Relogement du locataire : obligations du propriétaire et droits du locataire

En bref

• Le propriétaire doit reloger le locataire uniquement dans des cas précis prévus par la loi.
• Les locataires protégés bénéficient d’une obligation de relogement en cas de congé pour vente ou reprise du logement.
• Un arrêté d’insalubrité impose au bailleur de reloger le locataire à ses frais.
• L’assurance habitation du locataire prend généralement en charge le relogement en cas de sinistre.

Les situations où le propriétaire doit reloger le locataire

La loi impose au bailleur de reloger le locataire dans trois situations principales. Ces obligations visent à protéger les occupants les plus vulnérables et à garantir la décence du logement.

Le relogement du locataire protégé en cas de congé

Depuis le 23 juillet 2023, le propriétaire doit proposer une offre de relogement aux locataires protégés lorsqu’il donne congé pour vendre ou reprendre le logement. Cette protection s’applique aux personnes âgées de plus de 65 ans dont les ressources annuelles restent inférieures aux plafonds fixés pour l’attribution des logements locatifs conventionnés. Un locataire qui héberge une personne à charge de plus de 65 ans bénéficie également de cette protection. Les familles percevant l’allocation journalière de présence parentale entrent dans cette catégorie de locataires protégés depuis la loi du 19 juillet 2023.

La Cour de cassation a précisé le 24 octobre 2024 que les ressources du locataire s’apprécient sur les douze mois précédant le congé. Le bailleur doit joindre l’offre de relogement au congé ou la proposer avant le terme du bail. L’absence d’offre de relogement entraîne la nullité du congé et la reconduction automatique du bail. Le propriétaire peut se dispenser de cette obligation s’il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de faibles ressources. Les bailleurs personnes morales ne peuvent jamais bénéficier de cette dispense.

Le relogement en cas d’insalubrité du logement

Un arrêté d’insalubrité immédiate impose au propriétaire de reloger le locataire et de lui verser une indemnité équivalente à trois mois de loyer. Le bail se résilie automatiquement et le paiement du loyer cesse dès la notification de l’arrêté. Si le bailleur ne propose pas de solution de relogement, le préfet organise le relogement aux frais du propriétaire. Cette obligation s’applique à tous les locataires, sans condition d’âge ni de ressources.

Un arrêté d’insalubrité remédiable oblige également le propriétaire à reloger le locataire pendant la durée des travaux. Le bail et le loyer restent suspendus jusqu’au retour du locataire dans le logement remis en état. Le bailleur supporte l’intégralité des frais de relogement pendant cette période. Ces dispositions garantissent le droit au logement décent prévu par la loi.

Le relogement des locataires de logements sociaux

Les bailleurs HLM doivent reloger provisoirement les locataires dès que des travaux empêchent l’occupation normale du logement. Cette obligation s’applique également en cas de démolition partielle ou totale de l’immeuble. Le bailleur social propose généralement trois offres de relogement au locataire. Les projets d’urbanisme et les travaux de rénovation très importants déclenchent cette obligation de relogement.

Les conditions de l’offre de relogement

Le logement proposé au locataire doit respecter des critères précis définis par la loi du 6 juillet 1989. Ces conditions garantissent que le relogement n’aggrave pas la situation du locataire.

Les caractéristiques du logement de relogement

Le propriétaire doit proposer un logement dont la superficie et le nombre de pièces équivalent au logement quitté. Le loyer du nouveau logement doit rester compatible avec les ressources du locataire. L’accessibilité du logement s’adapte à l’âge et aux éventuelles situations de handicap du locataire. La localisation du logement proposé se situe dans le même arrondissement, la même commune ou une commune limitrophe dans un rayon de cinq kilomètres maximum.

Le bailleur transmet l’offre de relogement par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette formalité permet de prouver que le propriétaire a rempli son obligation. Le locataire conserve le droit de refuser la solution de relogement proposée. Après trois refus d’offres conformes aux critères légaux, le propriétaire est considéré comme ayant satisfait à son obligation.

Les conséquences du non-respect de l’obligation

Le Conseil constitutionnel a confirmé le 26 mai 2023 que l’impossibilité de trouver un logement conforme en raison d’un marché saturé ou de loyers élevés ne constitue pas une excuse valable. Le propriétaire qui ne respecte pas son obligation de relogement voit son congé annulé. Le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions. Cette sanction protège efficacement les locataires protégés contre les départs forcés.

Un locataire qui commet un manquement grave, comme des loyers impayés répétés, perd son statut de locataire protégé. Le bailleur peut alors donner congé sans obligation de relogement. Cette exception équilibre les droits et obligations des parties au contrat de location.

Les situations où le propriétaire n’a pas d’obligation de relogement

Dans plusieurs cas fréquents, le bailleur n’est pas tenu de proposer un nouveau logement au locataire. La distinction entre ces situations et les cas d’obligation permet d’éviter les litiges.

Le relogement en cas de travaux

Le propriétaire n’a pas l’obligation légale de reloger le locataire pendant des travaux, même importants. Il doit néanmoins informer le locataire suffisamment tôt pour qu’il s’organise. Si les travaux rendent le logement inhabitable pour une longue durée, le bailleur peut donner congé pour travaux avec un préavis de six mois minimum. Le locataire peut demander une réduction de loyer si les travaux durent plus de vingt et un jours. Cette réduction peut aller jusqu’à l’abandon total temporaire du loyer selon l’ampleur de la gêne occasionnée.

