Expulser un locataire

Sommaire

Si vous êtes propriétaire d'un logement mis en location, pour lequel le locataire fait défaut de paiement, vous devez suivre une procédure d'expulsion. Cette démarche est de toute manière longue, mais elle pourrait être plus rapide si le bail que vous lui avez fait signer inclut une clause résolutoire.

Voici la marche à suivre pour expulser un locataire.

1. Cas 1 : Si le bail inclut une clause résolutoire

Envoyez un commandement de payer

Adressez-vous à un huissier de justice, et demandez-lui de délivrer un commandement de payer au locataire fautif.

S'il existe une caution, l'huissier lui en remettra un également.

Attention : aucune poursuite judiciaire ne peut être entamée avant la délivrance d'un commandement de payer.

Bon à savoir : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite rend obligatoire l'insertion cette clause dans tous les futurs contrats de location.

Attendez la suite

Le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer ses dettes.

À noter : il peut également demander des délais de paiement au tribunal judiciaire ou de proximité (ex-tribunal d'instance), ou une aide du Fonds de solidarité pour le logement.

Bon à savoir : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.

En cas d'absence de paiement

Vous pouvez demander l'expulsion du locataire seulement s'il n'a toujours pas réglé ses dettes.

Vous devrez pour cela vous adresser au tribunal judiciaire dont dépend le logement.

Bon à savoir : le 1er janvier 2020, les tribunaux d'instance et de grande instance ont fusionné pour devenir le tribunal judiciaire (loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice). Les tribunaux d'instance qui étaient situés dans des communes différentes des tribunaux de grande instance sont devenus des chambres détachées du tribunal judiciaire, appelées « tribunaux de proximité ».

1. Cas 2 : Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire

Assignez le locataire devant le tribunal judiciaire

Vous devez directement vous rendre au tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

Un huissier de justice est alors mandaté pour délivrer au locataire une assignation en vue de comparaître à l'audience au cours de laquelle la demande d'expulsion sera jugée.

Dans ce cadre, l'huissier a l'obligation de remettre au locataire, en mains propres ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :

  • l’importance de se présenter à l’audience ;
  • la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
  • la possibilité de demander l’aide juridictionnelle ;
  • la possibilité de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.

À noter : vous n'êtes pas obligé d'envoyer une mise en demeure au locataire.

Attendez la décision du juge

Pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.

Le juge du tribunal judiciaire peut décider d'accorder des délais de paiement au locataire défaillant. Il apprécie également si le défaut de paiement est suffisamment grave pour résilier le bail et prononcer son expulsion.

2. Préparez-vous à l'exécution du jugement d'expulsion

Envoyez un commandement de quitter les lieux

Le bailleur doit mandater un huissier pour délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire.

Il dispose alors de deux mois à compter de la réception de l'acte pour quitter les lieux.

Mandatez un serrurier et une autorité de police

Si le locataire refuse toujours de quitter les lieux, l'expulsion se fera donc de force.

Le jour de l'expulsion, si le locataire est absent ou refuse d'ouvrir la porte, l'huissier peut pénétrer dans le logement seulement s'il est accompagné d'un serrurier et d'une autorité de police.

Bon à savoir : entre le 1er novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf lorsque l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril ou que les locataires bénéficient d'un relogement adapté. En ce qui concerne les squatteurs, le bénéfice de la trêve hivernale peut être supprimé par décision du juge. En 2021, la période de trêve hivernale a été prolongée jusqu'au 31 mai 2021 (ordonnance n° 2021-141 du 10 février 2021). Pour 2021-2022, elle était fixée du 1er novembre 2021 au 31 mars 2022.

À noter : l'audience devant le juge de l'exécution pour statuer sur le sort des meubles du locataire expulsé (lorsqu'ils n'ont pas été enlevés après la procédure d'expulsion) a été supprimée. Le décret n° 2019-992 du 26 septembre 2019 a allongé à deux mois le délai laissé au locataire pour retirer ses meubles.

Ces pros peuvent vous aider