Bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de longue durée. Il confère au preneur un droit réel sur le bien immobilier.

Emphytéose : donner au preneur un droit réel sur le bien immobilier

Le bail emphytéotique (ou emphytéose) peut concerner des immeubles d'habitation, ou ruraux, ou commerciaux, ou industriels.

Droits et devoirs de l'emphytéote

L'emphytéote est plus qu'un simple locataire : il possède en effet un droit réel sur le bien immobilier. On dit parfois qu'il est un quasi-propriétaire. L'emphytéose lui confère des prérogatives et des obligations.

Prérogatives :

• Il peut hypothéquer le bien immobilier.
• Il peut le louer et le sous-louer à d'autres personnes : l'emphytéote peut ainsi conclure des contrats de bail avec des locataires pour des locaux à usage d'habitation régis par les dispositions d'ordre public des lois de 1989 et 1986 sur l'investissement et les rapports locatifs. Ces contrats de bail se poursuivent automatiquement avec le propriétaire de l'immeuble jusqu'à leur terme.
• L'emphytéote peut céder à un tiers son droit d'emphytéose (le vendre).
• Il peut acquérir des servitudes actives au profit du bien immobilier.
• Il peut améliorer ou transformer le bien. Il peut aussi l'exploiter.

Obligations :

• L'emphytéote doit payer la taxe foncière.
• En principe, si l'emphytéote apporte des améliorations ou fait des constructions qui augmentent la valeur du bien, il n'a pas le droit de les détruire ou de réclamer une indemnité. Toutefois, l'emphytéote et le propriétaire peuvent convenir d'arrangements particuliers.
• Le droit d'emphytéose peut faire l'objet d'une saisie immobilière.
• L'emphytéote doit payer le loyer prévu au contrat (le loyer est appelé canon emphytéotique) : à défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur peut adresser une sommation à l'emphytéote. Si la sommation reste sans effet, le bailleur peut demander en justice la résolution de l'emphytéose (c'est-à-dire l'anéantissement rétroactif du contrat de bail).
• Il n'a pas le droit d'apporter un changement qui diminue la valeur du bien immobilier.
• Il ne peut pas vendre le bien immobilier (il n'en est pas propriétaire).

Droits et devoirs du propriétaire

Le bailleur du bien immobilier concerné par l'emphytéose, demeure propriétaire de ce bien :

• Il doit respecter le contrat conclu avec l'emphytéote.
• Il peut vendre les droits qu'il tient de ce contrat.
• Si l'emphytéote n'exécute pas les obligations prévues au contrat, ou s'il détériore gravement le bien immobilier, le propriétaire peut demander en justice la résolution du contrat.

Conclure un bail emphytéotique

Le bail emphytéotique doit respecter des conditions de durée. Il est assujetti à la taxe de publicité foncière.

Durée du bail emphytéotique

Le bail emphytéotique doit obligatoirement être conclu pour plus de 18  ans. Il peut aller jusqu'à 99 ans mais ne peut pas légalement dépasser cette durée.

Le bail emphytéotique ne peut pas se prolonger par tacite reconduction.

Taxe de publicité foncière

L'acte constitutif de l'emphytéose est assujetti à la taxe de publicité foncière au taux de 0,7 % (articles 689 et 742 du Code général des impôts).

Pour en savoir plus :

• Notre astuce vous présente les différents baux ruraux.
• Le bail commercial est régi par le Code de commerce. Plus d'infos sur notre page.
• Consultez notre page pour en savoir davantage sur le service de publicité foncière, qui remplace le bureau de conservation des hypothèques.