Locataire vs. proprio : qui paie quoi ?

Dans une location, l’addition des charges se partage entre le locataire et le propriétaire. On distingue différents frais autour d’une location :

• les impôts locaux : taxe d'habitation et taxe foncière ;
• les charges locatives : ce sont les sommes que doit payer le locataire en plus de son loyer (eau, électricité, etc.) ;
• les divers frais de réparations.

Certaines charges appelées « récupérables » sont payées d’abord par le propriétaire qui les répercute ensuite sur les charges du locataire. Ces charges sont donc in fine à payer par le locataire.

D'ordre général, ces charges récupérables sont payées d'avance tous les mois grâce à un système de provisionnement. À la fin de l'année, le propriétaire régularise les comptes :

• soit en faisant payer au locataire la différence ;
• soit en remboursant cette différence au locataire.

Attention donc de bien demander au propriétaire quelles sont les charges qui sont comprises dans la provision mensuelle afin d'éviter les mauvaises surprises à la fin de l'année !

Pour les frais générés par la plomberie, voici ce qui est pris en charge par le locataire ou par le propriétaire :

Le locataire doit s'occuper  :

• du nettoyage, de la vidange, du détartrage...de la baignoire, des éviers, de la robinetterie et des WC : concrètement, si vos toilettes sont bouchées ou fuient c’est à vous de payer le plombier qui les réparera ;
• du dégorgement, des petites réparations (joints, colliers), de la remise en état des canalisations d’eau si la détérioration est de votre responsabilité (gel, produits corrosifs...) ;
• de la rénovation de la douche si les infiltrations sont dues à un mauvais entretien ;
• des frais de rénovation d’une éventuelle inondation si elle est due à un défaut d'entretien ou de vigilance de votre part ;
• de la vidange de la fosse septique, puisard/fosse d’aisance ;

Le propriétaire, quant à lui, a à sa charge :

• le remplacement de la baignoire, des éviers, de la robinetterie et des WC si ceux-ci sont devenus trop vétustes ;
• la réfection de la douche : seulement si les infiltrations d'eau sont dues à une mauvaise isolation du bac ;
• le remplacement des canalisations d’eau et de gaz en cas de vétusté, entretien des tuyaux d'arrivée d'eau et de descente d'eau ;
• les réparations éventuelles du ballon d’eau chaude.

Au niveau des installations électriques, le partage des frais se fait ainsi :

• à payer par le locataire : entretien courant et petites réparations sur l’installation électrique (ex. : changer un fusible ou une ampoule) ;
• à payer par le proprio : remplacement intégral de l’installation électrique et des appareils de chauffage électrique et électroménagers s’ils sont vétustes et évidemment, font partie de la location.

D’ordre général, que ce soit pour le toit, les fenêtres, les portes, etc., les frais d’entretien de base sont à payer par le locataire et les charges plus exceptionnelles par le propriétaire.

Plus concrètement :

• c’est le locataire qui paiera pour :
  • le nettoyage et l'entretien des gouttières, de la terrasse, etc. ;
  • le remplacement des poignées et autres petites pièces de fenêtre, des volets et des portes ;
  • l’entretien minimum de la cave ;
• par contre, le propriétaire est en charge de :
  • refaire la couverture du toit ;
  • remplacer ou réparer les fenêtres, les volets ;
  • changer une porte ou la repeindre intégralement ;
  • régler des problèmes d’humidité ou d’étanchéité dans une cave.

Là aussi en général, que ce soit pour le mur, les façades ou le sol, les frais d’entretien courant sont à payer par le locataire et les charges plus exceptionnelles par le propriétaire :

• Le locataire est en charge :
  • des petits raccords et de l’entretien courant des murs et sols comme la peinture, le carrelage, le papier peint, le rebouchage des trous (s’ils sont de votre responsabilité), etc ;
  • de l’entretien basique de la façade.
• C’est le propriétaire qui paiera pour :
  • le remplacement de petits éléments types plinthes, moulures, etc ;
  • un ravalement de façade ;
  • la rénovation totale des murs et sols si besoin (problème d’humidité, désamiantage, etc.).

Les autres charges plus classiques liées au chauffage et à la ventilation se répartissent comme suit :

• À payer par le locataire :
  • remplacement des joints, des robinets et des purgeurs de radiateurs ;
  • entretien courant de la ventilation type nettoyage de la grille et petites réparations ;
  • chauffage central individuel : entretien annuel par un chauffagiste, petites réparations ou changements de pièces ;
  • ramonage, entretien des tabliers et petites réparations (bris et fêlures...) sur la cheminée ;
  • frais autour de la cuve ou citerne de fuel : si le chauffage est individuel ;
  • gaz cuisine (butane) : entretien régulier et nettoyage du brûleur.
• À payer par le propriétaire :
  • ensemble des frais générés par le chauffage central collectif ;
  • remplacement éventuel de la chaudière ou des brûleurs ;
  • frais concernant une cuve ou citerne de fuel : si le chauffage est collectif ;
  • réparation du conduit ou de la gaine de cheminée, remplacement complet en cas de vétusté de l’installation ;
  • remplacement des radiateurs et du système de ventilation si ceux-ci sont vétustes.

L’entretien basique (taille ou tonte par exemple) est à faire / payer par le locataire, que ce soit pour :

• les haies ;
• les arbres ;
• les massifs ;
• les pelouses, etc.

Le propriétaire ne devra mettre la main au porte-monnaie que s’il y a des arbres à remplacer et encore, seulement si ceux-ci ne sont pas morts du fait du locataire.

Pour aller plus loin, rendez-vous sur nos pages :

• Réparations locatives : qui paie quoi ?
• Qu'est-ce que les charges locatives ?
• Réparations à la charge du propriétaire.

Soyez au point en cas de litige locatif, et parce qu'il n'est jamais agréable d'être en mauvais termes avec son locataire ou son propriétaire, optez pour un règlement à l'amiable autant que faire se peut !