Propriétaire et loyers impayés

Sommaire

Que faire pour régler un litige avec un locataire en cas de loyer impayé ? Existe-t-il de bonnes garanties à bon prix pour être protégé des loyers impayés ?

En tant que propriétaire :

  • vous souhaitez bénéficier de garanties et de conseils pour anticiper des problèmes d'impayés ;
  • vous êtes confronté à des impayés.

Si vous êtes déjà confronté à des loyers impayés, vous pouvez consulter notre partie consacrée au litige locataire-propriétaire.

Bon à savoir : pour les impayés d'un montant égal ou inférieur à 100 €, les organismes d'allocations logement peuvent proposer de recourir à une procédure de traitement simplifié de l'impayé (avec l’accord du bailleur et du locataire), selon des modalités fixées par un arrêté du 5 août 2016.

Le propriétaire demande des garanties au locataire

Il existe différents types de garanties à demander au locataire lors de la signature du bail :

  • La caution solidaire : un proche du locataire se porte caution, c'est-à-dire s'engage à payer les impayés du locataire, même si le locataire est solvable.
  • La garantie LOCA-PASS® : Si le locataire n'a pas de caution solidaire, elle couvrira le propriétaire contre les loyers impayés pour 3 ans maximum.
  • La garantie Visale : si le locataire respecte les conditions d'éligibilité, Action Logement prend en charge les loyers impayés en cas de défaillance du locataire pendant les 3 premières années du bail. 
  • Le dépôt de garantie : une somme payée d'avance est demandée par le propriétaire au locataire lors de la signature du bail. Elle servira à combler un impayé de loyer ou des frais de dégradation du logement commis par le locataire. Attention, en matière de bail d'habitation, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : le dépôt de garantie n'a pas vocation à être affecté au règlement des derniers mois de loyer lorsque la location prend fin. Mais s’il reste des impayés de loyers à la fin du bail, ils peuvent être prélevés sur le montant du dépôt de garantie (Cass., 3 civ., 8 avril 2021, n° 19-23.334).

La garantie Visale concerne :

  • Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant);
  • Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes:
    • être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 €. 
    • être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation
  • Les personnes titulaires d'un bail mobilité;
  • Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.

À noter : dans le cadre du bail mobilité créé par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, les locataires sont éligibles à la garantie Visale. En revanche, le bailleur ne peut pas exiger de dépôt de garantie auprès du locataire, seule une caution peut être demandée.

Bon à savoir : la loi Élan a simplifié le formalisme de l'acte de caution. Avant le 25 novembre 2018, la personne se portant caution devait écrire à la main les mentions de la caution. Depuis le 25 novembre 2018, elle peut utiliser un modèle d'acte de caution comportant ces mentions.

Propriétaire : se garantir grâce aux assureurs

En souscrivant des garanties auprès des assureurs, le propriétaire sera protégé contre les loyers impayés, mais aussi contre les frais de dégradations du logement. De plus, les assurances s'occupent des démarches juridiques en cas de loyers impayés.

Il existe deux types de garanties contre le loyer impayé :

  • La garantie loyers impayés (GLI), bien qu'elle impose de donner des preuves de solvabilité du futur locataire, elle a l'avantage de proposer beaucoup d'options au propriétaire pour compléter ses garanties.
  • La garantie Visale pour les locataires qui respecte les conditions d'éligibilité.

Solibail : une tranquillité pour le propriétaire

Encore assez peu connu du public, le dispositif Solibail permet au propriétaire d'avoir :

  • une garantie du paiement du loyer, même lorsque le logement n'est pas loué entre deux occupants ;
  • un entretien du logement et une remise en état lors de la restitution de l'habitation.

Mis en place par l'État en alliance avec des associations, les logements permettent aux mal-logés d'avoir un domicile décent.

Autres garanties du propriétaire

Puisque les loyers impayés ne sont pas les seuls risques pour un propriétaire, des assurances complètent la couverture du propriétaire :

  • L'assurance PNO (Propriétaire Non Habitant) : elle est spécialement conçue pour compléter l'assurance du locataire et celle de la copropriété. Elle intervient en cas de sinistres, de catastrophes naturelles, de vol, etc.
  • L'assurance vacance locative : elle permet d'indemniser la perte de loyer lorsque le propriétaire a du mal à trouver un nouveau locataire.

Bon à savoir : un numéro d’appel gratuit « SOS impayés de loyers » est destiné aux locataires en difficulté, ainsi qu’aux propriétaires qui sont confrontés à des impayés de loyers. En appelant le 08 05 16 00 75 des juristes expliquent aux locataires et propriétaires les démarches à effectuer selon leur situation et l’avancement de la procédure.

À noter : avec la crise sanitaire, de nombreux foyers ont des difficultés à payer leur loyer. Le Gouvernement a mis en place une aide destinée à l’indemnisation des bailleurs, qui vient compléter le Fonds de solidarité pour le logement. Cette aide, d'une enveloppe de plus de 20 millions d’euros pour l’année 2021, a pour but de permettre le relogement prioritaire des personnes menacées d’expulsion, des propositions systématiques de relogement avant expulsion et une indemnisation des bailleurs en cas de maintien dans les lieux des personnes susceptibles d’être expulsées.

Ces pros peuvent vous aider