Louer à un particulier
La location à un particulier pour sa résidence principale est encadrée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite « loi Mermaz », modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi ELAN du 23 novembre 2018. Deux régimes principaux coexistent. La location nue, ou vide, oblige le locataire à apporter l’ensemble de son mobilier : la durée minimale du bail est de trois ans pour un bailleur personne physique (et SCI familiale), six ans pour un bailleur personne morale. La reconduction tacite est automatique. Le préavis bailleur est de six mois avant l’échéance et doit être motivé (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux). Le préavis locataire est de trois mois, ramené à un mois en zone tendue ou pour certains motifs limitativement énumérés (mutation, premier emploi, perte d’emploi, état de santé, violences conjugales, etc.).
La location meublée à titre de résidence principale est régie par les mêmes textes depuis la loi ALUR. Elle suppose la fourniture des onze catégories d’équipements minimaux fixées par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien). La durée minimale est d’un an, reconductible tacitement. Le préavis bailleur est de trois mois avant l’échéance, le préavis locataire d’un mois en toute circonstance. Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer hors charges, contre un seul en location nue. Un logement déclaré meublé mais incomplet en mobilier risque la requalification en bail nu de trois ans, beaucoup plus contraignante côté bailleur.
Deux variantes courtes complètent le dispositif. Le bail étudiant, d’une durée de neuf mois non reconductible, est réservé à un meublé loué à un étudiant. Le bail mobilité, créé par la loi ELAN et codifié aux articles 25-12 à 25-18 de la loi de 1989, est un meublé d’un à dix mois non renouvelable, réservé à sept profils limitativement énumérés (étudiants, stagiaires, apprentis, alternants, salariés en mission temporaire, en formation professionnelle, en service civique). Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. La garantie Visale d’Action Logement, gratuite, est ouverte au locataire. À l’échéance, le bail prend fin automatiquement, sans congé à délivrer ; un loyer perçu au-delà transforme automatiquement le contrat en bail meublé classique d’un an.
D’autres formules existent pour des situations particulières : logement contre services rendus, sous-location à un étudiant ou à un salarié de moins de trente ans, bail à réhabilitation pour un bailleur souhaitant confier la rénovation à un opérateur agréé moyennant une mise à disposition gratuite du logement pour une durée fixe, logement conventionné Anah ouvrant droit aux aides au logement pour le locataire et à un avantage fiscal pour le bailleur, ou encore habitat intergénérationnel mettant en relation un senior et un jeune locataire. La location saisonnière (gîte, meublé de tourisme, location courte durée type Airbnb) sort du champ de la loi du 6 juillet 1989 : elle relève du droit commun du Code civil et reste soumise à des réglementations municipales spécifiques (déclaration en mairie, plafond de 120 jours par an pour une résidence principale, numéro d’enregistrement dans les communes concernées par la loi Le Meur entrée en vigueur en 2025).
- Location meublée du propriétaire
- Bail à durée déterminée
- Louer une chambre chez soi
- Louer sa maison
- Logement conventionné
- Bail à réhabilitation
- Location solidaire
- Habitat intergénérationnel
- Logement contre services
Louer à un professionnel
La location d’un local à un professionnel sort du cadre de la loi de 1989 et bascule dans le Code de commerce ou dans des textes spéciaux selon la nature de l’activité exercée. Trois régimes principaux s’appliquent. Le bail commercial, dit « 3/6/9 », régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, concerne les locaux affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce, d’une activité industrielle ou artisanale immatriculée. La durée minimale est de neuf ans, le locataire disposant d’une faculté de résiliation à chaque période triennale moyennant un préavis de six mois par lettre recommandée. Ce bail confère un droit au renouvellement quasi absolu (« propriété commerciale ») et ouvre droit à une indemnité d’éviction substantielle en cas de refus de renouvellement par le bailleur. C’est la formule la plus protectrice pour le locataire et la plus contraignante pour le bailleur.
Le bail professionnel, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est destiné aux activités libérales (médecins, avocats, architectes, consultants, etc.). Sa durée minimale est de six ans, sans faculté de résiliation triennale obligatoire. Le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de six mois. Le droit au renouvellement n’existe pas : à l’échéance, le bailleur peut refuser le renouvellement sans motif ni indemnité. Cette souplesse en fait la formule la plus équilibrée pour des activités libérales stabilisées.
Le bail dérogatoire, ou bail de courte durée, régi par l’article L. 145-5 du Code de commerce, permet de déroger au statut des baux commerciaux pour une durée maximale de trois ans cumulés sur le même local et le même locataire. Il convient au lancement d’une activité, à un test de zone de chalandise, à un pop-up store ou à une location saisonnière. Le bailleur doit impérativement signifier au locataire son intention de ne pas renouveler dans le mois suivant l’échéance : à défaut, le bail bascule automatiquement en bail commercial 3/6/9. Le formalisme contractuel doit mentionner expressément la renonciation des deux parties au statut des baux commerciaux. Pour des locaux atypiques (entrepôt logistique, local mixte habitation-activité, espace de coworking), un avocat ou un notaire est précieux pour qualifier correctement le contrat et éviter une requalification ultérieure.