Commandement de payer

Le défaut de paiement d'un seul terme du loyer, même partiel, constitue un impayé. Un impayé peut entraîner la condamnation du locataire à payer sa dette, la résiliation du contrat de bail ainsi que l'expulsion du locataire.

Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, la procédure d'impayé commence par la délivrance d'un commandement de payer.

La clause résolutoire est une clause qui prévoit que le bail sera résilié automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer et ses charges locatives aux échéances convenues. Cette clause figure dans la quasi-totalité des contrats de bail.

Le commandement de payer est un acte par lequel l’huissier ou commissaire de justice, qui aura été requis par le bailleur, ordonne au locataire du logement de payer ses loyers et charges locatives impayés dans les deux mois.

Le commandement de payer en présence d'une clause résolutoire dans le contrat de bail

Que doit faire le propriétaire pour débuter la procédure ?

Le propriétaire délivrera un commandement de payer après :

• l'envoi de lettres de relance du locataire ;
• la proposition d'un plan d'apurement dans le cadre d'un accord amiable avec le locataire ;
• le signalement de la situation à la CAF ou à la commission départementale des aides publiques au logement (CDAPL), si le locataire perçoit une aide publique et que le propriétaire bailleur reçoit directement cette aide sur son compte bancaire.

Le coût du commandement de payer (coût de l'acte d'huissier de justice) est à la charge du locataire car, dans le cadre de la clause résolutoire, il s'agit d'un acte de recouvrement exigé par la loi (article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution et article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Son contenu a été précisé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 137 : le commandement de payer doit mentionner le décompte de la dette, le délai de paiement de 2 mois, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL), la possibilité de saisir le juge pour obtenir un délai de grâce, et un avertissement concernant le risque d'une procédure judiciaire, avec résiliation et expulsion.

Depuis le 1er janvier 2015, le bailleur, par l'intermédiaire de l'huissier ou commissaire de justice, doit signaler la situation à la Commission de coordination des actions et de prévention des expulsions locatives (Ccapex).

Que doit faire le locataire après un commandement de payer ?

Le locataire doit prendre très au sérieux le commandement de payer. Dès réception de ce commandement de payer, le locataire doit réagir dans le délai de 2 mois :

• le locataire ne conteste pas la somme réclamée :
  • Il paye la totalité de la dette et les frais d'acte d'huissier ou de commissaire de justice avant la fin du délai de 2 mois. La procédure prend fin et le bail se poursuit.
  • Il ne peut pas payer la totalité de la dette. Il devra négocier avec le propriétaire pour obtenir l'étalement de la dette. L'accord devra être formalisé par écrit et respecté par les deux parties.
• le locataire conteste la somme réclamée : Il doit saisir rapidement le tribunal judiciaire afin que le juge tranche le litige.

Le locataire peut demander une aide financière à un fonds de solidarité logement (FSL). Pendant la procédure, le locataire peut aussi demander au juge un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette. Le juge peut accorder un délai de maximum 3 ans.

Si au bout de 2 mois l'occupant du logement n'a pas payé la dette ou ne tient pas le plan d'apurement, le bailleur l'assignera devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Si le locataire refuse l'expulsion, le propriétaire peut faire appel aux forces de l'ordre après intervention d'un huissier ou d'un commissaire de justice.

Cessation volontaire de paiement des loyers sans autorisation

Quel que soit le motif de la suspension de paiement par le locataire, elle doit être autorisée par les juges et les loyers doivent être consignés pendant toute la durée de la suspension de paiement. 

Ainsi, un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer à un locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juges, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19-614).

Le commandement de payer en l'absence d'une clause résolutoire expresse dans le contrat de bail

Toute inexécution des obligations des parties peut entraîner la résolution judiciaire du contrat. La résiliation judiciaire n'a pas à être précédée d'une mise en demeure ou même d'un commandement de payer. La fin du bail doit alors être demandée au juge. Le juge décidera ou non la fin du bail, selon la gravité des manquements invoqués.