tentative d’expulsion par ses propres moyens constitue un délit puni de trois ans de prison et 30 000 euros d’amende. Le bailleur ne peut pas changer les serrures, couper les compteurs d’eau ou d’électricité, pénétrer dans le logement sans autorisation, ou user de menaces ou de violence pour contraindre le locataire à partir.

Le propriétaire doit recourir obligatoirement à un commissaire de justice pour tous les actes de procédure : commandement de payer, assignation, commandement de quitter les lieux, expulsion. Le bailleur supporte les frais de procédure, qu’il peut ensuite réclamer au locataire. Il doit également respecter les délais légaux et ne peut pas accélérer la procédure en dehors du cadre prévu par la loi.

Le propriétaire a l’obligation d’informer le locataire de ses droits et des aides dont il peut bénéficier. Le commandement de payer doit mentionner les dispositifs d’aide au logement et les coordonnées des services sociaux. Le bailleur doit accepter les propositions de règlement amiable et les plans d’apurement proposés par le locataire ou les organismes sociaux. Le refus injustifié de négociation peut être pris en compte par le juge lors de l’audience.

Les solutions pour prévenir les impayés et les expulsions

Le propriétaire bailleur dispose de plusieurs outils pour se prémunir contre les loyers impayés et limiter les risques d’avoir à engager une procédure d’expulsion. La caution solidaire reste le dispositif le plus courant : une personne s’engage à payer les loyers si le locataire ne le fait pas. La caution peut être un proche du locataire ou un organisme comme Action Logement, qui propose la garantie Visale aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés précaires.

L’assurance Garantie Loyers Impayés couvre le propriétaire en cas de défaillance du locataire. Cette assurance prend en charge les loyers impayés, les dégradations du logement, les frais de procédure et parfois la vacance locative. Le coût de cette assurance représente généralement entre 2 et 4 pour cent du montant annuel des loyers. Le bailleur ne peut pas cumuler une assurance GLI et une caution solidaire, sauf pour la garantie Visale.

La sélection rigoureuse du locataire lors de la constitution du dossier permet de limiter les risques. Le bailleur peut vérifier les revenus, la stabilité professionnelle et les antécédents locatifs du candidat. La loi encadre toutefois strictement les documents que le propriétaire peut demander : le décret du 5 novembre 2015 fixe la liste des pièces justificatives autorisées. Le bailleur ne peut pas exiger de garanties excessives ni discriminer les candidats.

La réactivité en cas de premier impayé permet souvent d’éviter l’aggravation de la situation. Le propriétaire doit contacter rapidement le locataire pour comprendre les raisons du retard et proposer des solutions. Une relance amiable par courrier recommandé, suivie si nécessaire de l’activation de la caution ou de l’assurance GLI, peut résoudre le problème sans procédure judiciaire. Le dialogue et la recherche de solutions amiables restent préférables à une procédure d’expulsion longue et coûteuse.

Le relogement du locataire expulsé

Le locataire faisant l’objet d’une procédure d’expulsion doit anticiper son départ et chercher activement un nouveau logement. Les bailleurs privés se montrent souvent réticents à louer à une personne ayant des antécédents d’expulsion, ce qui complique la recherche. Le locataire peut solliciter un logement social en déposant une demande auprès de sa mairie ou directement auprès des organismes HLM. Les délais d’attribution varient selon les territoires, de quelques mois à plusieurs années dans les zones tendues.

Les assistantes sociales accompagnent les locataires en difficulté dans leurs démarches de relogement. Elles peuvent activer le dispositif Droit au logement opposable pour les personnes prioritaires : familles avec enfants, personnes handicapées, victimes de violences, personnes hébergées ou logées temporairement. Le préfet a l’obligation de proposer un logement adapté aux personnes reconnues prioritaires dans un délai de trois à six mois selon les situations.

Les associations caritatives et les centres d’hébergement d’urgence accueillent les personnes sans solution de logement. Le 115 oriente vers les structures d’hébergement disponibles. Ces solutions restent temporaires et visent à éviter que les personnes expulsées se retrouvent à la rue. Le protocole de cohésion sociale, proposé par certains organismes HLM, permet aux locataires du parc social de bénéficier d’un accompagnement renforcé pour éviter l’expulsion et trouver un relogement adapté. Pour en savoir plus, consultez les informations sur l’expulsion locative et le relogement.