Les obligations du propriétaire, comme celle du locataire, sont importantes et il faut les connaître. Ces obligations dépendent du type de bail signé mais en général, elles sont à peu près semblables.
Voici en quelques points, les principales obligations à charge du propriétaire.
Bon à savoir : l'article 20 de la loi n° 2020-721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 a créé un crédit d’impôt pour inciter les bailleurs à abandonner des loyers au profit de certains locataires de locaux professionnels touchés par la crise. Le crédit d'impôt est égal applicable à 50 % des loyers abandonnés en novembre 2020. L'abandon de loyer peut être consenti jusqu'au 31 décembre 2021 (article 8 de la loi n° 2021-953 du 19 juillet 2021 de finances rectificatives pour 2021).
Principales obligations du propriétaire bailleur
Obligation de délivrance (remise des clés)
La première des obligations du bailleur est de mettre le locataire en possession du bien immobilier. Pour cela, il lui remet les clés du local ou logement ainsi que l'ensemble des documents exigés par la loi (ces documents diffèrent selon le contrat de bail signé).
La rédaction de l'état des lieux, sans être toujours obligatoire (selon le type de location), est fortement conseillée. Elle permet de déterminer l'état du logement lors de l'entrée du locataire dans les lieux.
Bon à savoir : le propriétaire d'une location immobilière est également obligé de fournir au locataire, s'il le demande, une quittance de loyer. Il est conseillé, pour éviter d'éventuels litiges futurs, de le faire systématiquement, sans en attendre la demande.
Important : en matière de bail commercial, sauf clause expresse contraire, en vertu de son obligation de délivrance, le bailleur est tenu de prendre à sa charge les travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail (Cass. 3e civ., 18 janvier 2018, n° 16-26.011).
Délivrance d'un logement décent
La délivrance d'un logement décent est prévue par divers textes légaux (article 1719, 1° du Code civil pour les locations libres, article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles L. 635-1 et suivants et L. 634-1 et suivants du Code de la construction).
Le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent et effectuer les réparations nécessaires pour assurer le confort du locataire.
Le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. En outre, le logement doit être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
Exemple : bonne étanchéité, alimentation en eau potable, cuisine, escaliers communs, pièce principale d'au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur, etc.
À noter : pour prouver qu’un logement n’est pas conforme aux caractéristiques d’un logement décent, démontrer que la surface de la pièce principale du bien est inférieure à 9 m2 n'est pas suffisant. Cette pièce doit aussi avoir un volume inférieur à 20 m3. À défaut, l’indécence du logement ne peut pas être retenue (Cass. 3e civ., 23 janvier 2020, n° 19-11.349).
Important : le décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité à compter du 1er juillet 2018).
Le locataire peut forcer le bailleur à exécuter cette obligation en sollicitant une mise aux normes du bien donné à bail. Pour ce faire, il doit écrire au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
S'il n'obtient pas la mise aux normes du logement à l'amiable, il peut saisir le tribunal judiciaire afin de demander la condamnation du bailleur à réaliser les travaux. Cette condamnation peut être assortie ou non de la suspension du paiement des loyers. Une résiliation judiciaire du bail est également possible.
Dans une clause expresse du contrat, le bailleur peut négocier la réalisation des travaux par le locataire. Le coût en reste à sa charge (il se traduit par une baisse du montant du loyer).
Bon à savoir : le bailleur peut être parfois contraint de réaliser soit une déclaration, soit d'obtenir une autorisation de mise en location dès lors que son logement est situé dans une zone d'habitat dégradée. La démarche est à effectuer auprès de l'établissement public de coopération intercommunale ou auprès de la mairie selon les situations.
À noter : depuis décembre 2022, dès lors que les compteurs d'eau ne sont pas individualisés, le bailleur a l'obligation d'informer chaque locataire de la qualité de l'eau du robinet et de lui fournir la facture d'eau.
