Sous-louer

Sous-louer désigne le fait pour le locataire de louer à son tour son logement (ou une partie de celui-ci) à une personne extérieure au contrat de bail.

Que signifie sous-louer un logement ?

On parle de sous-louer un logement lorsque le titulaire d'un contrat de location met tout ou partie de ce logement à disposition d'une tierce personne en échange du versement d'un loyer. La plupart du temps, l'action de sous-louer n'est pas permise par la loi et/ou le bail principal ; il existe toutefois des cas où elle est autorisée.

Sous-louer : les critères

Le fait de sous-louer implique le paiement d'un prix :

• La mise à disposition du logement par le locataire au sous-locataire doit se faire en échange d'une contrepartie.
• Cette contrepartie n'est pas forcément financière, elle peut être faite sous une autre forme (c'est le cas, par exemple, d'un employeur qui loge une employée de maison dans des locaux qu'il loue, en contrepartie d'heures de ménage).

On ne considère pas que le locataire sous-loue s'il prête sa résidence ou héberge de façon ponctuelle des membres de sa famille ou des proches, même pendant plusieurs mois.

• Le locataire n'a pas à en informer le bailleur (sauf clause contraire dans le bail), car les juges considèrent que celui-ci n'a aucun droit de regard sur la vie privée de son locataire.
• Rien n'interdit non plus au locataire de partager avec ses hôtes des dépenses liées au logement (charges locatives, électricité, gaz, abonnement internet ou téléphone, etc.), tant que cela ne prend pas la forme du paiement d'un loyer.

On ne considère pas non plus que le propriétaire sous-loue lorsqu'il loue une partie de son logement à un locataire, en partageant le logement avec lui : il s'agit alors d'une location simple.

L'intérêt de sous-louer

Lorsque le locataire s'absente ponctuellement, pendant plusieurs jours ou semaines, sous-louer peut constituer une aide au paiement du loyer, et peut même être le seul moyen pour un locataire se trouvant dans cette situation de garder un logement qu'il apprécie.

Cela peut aussi permettre au locataire en titre de partager le loyer avec une personne avec qui il partage provisoirement son logement.

Sous-louer, est-ce légal ?

Si, en pratique, le fait de sous-louer un logement est largement répandu, c'est le plus souvent de façon officieuse (et donc illicite). La légalité de la sous-location dépend notamment du type de contrat de bail.

Sous louer un logement en location vide : interdit en principe

La location vide est régie par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit expressément au locataire de sous-louer le logement. En signant le contrat, le locataire s'engage donc à respecter les termes de la loi (et du contrat, s'il rappelle la règle énoncée dans la loi, comme c'est souvent le cas dans les modèles de bail).

Sous louer un logement en location meublée : autorisé en principe, rarement dans les faits

La location meublée, elle, n'a pas un cadre juridique spécifique, et est donc réglementée par les dispositions légales générales relatives au contrat de bail : celles-ci autorisent le locataire à sous-louer son logement, tout en laissant la liberté au bailleur de l'interdire dans le bail.

Et c'est ce qui se passe en pratique : la quasi-totalité des modèles types de bail meublé comportent une mention interdisant de sous-louer.

Dans les deux cas : possible « avec l'accord exprès et écrit du propriétaire »

En réalité, sous-louer un logement est bel et bien possible de façon légale, par une mention du contrat de bail qui réserve la liberté au bailleur de donner son accord par écrit et de façon expresse. L'accord écrit ne doit pas se contenter d'accorder au locataire le droit de sous-louer, mais il doit également préciser le prix du loyer auquel l'appartement est sous-loué.

Sous-louer un logement en HLM : interdit sauf rares exceptions

De manière générale, il n'est pas possible de sous-louer un logement HLM. Cependant la réglementation prévoit quelques cas de sous-location possibles :

• sous-location d'une partie du logement à une personne âgée ou à une personne handicapée lorsque le locataire est titulaire d'un agrément du Conseil général ;
• sous-location par des organismes ou associations sociales à des :
• étudiants ;
• personnes âgées ;
• handicapés ;
• personnes en difficulté ;
• jeunes travailleurs ;
• travailleurs saisonniers.

Sous-louer un local professionnel : selon le type de bail

La sous-location est également très répandue au niveau des locaux professionnels et sa réglementation varie selon le type de bail.

• Si le local fait l'objet d'un bail commercial :
  • le bail initial doit autoriser la sous-location ou le propriétaire doit l'autoriser par écrit soit par un courrier soit par un avenant ;
  • le locataire doit inviter le propriétaire à participer à l'acte de sous-location par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
• Si le local fait l'objet d'un bail professionnel, sa sous-location est autorisée sauf si le bail fait mention d'une disposition contraire.

