Louer un logement saisonnier
Le bail saisonnier est un contrat de location meublée de courte durée, conclu avec une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. La loi le définit comme une location à des fins touristiques pour une durée maximale de quatre-vingt-dix jours consécutifs au même locataire. Il échappe au régime protecteur de la loi du 6 juillet 1989 et relève du Code du tourisme et du Code civil. Concrètement, la durée est fixée librement entre les parties, sans préavis ni reconduction tacite : le contrat prend fin à la date convenue. Le bailleur est libre de fixer le loyer, qui s’entend généralement charges comprises, et peut exiger un dépôt de garantie, dont la restitution intervient après l’état des lieux de sortie.
Le contrat doit être écrit et préciser la description du logement, la durée de la location, le prix, les conditions d’annulation et le montant du dépôt de garantie. Pour les logements classés en meublé de tourisme par un organisme agréé par Atout France, la classification de une à cinq étoiles ouvre droit à une fiscalité plus favorable. Les résidences de tourisme, qui regroupent des logements meublés exploités par un opérateur unique avec services para-hôteliers, relèvent d’un régime spécifique encadré aux articles L. 321-1 et suivants du Code du tourisme.
Côté formalités, la donne change en 2026. La loi Le Meur impose à toutes les communes de mettre en place une procédure d’enregistrement national des meublés de tourisme, au plus tard le 20 mai 2026. Avant cette date butoir, le bailleur doit en pratique déclarer son activité en mairie via le formulaire Cerfa n° 14004 dans les communes qui l’exigent. Il doit également obtenir un numéro SIRET en se déclarant sur le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours suivant le début de l’activité. En copropriété, l’information du syndic devient obligatoire, et le règlement de copropriété peut désormais interdire la location de courte durée. Lorsque le logement loué constitue la résidence principale du bailleur, le plafond légal est fixé à cent vingt jours par an, mais les communes peuvent par délibération l’abaisser jusqu’à quatre-vingt-dix jours. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €, et la fausse déclaration ou l’usage d’un faux numéro d’enregistrement à 20 000 €. Pour les résidences secondaires, l’autorisation de changement d’usage est exigée dans les communes ayant instauré ce dispositif, à commencer par Paris et les grandes agglomérations.
Sur le plan fiscal, le régime micro-BIC s’applique aux loueurs dont les recettes restent sous certains seuils. Pour 2026, les meublés de tourisme classés bénéficient d’un abattement de 50 % avec un plafond de 83 600 €, contre 30 % et 15 000 € pour les meublés non classés. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges et amortissements, généralement plus avantageux dès lors que les charges sont significatives. La loi Le Meur a par ailleurs réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui modifie l’arbitrage de long terme.
- Bail saisonnier
- Dépôt de garantie pour location saisonnière
- Modèle de bail de location saisonnière
- Résidence de tourisme
- Demande de modification de la réservation d’un logement saisonnier
- Réclamation pour une location saisonnière non conforme à la description
Échanger son logement
L’échange de logement pour les vacances est une formule à part : aucune somme d’argent n’est versée entre les parties, chacune mettant gratuitement son bien à disposition de l’autre pour une période convenue. Faute de prix, l’échange ne constitue pas un bail au sens du Code civil et relève du contrat de prêt à usage, ou commodat, régi par les articles 1875 et suivants. Les obligations de chacun se résument à l’usage paisible du logement et à sa restitution dans l’état où il a été reçu. Un contrat écrit reste vivement conseillé pour clarifier les dates, la liste des équipements mis à disposition, la prise en charge des charges courantes et les conditions d’annulation. Il est également prudent de vérifier que le contrat d’assurance habitation couvre l’occupation par un tiers, ce qui n’est pas systématique, et d’informer le bailleur si le logement est loué.
Annulation de la location
L’annulation d’une location saisonnière obéit aux clauses du contrat, qui prévoient le plus souvent des arrhes ou un acompte. La distinction est juridique et n’est pas anecdotique. Les arrhes, prévues par l’article 1590 du Code civil, autorisent chacune des parties à se dédire : le locataire qui annule perd les sommes versées, le bailleur qui se rétracte doit restituer le double. L’acompte, lui, engage fermement les deux parties à exécuter le contrat ; en cas de défaillance, des dommages et intérêts peuvent être réclamés, en plus ou à la place de l’acompte. À défaut de précision dans le contrat, les sommes versées d’avance sont présumées être des arrhes en matière de location entre particuliers.
Lorsque la location est conclue par l’intermédiaire d’un professionnel (agence, plateforme), le Code de la consommation s’applique en complément et impose une information précontractuelle complète sur les conditions d’annulation. La plupart des plateformes définissent leurs propres barèmes, dont il faut prendre connaissance avant de réserver. En cas de non-conformité du logement à la description, le locataire peut demander une réduction de prix ou la résolution du contrat, après mise en demeure du bailleur. Inversement, le propriétaire qui annule à la dernière minute engage sa responsabilité contractuelle et doit indemniser le locataire du préjudice subi, qui inclut souvent le surcoût d’un hébergement de remplacement.