Entretien du logement (réparations à la charge du bailleur)
Le bailleur doit entretenir le logement selon la répartition des travaux fixée par le bail ou la loi. Tout dépend du contrat signé. Il doit en tous les cas faire réaliser les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
Exemple : en matière de bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, une liste fixée par décret (n° 87-712 du 26 août 1987) répartit les tâches incombant au bailleur et au locataire.
Si le bailleur est obligé d'entretenir la chose durant le cours du contrat de bail, il n'est pas tenu à reconstruction en cas de perte totale ou partielle de la chose due à un cas fortuit.
Selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire.
Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).
Offrir au locataire une jouissance paisible
Le propriétaire doit permettre au locataire de jouir paisiblement du bien et conformément à sa destination. Cela signifie que celui-ci ne doit pas rencontrer d'entraves dans son activité (pour un bail commercial par exemple du fait d'une installation défectueuse dans les locaux).
Dans le cadre d'un bail d'habitation, la jouissance correspond à l'occupation normale des lieux à titre de résidence. L'on doit pouvoir ainsi y vivre convenablement sans trouble.
Exemple : le bailleur doit garantir le locataire des vices ou défauts matériels de nature à faire obstacle à sa jouissance.
Toujours pour garantir cette jouissance, le bailleur peut être tenu de faire assurer le gardiennage ou la surveillance dans l'immeuble. Il doit alors prendre les mesures nécessaires pour éviter les risques manifestes pour la sécurité et veiller à la tranquillité des locaux (article L. 271-1 du Code de la sécurité intérieure). Cette obligation dépend de la taille des locaux mais également de leur situation géographique.
Dans ce cadre, le bailleur est également responsable envers le locataire des troubles de jouissance causés par les autres locataires ou occupants de l'immeuble et ce même si le bail ne le prévoie pas expressément. Il ne peut échapper à cette responsabilité qu'en cas de force majeure (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536).
Enfin, dans le cadre des locations libres, le bailleur doit garantir le locataire des troubles de droit (article 1726 du Code civil). Le locataire aura droit à une diminution proportionnée sur le prix du loyer dès lors qu'il a subi un trouble et un empêchement dans sa jouissance et qu'il l'a dénoncé au propriétaire.
Bon à savoir : le locataire est lui aussi tenu à une obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le fait qu'un locataire commette des violences réitérées à l’encontre du bailleur ou de ses salariés constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail, quel que soit le lieu où sont commises les violences (même en dehors des lieux loués – Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.823).
Sanction du non-respect de ces obligations
La sanction encourue par le bailleur dépend de la nature de l'obligation non respectée. Ainsi, le bailleur qui manque à son obligation de délivrance encourt la nullité du bail. L'obligation de délivrance est en effet au cœur du contrat : il n'a plus lieu d'être si elle fait défaut.
La sanction de l'obligation de délivrance d'un logement décent est différente. L'ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 a créé une nouvelle police administrative spéciale de la sécurité et de la salubrité des immeubles, des locaux et des installations en remplacement des anciennes et multiples polices (articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Les autorités publiques disposent ainsi d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Il peut également être tenu de verser des dommages et intérêts à son locataire. Dans les cas les plus graves, le bail peut être résilié. La Loi Élan prévoit en outre que lorsqu'un bailleur a été obligé par les autorités publiques à mettre en conformité un logement loué avec la réglementation relative à la décence, les allocations logement ne peuvent lui être versées directement, et ce jusqu'à l'accomplissement des travaux (article L. 842-1 du Code de la construction et de l’habitation).
La solution est la même en cas de défaillance du bailleur à son obligation d'entretien du logement (condamnation à réaliser les travaux et/ou dommages et intérêts).
Enfin, le propriétaire peut également être tenu de dédommager son locataire du fait d'une jouissance troublée. La réduction du prix du loyer, temporairement ou pour la durée du bail, est une solution couramment utilisée par la jurisprudence.
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