Le contrat de sous-location

Lorsqu'elle est autorisée par le propriétaire, la sous-location doit faire l'objet d'un contrat écrit. Elle échappe aux cadres juridiques réservés à la location : elle est régie par le droit commun, contrairement au bail principal.

Formation du contrat de sous-location

Le contrat doit préciser notamment :

• la durée pendant laquelle le locataire va sous-louer au sous-locataire ;
• les obligations des parties ;
• le montant du loyer : le locataire ne peut pas sous-louer à un loyer supérieur à celui dont il est redevable (si c'est le cas, il doit verser la différence au bailleur) ;
• la date de paiement du loyer ;
• la répartition des charges.

Fin du contrat de sous-location

Outre le terme prévu dans le contrat de sous-location, la jurisprudence considère que celle-ci cesse d'exister avec la cessation du bail principal, sans aucun congé préalable.

Droits du sous-locataire

La personne qui sous-loue peut prétendre à des aides au logement, calculées en fonction du loyer qu'elle paie au locataire principal, qui doit être indiqué sur l'attestation de loyer.

Les conditions :

• une sous-location partielle ;
• un locataire soit âgé de plus de 60 ans, soit handicapé sous contrat d’accueil familial, soit de moins de 30 ans.

Le décret n° 2020-17 du 8 janvier 2020 précise le loyer à prendre en compte lors du calcul d’une aide personnelle au logement en cas de sous-location :

• pour le sous-locataire, il s'agit du loyer acquitté ;
• pour le locataire, du loyer initial  diminué du loyer versé par le sous-locataire.

L'APL peut être versée en tiers-payant.

Les risques que vous prenez en sous-louant

Étant donné qu'elle multiplie les relations contractuelles et/ou extra-contractuelles, sous-louer n'en est que plus risqué.

Pour le propriétaire

Cas d'un appartement sous-loué de façon autorisée

Si la sous-location est très strictement réglementée, c'est pour protéger le propriétaire d'éventuels abus. Le fait pour le locataire de sous-louer contrevient au principe selon lequel le propriétaire choisit lui-même son locataire en fonction de ses propres critères (solvabilité, propreté, entente, etc.), puisque le bailleur peut voir son bien occupé par une personne qu'il n'a pas choisie. C'est la raison pour laquelle son accord exprès est obligatoire.

Cas d'un appartement sous-loué de façon informelle

Dans ce cas, le seul moyen dont dispose le bailleur pour prouver que l'appartement est sous-loué est d'obtenir les aveux du locataire sous-loueur. Outre ce cas peu probable, la preuve est en pratique très difficile à apporter, eu égard à la frontière mince entre héberger et sous-louer.

Pour le locataire principal

Le locataire sous-loueur a alors deux casquettes : celle de locataire par rapport au propriétaire, et celle de bailleur vis-à-vis du sous-locataire.

Cas d'un appartement sous-loué de façon autorisée

Même avec un contrat en bonne et due forme, le locataire est redevable des impayés ou des éventuelles dégradations du logement par le sous-locataire. En effet, celui-ci n'a en principe aucun lien juridique direct avec le propriétaire.

En cas d'incendie, le locataire est responsable vis-à-vis du bailleur, à moins qu'il ne prouve le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction (article 1733 du Code civil). Mais cette présomption ne s'applique pas entre le bailleur et le sous-locataire : le propriétaire n'a pas d'action directe contre le sous-locataire (arrêt de la Cour de cassation du 7 juillet 2016). Il s'adressera d'abord au locataire.

Cas d'un appartement sous-loué de façon informelle

Le locataire qui sous-loue sans autorisation court le risque de voir le bailleur demander la résiliation du bail principal, sur le fondement d'une clause résolutoire, ou bien la résiliation judiciaire.

Pour le sous-locataire

Cas d'un appartement sous-loué de façon autorisée

En cas de non-paiement du loyer par le locataire, le propriétaire peut lancer une action directe en paiement contre le sous-locataire, et ce dans la limite du montant du sous-loyer.

En cas de résiliation du bail principal sur demande du bailleur, le sous-locataire est considéré comme un occupant illégal sans droit ni titre, et est redevable d'une indemnité d'occupation (qui n'est pas un loyer), dont le montant est fixé par le juge.

Cas d'un appartement sous-loué de façon informelle

Les risques sont importants pour le sous-locataire, qui est dans une grande insécurité juridique. En cas de mésentente avec le sous-loueur, il n'a aucun droit à faire valoir pour prétendre à être maintenu dans les lieux. Un autre inconvénient majeur pour le sous-locataire non déclaré est l'impossibilité de bénéficier d'aides au logement.