En cas de travaux urgents rendant le logement inhabitable, le locataire peut demander la résiliation du bail selon l’article 1724 du Code civil. Cette faculté protège le locataire sans imposer d’obligation de relogement au propriétaire. Les obligations du propriétaire se limitent alors à l’information et à la négociation d’une compensation financière.

Le relogement en cas de sinistre

Le propriétaire n’est pas obligé de reloger le locataire en cas de sinistre causé par un événement extérieur. L’assurance habitation du locataire prend en charge le relogement selon les garanties souscrites. Cette garantie figure souvent dans les contrats multirisque habitation, mais pas dans la garantie obligatoire des risques locatifs. Le locataire doit déclarer le sinistre dans les délais légaux : cinq jours pour un incendie ou des dégâts des eaux, dix jours après la publication du décret pour une catastrophe naturelle.

Un sinistre partiel permet au locataire de rester dans le logement pendant les travaux de réparation. L’assurance habitation finance le relogement temporaire si nécessaire. Un sinistre total entraîne la résiliation automatique du bail si le logement est perdu définitivement. Le locataire ne paie plus de loyer dès que le logement devient inhabitable. L’assurance du locataire assure le relogement temporaire jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau logement.

Le relogement en cas de vente ou reprise du logement

Le propriétaire peut reprendre son logement pour le vendre ou l’habiter avec un préavis de six mois minimum. En règle générale, il n’a pas d’obligation de relogement et le locataire doit quitter le logement. Seuls les locataires protégés bénéficient d’une offre de relogement dans cette situation. Les droits du locataire varient donc selon son âge, ses ressources et sa situation familiale.

La procédure en cas d’abandon du logement par le locataire

Un locataire qui abandonne le logement sans prévenir, notamment en cas d’impayés, oblige le propriétaire à suivre une procédure stricte avant de reprendre possession des lieux. Cette situation, appelée départ à la cloche de bois, nécessite l’intervention d’un commissaire de justice.

La constatation de l’abandon du logement

Le commissaire de justice délivre une mise en demeure au locataire de justifier qu’il occupe toujours le logement. Le locataire dispose d’un mois pour répondre. Sans réponse, le commissaire constate l’état d’abandon en présence de témoins : le maire, un représentant de la police ou deux personnes majeures. Il rédige un procès-verbal d’abandon et dresse un inventaire des biens laissés dans le logement.

La saisine du juge des contentieux de la protection

Le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection par une requête. Cette requête précise l’objet de la demande, l’identité du locataire et du bailleur, et joint les justificatifs comme le bail et le procès-verbal d’abandon. Le juge peut constater la résiliation du bail, ordonner la reprise du logement, statuer sur les impayés et décider du sort des biens laissés. Ces biens peuvent être vendus aux enchères ou abandonnés selon leur valeur.

Le commissaire de justice signifie l’ordonnance au locataire dans les deux mois. Cette notification contient les informations sur les modalités de contestation et de retrait des biens. Le locataire peut contester la décision dans le mois suivant la notification. Le commissaire de justice réalise ensuite un procès-verbal de reprise des lieux. Les papiers personnels du locataire sont conservés deux ans. Le produit de la vente des biens est remis au locataire via la Caisse des dépôts.

Le rôle de l’assurance habitation dans le relogement

L’assurance habitation du locataire joue un rôle central dans la prise en charge du relogement en cas de sinistre. La compréhension des garanties permet d’anticiper les situations d’urgence.

La garantie relogement dans les contrats multirisque

Les contrats multirisque habitation incluent souvent une garantie relogement pendant les travaux consécutifs à un sinistre. Cette garantie ne figure pas dans la garantie obligatoire des risques locatifs souscrite par le locataire. Il convient de vérifier attentivement les conditions générales du contrat pour connaître l’étendue de la couverture. L’assureur mandate généralement un expert pour évaluer les dégâts et déterminer si le logement reste habitable.

La prise en charge par l’assurance du propriétaire

L’assurance propriétaire non occupant ne couvre pas le relogement du locataire. En cas de vétusté ou de défaut de construction, l’expert peut décider si l’assurance du propriétaire est engagée. Le bailleur n’a pas d’obligation de relogement si le sinistre résulte d’un événement extérieur indépendant de sa volonté. Les obligations du locataire incluent la souscription d’une assurance habitation couvrant les risques locatifs et, idéalement, le relogement.

Les plafonds de ressources pour les locataires protégés

Les plafonds de ressources déterminent si un locataire de plus de 65 ans bénéficie de la protection contre le non-renouvellement du bail. Ces plafonds varient selon la composition du foyer et la localisation du logement.

Pour l’année 2024, un célibataire à Paris ou en première couronne bénéficie de la protection si ses revenus annuels restent inférieurs ou égaux à 26 044 euros. En régions, ce plafond s’établit à 22 642 euros. Ces montants s’appliquent aux revenus perçus pendant les douze mois précédant le congé. Les ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont prises en compte pour apprécier le respect du plafond.

Le propriétaire peut demander au locataire de justifier ses ressources avant de donner congé. Cette vérification permet au bailleur de déterminer s’il doit proposer une offre de relogement. Un locataire qui refuse de communiquer ses justificatifs de ressources risque de perdre le bénéfice de la protection. La transparence entre le bailleur et le locataire facilite le respect des obligations légales.