Location d’un garage
Le critère déterminant pour identifier le régime applicable est celui de l’accessoire. Lorsque le garage est mentionné dans le bail d’habitation comme annexe du logement, ou loué simultanément au même locataire par le même bailleur dans la même résidence, il entre dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 par application de son article 2. Le bail du garage suit alors le bail principal : durée minimale de trois ans en location nue (un an en meublé), préavis de six mois côté bailleur, encadrement du dépôt de garantie, application de la trêve hivernale en cas de procédure d’expulsion. La Cour de cassation a précisé que la simple mention du garage dans le bail d’habitation suffit à reconnaître le caractère accessoire (Civ. 3e, 11 juillet 2007, n° 06-15676) et que la conclusion de deux contrats distincts n’exclut pas nécessairement l’accessoire si l’intention des parties tend à les lier (Civ. 3e, 6 janvier 1999, n° 97-15825). En cas de litige, le juge des contentieux de la protection est compétent.
À l’inverse, lorsque le garage est loué indépendamment de tout logement, à un autre bailleur ou sans lien contractuel avec un bail d’habitation, le contrat relève du droit commun du louage prévu aux articles 1713 et suivants du Code civil. Les parties fixent librement la durée, le montant du loyer, l’éventuel dépôt de garantie, les modalités de révision et les conditions de résiliation. Aucune obligation de décence au sens du décret du 30 janvier 2002 ne s’applique, puisque ce texte vise les locaux à usage d’habitation. Le bailleur doit néanmoins délivrer un bien conforme à sa destination et en assurer la jouissance paisible (articles 1719 et 1720 du Code civil). Pour matérialiser l’accord, un contrat écrit reste vivement recommandé : il sécurise les droits et obligations de chacun et facilite la preuve en cas de différend.
Location d’un parking
La logique vaut également pour les places de stationnement. Lorsque le parking accompagne la location d’un logement, il est en principe considéré comme accessoire, surtout s’il figure au bail d’habitation. La Cour de cassation admet toutefois que les parties puissent conclure deux contrats distincts, l’un soumis à la loi de 1989 pour le logement, l’autre au Code civil pour le stationnement, à condition que la commune intention de dissocier les deux baux soit clairement exprimée dans les contrats (Civ. 3e, 5 mars 1997). En pratique, cette dissociation reste exceptionnelle et le juge cherche d’abord si une autonomie réelle existe.
Pour un emplacement loué de manière autonome (résidence sans logement, parking d’entreprise loué à un particulier, place louée par une copropriété à un usager extérieur), le bail relève du Code civil. Le contrat précise utilement la description précise de l’emplacement avec ses dimensions et son numéro, la durée (souvent un an reconductible tacitement) et le mode de reconduction, le loyer et ses éventuelles révisions, le dépôt de garantie, les conditions d’accès (badge, télécommande, horaires), l’éventuelle interdiction de certains usages (stockage de produits inflammables, activité commerciale, sous-location). Une assurance responsabilité civile n’est pas légalement obligatoire pour le locataire, mais le bailleur peut la prévoir contractuellement. Sur le plan fiscal, les loyers perçus relèvent des revenus fonciers, avec application du régime micro-foncier en deçà de 15 000 € de recettes annuelles et abattement de 30 %. Les locations de stationnement non liées à un logement sont par ailleurs soumises de plein droit à la TVA, sauf application de la franchise en base prévue à l’article 293 B du Code général des impôts.
Résiliation du contrat de location
Les modalités de rupture suivent encore la nature du bail. Lorsque le garage ou la place de stationnement est accessoire d’un bail d’habitation, son sort est lié à celui du logement : la résiliation du bail principal entraîne automatiquement celle du contrat accessoire, et le locataire ne peut pas résilier le bail du garage seul tout en conservant le logement. Les délais de préavis applicables au logement (trois mois en location nue, un mois en zone tendue ou meublée, six mois côté bailleur avec un motif limitatif prévu à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989) s’appliquent indistinctement aux deux locations.
Pour un bail de garage ou de parking indépendant relevant du Code civil, les conditions de résiliation sont celles fixées par le contrat. À défaut de clause, le bail à durée déterminée prend fin à son terme sans formalisme particulier ; le bail à durée indéterminée peut être résilié par chaque partie moyennant un préavis raisonnable, en général précisé contractuellement (souvent un à trois mois). La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui sécurise la preuve de la date d’envoi. En cas d’impayés, le bailleur peut activer la clause résolutoire prévue au contrat ou saisir le juge pour obtenir la résiliation judiciaire ; la procédure relève alors du tribunal judiciaire dans les conditions du droit commun. Le locataire qui quitte les lieux doit communiquer sa nouvelle adresse au bailleur pour permettre la restitution du dépôt de garantie et l’envoi des éventuelles correspondances de clôture.