Contenu du contrat de location
Le contrat-type ALUR institué par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 ne s’applique pas aux logements HLM, expressément exclus de son champ. Le bail social doit néanmoins être écrit et comporter les mentions obligatoires de la loi du 6 juillet 1989 : identité et adresse du bailleur (organisme HLM, OPH, ESH ou SEM) et du locataire, désignation précise du logement (adresse, étage, surface habitable mesurée selon la loi Carrez ou Boutin selon le cas, nombre de pièces principales, équipements annexes type cave, parking, balcon), destination des lieux (résidence principale exclusivement), date de prise d’effet, montant du loyer principal et des provisions sur charges locatives, modalités de paiement (mensualité d’avance par défaut), conditions de révision du loyer (indice IRL Insee, publié trimestriellement, applicable selon la date anniversaire fixée au contrat), montant du dépôt de garantie, conditions d’usage du logement et obligations relatives à l’entretien courant.
Le contrat de location est conclu pour une durée indéterminée tant que le locataire remplit les conditions d’occupation et de ressources : c’est une particularité majeure du parc social, qui le distingue du bail 3/6 ans du secteur privé. En contrepartie, le maintien dans les lieux est conditionné à des contrôles périodiques (enquête ressources biennale dite OPS, enquête loyer SLS pour les ménages dépassant les plafonds). Un dossier diagnostic technique doit être annexé au bail : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements antérieurs à 1949, état d’amiante pour les immeubles construits avant juillet 1997, état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz pour les installations de plus de 15 ans, état des risques naturels et technologiques (ERP). Depuis le 1er janvier 2024, l’identifiant fiscal du logement et la classe énergétique du DPE sont des mentions obligatoires sur tout nouveau bail.
Le calendrier d’interdiction progressive de location des passoires énergétiques s’applique aussi au parc social : les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les logements F seront exclus en 2028, et les logements E en 2034. Pour les baux en cours signés avant ces échéances, les bailleurs sociaux ont engagé d’importants programmes de rénovation thermique afin de maintenir leur parc louable. Le bail est en outre accompagné d’une notice d’information rappelant les droits et obligations des parties, ainsi que des règles d’occupation propres à la résidence (règlement intérieur, modalités d’accès aux parties communes, gestion des ordures ménagères).
Dépôt de garantie
Le bailleur social peut exiger un dépôt de garantie à la signature du bail, mais il s’agit d’une faculté, pas d’une obligation. Le montant est plafonné par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 à un mois de loyer hors charges pour une location nue, ce qui est le régime applicable au parc social. Le montant figure expressément au contrat et ne peut être révisé en cours de bail ni à son renouvellement. Pour un loyer principal de 450 euros hors charges, le dépôt de garantie ne pourra donc excéder 450 euros, peu importe le niveau des charges locatives ou la composition du foyer.
Le ménage qui ne dispose pas immédiatement de cette somme peut solliciter l’avance Loca-Pass auprès d’Action Logement (prêt à taux zéro plafonné à 1 200 euros, remboursable sur 25 mois sans frais de dossier), ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) du département, qui peut octroyer une aide non remboursable ou un prêt selon les conditions de ressources. Le dépôt de garantie est versé directement au bailleur le jour de la signature, par chèque ou virement ; en cas de versement en espèces, le locataire peut exiger un reçu.
La restitution intervient au départ du locataire selon des délais fixés par la loi : un mois maximum à compter de la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, deux mois en cas de dégradations imputables au locataire ou d’arriérés. Le bailleur peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt au-delà de ces délais pour la régularisation des charges, restitués dans le mois suivant l’arrêté annuel des comptes. En cas de retard non justifié, le dépôt est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, sanction de droit commun applicable au parc social.
Faire un état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est un document contradictoire annexé au bail. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (loi ALUR) : il décrit pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds, équipements (chauffage, sanitaires, robinetterie, prises et interrupteurs, fenêtres, volets), et relève les compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz) à la date d’entrée. Le document doit être signé par les deux parties (locataire et représentant du bailleur ou agent d’état des lieux mandaté), établi en autant d’exemplaires que de parties, et remis au locataire le jour même.
