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La loi ALUR du 24 mars 2014 pose le principe du maintien des aides au logement en cas d'impayé, lorsque le débiteur est de bonne foi.
Le décret n° 2016-748 du 6 juin 2016 prévoit un dispositif de traitement des impayés mené par l'organisme payeur (la CAF ou la MSA). Applicable à compter du 1er septembre 2016, il concerne tant l'aide personnalisée au logement (APL) que l'allocation de logement familiale (ALF) ou l'allocation de logement sociale (ALS), versées dans le cadre d'un logement locatif ou d'une accession à la propriété.
Important : la loi n° 2017-1837 du 30 décembre 2017 de finance pour 2018 a supprimé les aides au logement dans le cadre de l’accession à la propriété pour les prêts signés à compter du 1er janvier 2018. Les aides sont maintenues pour les prêts ou les contrats de location accession en cours ou ayant fait l’objet d’une demande avant le 31 décembre 2017 et dont la signature a lieu avant le 31 janvier 2018. Par exception, cette extinction ne s'est appliquée qu'à compter du 1er janvier 2020 aux APL pour les prêts et contrats de location-accession concernant des logements anciens, situés en zones tendues.
Qu'est-ce qu'un impayé ?
Lorsque l'aide est versée au locataire, l'impayé est caractérisé dès que la dette est au moins égale à deux mois de loyers brut hors charges.
Lorsque l'aide est versée directement au bailleur, l'impayé est caractérisé dès que la dette est au moins égale à deux mois de loyers net hors charges.
Bon à savoir : en cas d'impayé, la CAF demande au bailleur s'il souhaite recevoir l'aide directement.
La procédure de traitement de l'impayé.
La situation d'impayé doit être déclarée dans un délai de 2 mois par le bailleur à la CAF ou la MSA. La CAF (ou MSA) informe la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) tout au long de la procédure.
L'organisme payeur peut :
- Demander au bailleur d'établir un plan d'apurement de la dette dans un délai de 6 mois. À défaut, le Fonds de solidarité pour le logement (ou un organisme analogue) a 3 mois pour proposer un dispositif. Les aides sont maintenues sous respect du respect de ce plan et de la reprise du paiement courant des loyers.
- Saisir le Fonds de solidarité pour le logement (ou un organisme analogue) afin qu'il propose dans un délai de 6 mois un dispositif d'apurement de la dette. Les aides sont maintenues sous respect du respect de ce plan et de la reprise du paiement courant des loyers.
À défaut de plan d'apurement, la CAF propose au débiteur de rembourser sa dette sur 36 mois, en versant 1/36e du montant au bailleur chaque mois.
La CAF peut suspendre le versement de l'APL en cas de non-respect du dispositif d'apurement ou en cas de non reprise du paiement du loyer courant.
L'organisme payeur (CAF ou MSA) peut proposer de recourir à une procédure de traitement simplifié de l'impayé (avec l'accord du bailleur et du locataire) lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 100 €. Les modalités de cette procédure ont été fixées par l'arrêté du 5 août 2016.
Si le locataire perçoit des allocations logement et que l'organisme payeur juge qu'il est de bonne foi, il peut continuer à percevoir ces aides.
Bon à savoir : même après résiliation judiciaire du bail, un protocole de cohésion sociale peut être signé entre le bailleur et le locataire. Les aides au logement sont à nouveau versées sous réserve du respect du dispositif. Le versement de l'aide au logement est également maintenu en principe dans le cadre d'une procédure de surendettement.
Important : dans le cadre du dispositif de réduction de loyer de solidarité, il est prévu une baisse de l’aide personnalisée au logement (APL). Le décret n° 2018-505 du 21 juin 2018 en réorganise les modalités de calcul. Les plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2023 sont fixés par un arrêté du 30 décembre 2022. Les montants de la réduction de loyer de solidarité applicables depuis le 1er octobre 2023 sont fixés par un arrêté du 21 septembre 2023.