Contenu du contrat de location
Le bail d’habitation pour résidence principale est encadré par un modèle-type rendu obligatoire par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015. Mentions obligatoires : identification précise des parties (bailleur personne physique ou morale, locataire avec date de naissance), désignation du logement (adresse exacte, type, superficie habitable au sens de la loi Boutin, nombre de pièces principales, équipements et locaux annexes type cave, garage, jardin), date de prise d’effet, durée (3 ans particulier / 6 ans bailleur personne morale / 1 an meublé / 9 mois étudiant / 1 à 10 mois bail mobilité), montant du loyer hors charges et modalités de paiement, montant des charges récupérables et mode de provisionnement, montant du dépôt de garantie le cas échéant, montant et nature des honoraires d’agence le cas échéant. Pièces annexes obligatoires : DPE, état des risques et pollutions, état de l’installation intérieure électricité/gaz si applicable, notice d’information sur les droits et obligations, règlement de copropriété pour les parties affectant le locataire.
Les frais d’entrée se limitent strictement au premier mois de loyer, au dépôt de garantie (1 mois maximum pour un vide, 2 mois pour un meublé) et aux honoraires d’agence plafonnés (8 à 12 €/m² selon zone + 3 €/m² pour l’état des lieux). Aucun « frais de dossier », « frais de réservation » ou « garantie de bonne foi » supplémentaire n’est légal. Le bail verbal reste juridiquement valable selon la jurisprudence de la Cour de cassation, mais le locataire peut à tout moment exiger la rédaction d’un écrit conforme au bail-type : sans cette demande, la durée présumée est de 3 ans (vide) et les règles de la loi de 1989 s’appliquent par défaut.
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie (souvent appelé « caution » dans l’usage, abus de langage à éviter pour ne pas confondre avec la caution-personne) est plafonné par la loi de 1989 modifiée : 1 mois de loyer hors charges pour un logement vide, 2 mois pour un meublé. Aucun dépôt n’est exigible si le bailleur a opté pour un paiement de loyer en avance trimestriellement. Le montant est versé à la signature du bail, ne porte pas d’intérêts au profit du locataire et n’est pas indexable même si le loyer est révisé pendant le bail.
Il sert exclusivement à garantir l’exécution des obligations locatives : impayés de loyer et charges, dégradations imputables au locataire constatées par comparaison des deux états des lieux, charges régularisées non payées. À la sortie, le bailleur doit restituer le dépôt sous 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, sous 2 mois si des retenues sont opérées. Tout retard de restitution génère des pénalités de 10 % du loyer hors charges par mois de retard entamé (loi ALUR). La pratique du dépôt de garantie peut être remplacée par l’avance Loca-Pass d’Action Logement (prêt à 0 %) pour les ménages éligibles.
Faire un état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est un document contradictoire établi entre bailleur (ou son mandataire) et locataire au moment de la remise des clés. Forme libre mais contenu strictement encadré par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : type d’état des lieux (entrée), date d’établissement, localisation du logement, nom et coordonnées des parties, adresses du domicile ou siège social, relevés des compteurs (eau froide, eau chaude, électricité, gaz), nombre et localisation des clés remises, description précise et détaillée pièce par pièce des revêtements (sols, murs, plafonds), équipements et éléments du logement, signature des parties.
Conseils pratiques pour le locataire : prévoir un temps suffisant (1 heure minimum pour un T2, 2 heures pour un T4), prendre des photos datées de chaque pièce et de chaque défaut, examiner sous tous les angles (derrière les meubles, sous l’évier, en hauteur), tester les équipements (robinets, prises, chauffage, volets, fenêtres, chasse d’eau), noter le moindre défaut même cosmétique (rayure, tache, peinture écaillée), refuser tout document pré-rempli mentionnant « bon état » en bloc sans détail. Si le locataire constate ultérieurement un défaut qu’il n’avait pas vu, il dispose de 10 jours à compter de l’entrée pour compléter l’état des lieux, ou de la durée du premier mois de chauffe pour signaler un défaut sur le chauffage. Le bailleur ne peut pas s’y opposer.
Remise des clés
La remise des clés marque la mise à disposition effective du logement : c’est ce moment précis (et non la signature du bail si elle est antérieure) qui fait courir le loyer et les charges. Le nombre de clés remises doit être consigné par écrit dans l’état des lieux d’entrée : clé du logement, clé d’entrée d’immeuble, badge de portail ou Vigik, clé de boîte aux lettres, clé de cave ou garage, télécommande de portail collectif, bip de parking. Toute clé non remise et trouvée manquante doit faire l’objet d’un avenant ou d’une mention manuscrite contradictoire.
Le locataire est tenu à compter de ce moment au paiement du loyer (calculé prorata temporis si la remise intervient en cours de mois), aux obligations d’entretien courant du logement et à la souscription obligatoire de l’assurance habitation. À l’inverse, le bailleur est tenu de fournir un logement en bon état d’usage et de réparation, conforme à l’état des lieux. En cas d’impossibilité d’accès au logement à la date convenue (clés non remises, logement non délivré, occupation par l’ancien locataire ou par le bailleur lui-même), le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir l’exécution forcée et des dommages et intérêts.
Assurer sa location
L’assurance habitation est obligatoire pour le locataire en résidence principale (article 7 de la loi de 1989 modifié par la loi ALUR), au minimum la garantie risques locatifs qui couvre les dommages causés par l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux dans le logement loué et pouvant se propager aux voisins. La plupart des contrats vont au-delà avec une formule multirisque habitation (MRH) couvrant aussi le mobilier du locataire (vol, dégradation, bris de glace, catastrophe naturelle) et la responsabilité civile vie privée pour les sinistres causés à des tiers.
La preuve de souscription (attestation d’assurance datée) doit être fournie au bailleur à la remise des clés et à chaque renouvellement annuel. Le défaut d’assurance constitue un motif légal de résiliation du bail après mise en demeure restée infructueuse pendant 1 mois, ou de souscription d’office par le bailleur avec récupération de la prime majorée de 10 % auprès du locataire (loi ALUR). En colocation avec bail unique, une seule attestation au nom de l’ensemble des colocataires suffit ; en baux individuels, chaque colocataire souscrit son propre contrat. Pour la sous-location, le locataire principal reste responsable et son assurance doit couvrir le sous-locataire.