Donner congé au locataire
Le congé du bailleur doit respecter quatre conditions cumulatives sous peine de nullité : être délivré au moins 6 mois avant l’échéance du bail (vide) ou 3 mois (meublé), être signifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou par remise contre récépissé, mentionner précisément le motif (vente, reprise, motif légitime et sérieux), et contenir les éléments justificatifs requis (identité du bénéficiaire pour la reprise, prix et conditions pour la vente). Tout congé non motivé ou hors délai est inopposable au locataire.
Le congé pour vendre déclenche automatiquement le droit de préemption du locataire en place : il dispose de 2 mois pour accepter d’acheter aux conditions notifiées (ou 4 mois s’il fait appel à un prêt). Une seconde préemption est possible si le bailleur décide ensuite de baisser le prix. Si le locataire renonce, le bailleur peut vendre librement à un tiers, mais à un prix non inférieur à celui proposé au locataire sous peine de devoir lui repurger la préemption. Le congé pour vendre est interdit pendant les 3 premières années du bail si le bailleur est devenu propriétaire en cours de bail (achat de logement loué).
Le congé pour reprise n’est valable que si le bénéficiaire est le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire d’au moins 1 an, ses ascendants ou descendants directs (ou ceux du conjoint/partenaire). Le bénéficiaire doit s’installer effectivement comme résidence principale et y habiter pendant au moins 1 an : à défaut, le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour congé frauduleux. Le congé pour motif légitime et sérieux vise les manquements du locataire (impayés répétés non régularisés, défaut d’assurance, troubles de voisinage caractérisés, sous-location interdite), à étayer par des preuves écrites.
Une protection renforcée s’applique aux locataires âgés de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du logement social PLUS : le bailleur ne peut leur donner congé qu’en proposant un relogement correspondant à leurs besoins et possibilités dans le même secteur, sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures à ce plafond. Pour les impayés, le congé direct est rarement la voie la plus efficace : la clause résolutoire pour défaut de paiement, prévue dans tous les baux types, permet la résiliation judiciaire après commandement de payer resté infructueux pendant 6 semaines (loi ELAN, raccourci à 6 semaines en 2023).
- Congé pour vendre
- Congé pour reprise
- Congé pour travaux
- Ne pas reconduire un bail
- Résiliation de bail meublé
- Donner congé au locataire pour impayés
- Droit de préemption
- Prescription des charges locatives
Faire un état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie obéit au même formalisme que celui d’entrée (décret n° 2016-382 du 30 mars 2016) et doit lui être directement comparé pour identifier les dégradations imputables au locataire. Il est établi contradictoirement le jour du départ, à la restitution effective des clés et après libération complète du logement. Relevés des compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz), nombre de clés restituées, description pièce par pièce avec mention explicite des changements par rapport à l’entrée : tout doit être renseigné de manière précise et signé par les deux parties.
La distinction entre vétusté normale (à la charge du bailleur) et dégradation imputable au locataire est l’enjeu central. Une peinture défraîchie après 10 ans d’occupation relève de la vétusté ; un trou de chaise au sol après 18 mois est une dégradation. Pour objectiver le partage, le bailleur peut s’appuyer sur une grille de vétusté annexée au bail (recommandée par l’ARC et l’UNPI, abattements par tranches d’années sur peinture, revêtements, équipements). En cas de désaccord, chaque partie peut faire constater l’état des lieux par huissier (frais partagés par moitié) ou saisir la commission départementale de conciliation.
Une fois l’état des lieux signé, le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux est conforme à celui d’entrée (aucune retenue), ou de 2 mois s’il opère des retenues, qu’il doit justifier par devis ou factures détaillées. Toute retenue forfaitaire non justifiée est requalifiable et donne lieu à restitution intégrale. Tout retard au-delà du délai légal génère une pénalité de 10 % du loyer hors charges par mois de retard entamé (loi ALUR), opposable au tribunal. Il est recommandé de conserver l’adresse à jour du locataire sortant pour la régularisation des charges annuelles (jusqu’à 1 an après le départ).
Relouer son logement
Avant la remise en location, plusieurs vérifications s’imposent. Les diagnostics ont chacun une durée de validité différente : DPE 10 ans (sauf rénovation modifiant la performance), CREP plomb 6 ans (illimitée si négatif), gaz et électricité 6 ans, ERP état des risques moins de 6 mois à la signature, amiante illimitée si négatif. Un DPE classé G interdit toute nouvelle location depuis le 1er janvier 2025 (puis F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034) : un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire, même si le bailleur peut conserver le bail en cours. Cette interdiction concerne aussi le renouvellement de bail dans certaines configurations, à vérifier précisément.
L’organisation des visites obéit à des règles claires : pendant la durée du bail en cours (cas du congé pour vendre ou pour reprise), le locataire en place est tenu de laisser visiter le logement 2 heures par jour les jours ouvrables, créneau et fréquence négociés ou fixés par le juge en cas de blocage. Hors période de bail (logement vacant), les visites sont libres, mais doivent respecter le RGPD pour la collecte des dossiers candidats (durée de conservation limitée, droit d’accès et de suppression).
Côté loyer à la relocation, le bailleur peut fixer librement le nouveau loyer en zone non tendue. En zone tendue (28 agglomérations principalement Île-de-France et grandes métropoles, plus communes ayant délibéré pour l’encadrement, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaisir et Est Ensemble), le loyer de relocation ne peut excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent (ou IRL si révision en cours), sauf travaux d’amélioration substantiels ou loyer manifestement sous-évalué selon une procédure stricte. Dans les zones soumises à encadrement renforcé, un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral plafonne tout nouveau loyer. Le dépassement éventuel doit faire l’objet d’un complément de loyer expressément motivé (vue exceptionnelle, terrasse, prestations rares), contestable par le locataire devant la commission.