La vie en copropriété réunit plusieurs types d'intervenants : les occupants d'un côté, qu'ils soient propriétaires ou locataires, le conseil syndical (composé de copropriétaires) et le syndic (bénévole ou professionnel), chargés d'assurer la bonne gestion de l'ensemble, et pour les grandes copropriétés, on peut aussi avoir affaire à un gardien.
Qu'on soit locataire ou propriétaire, on peut être amené à avoir des interactions avec le syndic. Or les locataires ont la particularité de n'avoir aucun lien juridique avec le syndic. Pourtant, dans les faits, locataires et syndic ont souvent besoin d'entrer en contact. Alors, comment faire ? On fait le point.
Locataire en copropriété : syndic et locataire ne sont liés par aucun contrat
L'absence de lien contractuel entre locataire et syndic pour la gestion de la copropriété complique le dialogue, mais ne le rend pas impossible, le propriétaire faisant le plus souvent office d’intermédiaire.
En pratique : le propriétaire passe un contrat appelé mandat de syndic avec le syndic, et un autre avec son locataire, le bail. Mais aucun contrat n'est conclu entre le locataire et le syndic.
De ce fait, et à la lecture de l'article 1199 du Code civil, qui pose le principe que les contrats ne produisent d'effets qu'à l'égard des parties signataires :
- Le mandat de syndic engage chaque copropriétaire à l'égard du syndic, mais pas les autres occupants, qu'ils soient logés à titre gracieux ou locataires. Ce sont les copropriétaires qui décident en assemblée générale de contracter avec tel syndic.
- Le bail n'engage que le propriétaire et son locataire. Ce contrat n'est donc pas opposable au syndicat des copropriétaires ni au syndic qui le représente.
Si aucun lien juridique n'existe entre syndic et locataire, au quotidien ils sont cependant amenés à avoir des interactions.
Il revient donc au propriétaire de faire le lien entre son locataire et son syndic, et de veiller à ce que son locataire respecte le règlement de copropriété, qui lui est opposable. L'article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose en effet au propriétaire bailleur de « communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges ». Cette communication se fait par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat (depuis la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018).
À noter : depuis le 25 octobre 2020, lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et qu'il est muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables, le bailleur doit transmettre au locataire (semestriellement ou trimestriellement sur demande du locataire, puis mensuellement à compter du 1er janvier 2022) une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif (décret n° 2020-886 du 20 juillet 2020).
Bon à savoir : à compter du 1er janvier 2022, le syndic aura l'obligation d'informer les copropriétaires sur les règles locales applicables en matière de tri sélectif des ordures ménagères et des modalités d'accès aux déchetteries dont dépend la copropriété. Ces renseignements devront être affichés de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères et être transmis au moins une fois par an aux locataires occupants et copropriétaires (loi n° 2020-105 du 10 février 2020 relative à la lutte contre le gaspillage et à l'économie circulaire).
Locataire en copropriété : le propriétaire fait le lien avec le syndic
Comme il vit sur place, le locataire est le premier concerné lorsque survient un problème dans la copropriété. Pour autant, le syndic n'est pas censé traiter avec les locataires, et c'est souvent la réponse qu'il donne lorsqu'il est sollicité. Il revient donc au propriétaire (ou son représentant), dans la plupart des cas, de jouer les intermédiaires.
Gestion des doléances du locataire par son propriétaire
Quand il a une requête (comme la sonnette, l'ascenseur, le portail en panne, le changement de nom sur les plaques platine et boîte aux lettres, une déclaration de sinistre) à formuler, le locataire doit donc s'adresser à son propriétaire ou, le cas échéant, à l'agence qui le représente, charge à ces derniers de saisir le syndic.
À noter : les syndics ne peuvent imputer une facture que sur le compte de la copropriété ou sur celui d'un copropriétaire. Un syndic qui commande un bip d'ouverture de garage n'aura pas le droit de le facturer directement au locataire, ni d'accepter d'argent de ce dernier. Le propriétaire doit donner son accord, puisqu'il sera facturé ; charge à lui de récupérer cette charge locative.
Le locataire paie une bonne partie des charges, et doit à ce titre recevoir un justificatif de ces charges. Le syndic ne transmet le décompte annuel de charges (aussi appelé régule) qu'au propriétaire, qui doit le soumettre à son locataire.
De même, concernant les pièces justificatives de la comptabilité que le locataire peut consulter dans les 6 mois qui suivent l'envoi du décompte, c'est à son bailleur de les réclamer au syndic et de les transmettre.
Bon à savoir : en contrepartie, le propriétaire est libre de mettre en place le locataire de son choix, la copropriété n'a pas son mot à dire.
Lien exclusif entre le syndic et le propriétaire
L’absence de lien juridique avec le syndicat des copropriétaires n'exonère pas le locataire de bien se comporter, car le règlement de copropriété lui est opposable. Le locataire n'a plus ni moins de droits que les copropriétaires.
Le propriétaire étant responsable des agissements de son locataire devant le syndicat en cas de problème (le plus souvent, occupation de parties communes ou troubles du voisinage). C'est à lui d'agir pour faire cesser tout désordre signalé par le syndic. De même, la résiliation du bail ne peut être diligentée que par le propriétaire.
Bon à savoir : la loi prévoit cependant que le syndic, sous certaines conditions, notamment l'autorisation de l'assemblée générale, puisse agir par le biais de l'action oblique en lieu et place du propriétaire si ce dernier ne prend pas ses responsabilités à l'égard de son locataire.
Enfin, le syndic n'est pas tenu de se charger de l'état des lieux ou du relevé des compteurs pour des locataires. Cela relève des prérogatives du propriétaire du logement.
Pas d'assistance du locataire en tant que tel à l'assemblée générale
N'ayant aucun lien juridique avec le syndicat des copropriétaires, un locataire n'a aucune raison d'assister à l'assemblée générale, sauf s'il représente un copropriétaire absent grâce à son pouvoir, en respectant ses consignes de vote. Pourtant, les décisions prises en assemblée risquent d'avoir des conséquences sur son quotidien, et le locataire sera tenu de s'y tenir.
Remarque : tant que les locataires occupent normalement les lieux, et que propriétaires et syndic sont réactifs, personne n'a à pâtir de cette absence de lien.
Des associations sont à l'écoute des locataires et des bailleurs qui auraient des questions.
Pour en savoir plus :
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