Le locataire dispose d’un droit de modification post-signature : pendant 10 jours, il peut signaler par lettre recommandée au bailleur des observations complémentaires (défaut non vu, dysfonctionnement constaté à l’usage). Ce délai monte à un mois pour les éléments de chauffage, qui ne révèlent leurs défauts qu’à la première mise en marche, donc en début de saison froide. Toute mention manuscrite ajoutée doit être contresignée par le bailleur ou contestée formellement, faute de quoi elle s’impose.
La précision de l’état des lieux d’entrée détermine directement le sort du dépôt de garantie au départ. Une mention vague type « bon état général » ne protège pas le locataire en cas de litige. Les annotations utiles concernent les défauts précis (trace d’infiltration au mur ouest de la cuisine, fissure de 3 cm au plafond du séjour, brûlure circulaire sur le linoléum de l’entrée), la vétusté apparente (peinture jaunie, joints noircis dans la salle de bain, parquet rayé) et l’état des équipements à la mise en service. Des photographies datées et géolocalisées peuvent compléter le document si elles sont jointes par les deux parties. La grille de vétusté éventuellement annexée par le bailleur social, document interne fixant des taux d’abattement par catégorie d’éléments selon leur âge, encadre les déductions possibles au départ.
Remise des clés
La remise des clés intervient en principe le jour de la signature du bail, à l’issue de l’état des lieux d’entrée. Ce geste matérialise juridiquement la prise de possession du logement et déclenche le point de départ de plusieurs obligations : paiement du loyer au prorata des jours d’occupation pour le premier mois, obligation d’occupation effective et personnelle, obligation d’entretien courant, point de départ du délai de souscription de l’assurance habitation.
Le bailleur remet l’ensemble des clés permettant l’accès au logement et à ses dépendances : porte d’entrée principale (double exemplaire usuel), clés des parties communes (hall, local poubelles, local vélos), badge Vigik si l’immeuble en est équipé, clé de boîte aux lettres, clé de cave et de parking le cas échéant, télécommande de porte de garage. Le nombre exact de clés remises est consigné par écrit dans le procès-verbal d’état des lieux. La perte d’une clé reproductible est à la charge du locataire ; la perte d’une clé brevetée non reproductible peut entraîner le remplacement du cylindre, voire de la serrure entière, à la charge du locataire.
Le locataire qui ne procède pas à l’occupation effective dans un délai raisonnable (en général deux mois) peut voir son bail résilié pour défaut d’occupation à titre de résidence principale, condition substantielle de tout bail HLM. L’occupation doit être personnelle : la sous-location est strictement interdite dans le parc social, hormis les hypothèses encadrées de cohabitation intergénérationnelle solidaire (loi ELAN du 23 novembre 2018) ou de sous-location à une association d’insertion. L’hébergement gratuit de tiers est libre mais ne doit pas devenir une cession déguisée.
Assurer sa location
L’assurance habitation est obligatoire pour tout locataire d’un logement nu à usage de résidence principale, en vertu de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989. La règle s’applique au parc social comme au parc privé. L’attestation d’assurance doit être remise au bailleur à la signature du bail et renouvelée chaque année à la date anniversaire ; certains bailleurs sociaux la demandent en pièce justificative préalable à la remise des clés.
La couverture minimale exigée est l’assurance « risques locatifs » : incendie, dégât des eaux, explosion. Cette garantie couvre la responsabilité du locataire vis-à-vis du bailleur pour les dommages causés au bâtiment. Elle ne couvre pas le mobilier personnel ni la responsabilité civile vie privée : pour ces risques, le locataire souscrit en pratique une multirisque habitation complète, qui ajoute le vol, le bris de glace, les dommages électriques, le recours des voisins et la défense-recours. Le défaut d’assurance constitue un motif de résiliation du bail après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois ; à défaut, le bailleur peut souscrire pour le compte du locataire une assurance « risques locatifs » et en récupérer le coût majoré sur le loyer (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).