La principale obligation d'un locataire, dans le cadre de la location de son logement, est le paiement du loyer au bailleur. En effet, ce dernier peut être mis en difficulté en cas de loyer impayé. Il lui est donc conseillé de réagir dès les premiers incidents de paiement.
Toutefois, avant d'arriver à l'ultime solution qu'est l'expulsion, des nombreux recours existent.
Bon à savoir : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes de l’ADIL expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.
Recours en cas de loyer impayé : mise en demeure de payer en cas de retard
Dès le premier loyer impayé, le bailleur doit réagir rapidement et procéder à une relance du locataire par lettre simple ou par mail. Cette simple relance peut suffire à ce que le locataire règle le loyer dû.
En cas d'échec de la relance, le bailleur procède à une mise en demeure adressée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Il peut proposer au locataire un aménagement amiable de sa dette, en échelonnant le remboursement des sommes dues. L'accord des parties sur l'échéancier de paiement doit être constaté par écrit.
Recours en cas de loyer impayé : mise en jeu de la caution dès les premiers incidents
Si une tierce personne ou un organisme s'est porté(e) caution lors de la conclusion du bail, le bailleur doit informer la caution de la situation d'impayé, dès le premier incident de paiement. Il peut alors solliciter directement la caution pour que cette dernière paie les loyers impayés à la place du locataire.
Recours pour loyer impayé et assurance « loyer impayé »
À défaut de caution solidaire, le bailleur peut avoir souscrit une assurance « loyer impayé » auprès d'un établissement bancaire ou une société d'assurance spécialisée.
Dès le premier loyer impayé, il doit en informer son assureur. Ce dernier prend alors en charge le remboursement des sommes dues dans les conditions prévues au contrat d'assurance.
Important : il convient de bien lire les conditions du contrat pour s'informer des démarches préalables à effectuer pour que l'assureur puisse prendre en charge les loyers impayés.
Recours en cas de loyer impayé et garantie Visale
La garantie Visale remplace la garantie universelle des loyers mise en place par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il s'agit d'une caution accordée par Action logement aux locataires pour les baux d'habitation dans le parc privé conclus à compter du 1er février 2016.
La garantie couvre les loyers et les charges impayés. Le bailleur est remboursé directement par Action logement en cas d'impayé.
La garantie Visale concerne :
- Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant).
- Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes :
- être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
- être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation.
- Les personnes titulaires d'un bail mobilité.
- Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.
Recours en cas de loyer impayé : versement des aides au logement au bailleur
Si le locataire bénéficie de l'aide au logement, le bailleur informe la CAF des incidents de paiement. Il peut demander que l'aide lui soit directement versée. Il doit pour cela justifier d'un accord écrit avec le locataire, appelé plan d'apurement des dettes.
Recours en cas de loyer impayé : intervention du Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
Pour les cas de grandes difficultés financières, le locataire peut saisir le Fonds de solidarité pour le logement. Le FSL est un organisme départemental qui regroupe des partenaires comme la CAF et le conseil départemental. Le locataire bénéficie simultanément d'un accompagnement social. L'aide financière apportée par le FSL peut être versée directement au bailleur.
Bon à savoir : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.
Recours en cas de loyer impayé : résiliation du bail
En cas d'échec de tout recours amiable, le bailleur peut envisager la résiliation du bail.
Bail contenant une clause de résiliation de plein droit
Commandement de payer
Même si le bail contient une clause de résiliation de plein droit du contrat de location pour loyer impayé, le bail ne peut être résilié immédiatement. Le bailleur doit préalablement faire procéder, par huissier, à un commandement de payer adressé au locataire et à sa caution. Le commandement de payer doit être adressé à la caution dans les 15 jours à compter de la signification du commandement de payer au locataire.
À ce titre, une clause de résiliation automatique en cas d’impayés de loyers doit impérativement être insérée dans le contrat de location (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).
À noter : en l'absence de signification du commandement à la caution, cette dernière ne peut être tenue au paiement des pénalités et intérêts de retard.
Bon à savoir : un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer au locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juge, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19-614).
