Vous vous apprêtez à louer un bien immobilier à usage d'habitation et vous êtes en concubinage ? Il faut savoir que les règles applicables à la location d'un bien immobilier par un couple de concubins ne sont pas les mêmes que pour un couple marié ou pacsé. Il est donc important de déterminer qui sera le titulaire du bail de ce logement.
Concubinage et bail : au moment de la signature du contrat
Selon l'article 515-8 du Code civil, le concubinage est une union de fait qui se caractérise par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité entre deux personnes. Celles-ci peuvent être de sexe différent ou de même sexe et forment un couple. Cette vie commune se caractérise donc par une cohabitation au sein d'un logement.
Un contrat de location immobilière peut être signé par un ou plusieurs locataires. En cas de pluralité, ceux-ci deviennent alors co-titulaires du bail. Un couple ni marié, ni pacsé peut ainsi parfaitement conclure un contrat de bail. C'est le cas des concubins.
S'agissant des baux d'habitation les plus courants (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), deux situations sont alors possibles.
Dossier présenté à la location sous les deux noms
Lors de la recherche de logement, les deux concubins collectivisent leurs ressources et présentent un dossier commun à leur futur bailleur. Celui-ci apprécie la situation du couple de manière globale afin de décider si oui ou non il souhaite leur mettre le bien immobilier à disposition.
La signature du bail se fait donc avec l'ensemble des parties, au nombre de trois : le bailleur et les deux concubins. Ils sont alors considérés comme co-titulaires du bail.
Du fait de cette qualité, l'on relèvera que :
- chacun est engagé au même titre au respect des obligations du bail ;
- les deux co-titulaires sont responsables du paiement du loyer et des charges soit à hauteur de la moitié, soit chacun pour la totalité des sommes dès lors qu'une clause de solidarité a été insérée au contrat ;
- le départ du logement d'un des deux n'engage pas celui de l'autre (ils doivent donner congé séparément).
Dossier présenté à la location sous un seul nom
Le contrat de bail a pu intervenir avant la naissance du concubinage, le locataire vivant seul jusqu'à sa rencontre avec son futur conjoint qui emménage chez lui. Les concubins peuvent également décider de ne présenter qu'un dossier unique de location, n'engageant alors au bail que l'un des deux.
Seul un concubin est ainsi titulaire du bail et redevable des obligations afférentes au contrat (loyer, charges, etc.). Son conjoint est considéré comme « occupant de son chef ». Juridiquement, il n'a pas de droit immédiat au contrat.
Bon à savoir : il reste toujours possible de demander au bailleur, lors de l'arrivée du conjoint dans le logement, la rédaction d'un avenant afin que celui-ci ait également la qualité de titulaire du bail. Le bailleur n'y est pas tenu, toutefois, il y va de son intérêt et les refus sont rares (un couple locataire présente généralement une solvabilité plus importante qu'une personne seule).
Ce statut de concubin non titulaire du bail bénéficie toutefois d'une protection, sous certaines conditions (article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Celle-ci peut intervenir, dans certaines circonstances constatant la fin du concubinage.
Sort du bail en cas de fin du concubinage
Il existe là également plusieurs situations, en fonction de la qualité de chacun des concubins face au bailleur.
Seul l'un des concubins est titulaire du bail
Le congé du bail donné par le seul titulaire entraîne l'obligation de départ pour celui qui était seul occupant de son chef. En revanche, il existe un principe de continuité du contrat de location en cas d'abandon du logement par le titulaire du bail, au bénéfice du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
Il existe également un principe de transfert du contrat de bail au bénéfice du concubin notoire, dans les mêmes conditions, en cas de décès du locataire.
Bon à savoir : la notion de continuité du bail signifie que celui-ci poursuit son cours, sans aucun changement. La notion de transfert rend officielle la transmission du bail au concubin survivant. Le concubinage notoire est celui considéré comme connu, stable et continu.
Concubins co-titulaires du bail
Le congé donné par l'un ne vaut pas congé pour l'autre. Chacun des deux co-titulaires reste libre de demeurer ou de quitter les lieux, indépendamment de son conjoint.
Idem en cas d'abandon du logement ou de décès d'un des concubins. Le conjoint restant demeure seul titulaire du bail, redevable du loyer, charges et obligations qui en résultent, en intégralité.
Attention : le conjoint quittant le domicile reste engagé au paiement du loyer et charges dès lors qu'une clause de solidarité a été prévue au contrat. Originellement, cette solidarité durait jusqu'à l'échéance du bail. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, cette solidarité prend fin 6 mois après la fin de son préavis. Elle peut prendre fin de manière anticipée en cas d'arrivée d'un nouveau co-titulaire du bail.
À noter : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, met fin à la solidarité envers le locataire restant, lorsque l'un des conjoints quitte le logement en raison de violences exercées sur lui ou sur l'un de ses enfants. Celui-ci doit informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée de la copie de l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou de la copie d'une condamnation pénale (article 8-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
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