Cadre législatif
La loi du 6 juillet 1989 reste le socle du droit de la location d’habitation en France. Elle s’applique à la résidence principale du locataire, qu’elle soit vide ou meublée, et fixe les règles fondamentales : contenu obligatoire du bail, durée minimale (3 ans pour un logement vide loué par un particulier, 6 ans si bailleur personne morale, 1 an pour un meublé ramené à 9 mois pour un bail étudiant), encadrement du dépôt de garantie, conditions de congé, état des lieux. Toutes les locations n’entrent toutefois pas dans son champ : les logements de fonction, les logements meublés de tourisme, certaines locations saisonnières et les baux relevant de la loi de 1948 obéissent à des régimes distincts.
La loi du 1er septembre 1948 régit les baux conclus avant 1949 ou portant sur des immeubles construits avant cette date dans certaines communes. Son principe central est le droit au maintien dans les lieux : le bailleur ne peut pas donner congé sauf cas limitativement énumérés (reprise pour habiter, vente avec relogement, manquements graves du locataire). Les loyers sont calculés selon une grille administrative en fonction de la surface corrigée et de la catégorie du logement, ce qui aboutit souvent à des loyers très inférieurs au marché. Le régime se vide progressivement de son contenu à chaque relocation, les nouveaux baux basculant sur la loi de 1989.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a substantiellement modifié le rapport locatif : harmonisation des baux meublés et vides (mêmes obligations de décence, mêmes pièces justificatives), bail-type obligatoire fixé par décret, liste limitative des pièces exigibles au candidat (interdiction de demander photo d’identité, attestation employeur ou copie de relevé de compte), encadrement des loyers en zone tendue dans les communes ayant délibéré pour le mettre en place, plafonnement des honoraires d’agence à la charge du locataire (8 à 12 €/m² selon la zone). La loi ELAN de 2018 puis la loi Climat et résilience de 2021 ont renforcé les obligations de performance énergétique : interdiction progressive de louer les logements classés G en 2025, F en 2028 et E en 2034.
Définir son budget de location
Le loyer affiché dans une annonce ne représente qu’une partie du coût réel d’un logement. Définir son budget exige d’agréger plusieurs postes parfois sous-évalués au moment de la recherche. Le loyer hors charges constitue la base, auquel s’ajoutent les charges récupérables (entretien des parties communes, ascenseur, eau froide selon le mode de répartition, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) facturées en provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs.
Viennent ensuite la taxe d’habitation, supprimée pour les résidences principales depuis 2023 mais maintenue sur les résidences secondaires (avec majoration pouvant atteindre 60 % en zone tendue), l’assurance habitation obligatoire (la non-souscription est un motif légal de résiliation du bail), les abonnements et consommations énergétiques (électricité, gaz, chauffage collectif ou individuel) qui dépendent fortement du DPE du logement, les forfaits internet et télécoms. Pour un logement très énergivore (classes F ou G du DPE), la facture énergétique peut représenter plusieurs centaines d’euros mensuels supplémentaires. À l’entrée dans les lieux s’ajoutent le dépôt de garantie (1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé) et les éventuels honoraires d’agence partagés entre locataire et bailleur depuis la loi ALUR.
Type de location
Le choix entre location meublée et location vide structure toute la suite du projet. Une location est meublée si elle comporte les éléments listés par le décret du 31 juillet 2015 (literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d’entretien adapté). La durée du bail meublé est de 1 an (renouvelable tacitement) contre 3 ans pour un logement vide. Le préavis de départ pour le locataire est de 1 mois en meublé contre 3 mois en vide (réduit à 1 mois en zone tendue, mutation professionnelle, premier emploi, perte d’emploi ou état de santé). Pour le bailleur, le préavis pour donner congé reste de 3 mois en meublé et 6 mois en vide.
Le bail d’habitation classique cohabite avec plusieurs formules spécifiques. Le bail mobilité (instauré par la loi ELAN) dure 1 à 10 mois non renouvelable, sans dépôt de garantie, réservé aux étudiants, stagiaires, salariés en mission ou apprentis. Le bail étudiant meublé de 9 mois (non tacitement renouvelable) calque la durée sur l’année universitaire. Les jeunes en formation ou en début de vie active ont accès à des logements jeunes proposés par les résidences sociales, FJT (foyers de jeunes travailleurs) et résidences universitaires Crous, avec loyers modérés et conditions d’éligibilité spécifiques. La chambre chez l’habitant (loi du 6 juillet 1989, article 25-12 pour la sous-location autorisée) reste fiscalement attractive pour le bailleur, qui bénéficie d’une exonération d’impôt sur le revenu locatif sous plafond (en 2026 : environ 200 €/m²/an en Île-de-France et 145 € hors Île-de-France).
La sous-location obéit à un régime distinct selon le type de bail. Elle est interdite par défaut en location vide (article 8 de la loi de 1989) et ne peut se faire qu’avec accord écrit explicite du propriétaire. En location meublée, elle est autorisée sauf clause contraire du bail, à condition que le loyer de sous-location n’excède pas le loyer payé par le locataire principal. Sous-louer sans autorisation expose à la résiliation du bail et à la restitution des sommes indûment perçues : plusieurs décisions de justice ont condamné des locataires AirBnB à restituer plusieurs dizaines de milliers d’euros à leurs bailleurs.
Chercher un logement à plusieurs
La situation matrimoniale produit des effets juridiques majeurs sur le bail, même quand un seul membre du couple signe initialement. Pour un couple marié, le bail signé par un seul époux est réputé appartenir aux deux : c’est la cotitularité légale (article 1751 du Code civil), valable pour la résidence principale même si le mariage intervient après la signature. Conséquences pratiques : congé impossible sans signature des deux époux, dette de loyer solidaire (le bailleur peut réclamer la totalité à chacun), maintien dans le logement du conjoint survivant en cas de décès.
Le couple pacsé bénéficie d’une cotitularité depuis la loi du 23 juin 2006, mais qui n’est pas automatique : elle requiert une demande conjointe au bailleur. Solidarité légale aux dettes du foyer pour les besoins de la vie courante (loyer compris) instaurée par la loi de 2006. En cas de rupture du PACS, le maintien dans les lieux est ouvert à celui qui en fait la demande au juge.
Le couple en concubinage ne bénéficie d’aucune cotitularité automatique : seul le signataire du bail est titulaire. Le concubin non signataire n’a aucun droit au maintien dans les lieux en cas de séparation ou de décès, sauf si le bail est cosigné dès le départ ou si une cotitularité conventionnelle est obtenue. Solution recommandée : cosigner le bail dès l’entrée dans les lieux pour sécuriser les deux partenaires.
La colocation peut prendre deux formes juridiques distinctes. Le bail unique signé par tous les colocataires avec clause de solidarité : chaque colocataire est tenu de la totalité du loyer, la clause de solidarité reste opposable 6 mois maximum après le départ d’un colocataire (loi ELAN). Le bail individuel par colocataire (chambre dédiée + espaces communs) : chacun ne paye que sa quote-part, départ et arrivée indépendants, mais le bailleur ne le propose que rarement. La loi ALUR a encadré la colocation : règlement intérieur facultatif, état des lieux contradictoire systématique, plafond d’honoraires d’agence par colocataire et non global.