Saisine du tribunal judiciaire
Après commandement de payer resté infructueux pendant 2 mois, le bailleur saisit le juge en vue de faire constater la résiliation du contrat de location. Cette saisine peut se faire en référé.
Au cours de l'audience, le juge peut :
- décider de la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire ;
- décider d'octroyer préalablement des délais de paiement au locataire.
Dans ce dernier cas, les délais de paiement peuvent aller jusqu'à trois ans et suspendent les effets de la résiliation.
Bon à savoir : si, dans le délai imparti, le locataire rembourse l'ensemble des loyers impayés, hors paiement des loyers en cours, on considère que la clause de résiliation de plein droit n'a jamais joué. Dans le cas contraire, elle reprend effet à la fin du délai.
À noter : la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 prévoit une meilleure coordination entre le traitement des situations de surendettement et la procédure en résiliation du bail et en expulsion. Jusqu'alors, ces procédures étaient indépendantes, ce qui pouvait amener à une expulsion alors même qu'une procédure de traitement du surendettement était en cours. Désormais, l'article 24 modifié de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet la prise en compte par le juge judiciaire d'une procédure de surendettement en cours : le juge peut accorder des délais et des modalités de paiement du loyer, et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.
Absence de clause de résiliation de plein droit
Si le bail ne prévoit pas de résiliation de plein droit en cas de loyer impayé, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire, après avoir effectué les relances nécessaires. Cette saisie entraîne l'obligation de mandater un huissier en vue de délivrer une assignation en justice au locataire.
Depuis le 1er juin 2017, l'huissier de justice qui est mandaté pour délivrer l'assignation au locataire doit également remplir une nouvelle obligation. Il doit, à ce titre, transmettre au locataire, en main propre ou par dépôt dans sa boîte aux lettres, un document informatif mentionnant :
- la date, l'heure et le lieu de l'audience ;
- l'importance, pour le locataire, de se présenter à l'audience ;
- la possibilité de demander l'aide juridictionnelle ;
- la possibilité, pour le locataire, de saisir les acteurs locaux qui contribuent à la prévention des expulsions.
C'est le juge qui décide alors des conséquences du non-paiement du loyer. Même si le bailleur sollicite la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le juge peut ne pas les accorder et octroyer des délais de paiement au locataire.
Pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.
Dernier recours en cas de loyer impayé : l'expulsion forcée
Si le locataire ne quitte pas les lieux malgré le jugement de la résiliation du bail et d'expulsion, le bailleur peut mettre en œuvre les démarches en vue de l'expulser du logement. Le bailleur doit s'adjoindre le concours de la force publique pour pouvoir expulser le locataire.
Bon à savoir : les expulsions ne peuvent avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.
Le bailleur qui tente d'expulser lui-même le locataire du logement, sans recours à la force publique, par manœuvre, menaces, voies de fait ou contraintes risque une peine d'emprisonnement de 3 ans et 30 000 € d'amende (article 226-4-2 du Code pénal).
Depuis le 1er janvier 2015, l'huissier de justice doit informer la CCAPEX (commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives) des différentes procédures effectuées dans le cadre d'impayés de loyer (article 24 de la loi du 6 juillet 1989) :
- commandement de payer pour le compte d'un bailleur personne physique ou d'une SCI familiale, dépassant un certain montant ou une certaine ancienneté fixés par arrêté du préfet ;
- action en résiliation du bail pour le compte d'un bailleur personne morale (les assignations en vue de faire constater la résiliation du bail ne peuvent être délivrées avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX) ;
- toute procédure d'expulsion.
Cette procédure a été étendue à tous les locaux d'habitation occupés de façon illégale (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite).
À noter : la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a créé une nouvelle infraction concernant les locataires qui restent dans le logement à l’issue d’un jugement d’expulsion devenu définitif, en raison d’impayés de loyer. Cette infraction est punie de 7 500 € d’amende, sauf au moment de la trêve hivernale, ou pour les locataires bénéficiant d’une décision de sursis à expulsion ou d’un logement social.
Bon à savoir : les juges n’ont plus la possibilité d’accorder des délais aux squatteurs dont l’expulsion a été judiciairement ordonnée (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023).