Remplir un contrat de location

Sommaire

 

Vous allez signer un bail pour un logement d’habitation ? Depuis le 1er août 2015, ce document doit être conforme au contrat de bail type réglementaire prévu par décret.

Voici pas à pas comment remplir un contrat de location.

Zoom sur le contrat de bail type réglementaire

Depuis le 1er aout 2015, le contrat de location et les formulaires d’état des lieux doivent être rédigés selon un modèle fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Les logements impactés

Sont impactés tous les logements loués à titre de résidence principale (logement à usage d'habitation ou mixte) :

  • les locations nues ;
  • les locations meublées ;
  • les colocations.

Sont exclus les logements sociaux ou assimilés (logements conventionnés, HLM, etc.) et les meublés saisonniers.

Le nombre d'exemplaire à établir

Le contrat doit être établi par écrit en autant d'exemplaires qu'il y a de parties :

  • propriétaire ;
  • locataire ;
  • colocataires ;
  • caution.

La durée du bail

  • Pour un logement loué vide, le bail doit être conclu pour une durée minimum :
    • de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier ;
    • de 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (par exemple une société, une association).

Bon à savoir : la durée du bail peut être inférieure à 3 ans (avec un minimum de 1 an) si le propriétaire prévoit de reprendre son logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, le motif de reprise qui justifie cette durée plus courte doit impérativement figurer dans le bail. Le propriétaire doit confirmer au locataire, par LRAR, au minimum 2 mois avant la fin du bail, que l'événement est réalisé et qu'il reprendra le logement à la date prévue. Si l'événement ne se produit pas ou n'est pas confirmé, le bail se poursuit jusqu'au délai de 3 ans.

  • Pour un logement loué meublé, le bail doit être conclu pour une durée minimale de :
    • 1 an minimum ;
    • 9 mois minimum si le locataire est étudiant.

Où trouver les modèles de contrat ?

Le décret ne donne pas de modèle de contrat mais indique les clauses que doit comprendre un bail type.
Vous pouvez trouver des modèles respectant le décret sur le site de l’Institut national de la consommation :

1. Faites figurer les informations obligatoires pour remplir un contrat de location

Le contrat de bail doit comporter des clauses obligatoires (désignation des parties, travaux, objet du contrat, etc.).

Bon à savoir : les seules clauses qui diffèrent entre les contrats de logements vides et ceux des logements meublés sont celles relatives à la durée du contrat, aux charges récupérables et celles liées aux garanties.

Mentionnez les informations concernant les parties

Indiquez :

  • le nom et le domicile du propriétaire (celui du gestionnaire et son siège social si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire) ;
  • les noms du ou des locataires ;
  • la date de prise d'effet et la durée du bail.

Mentionnez les informations concernant le logement

Précisez s'il s'agit d'un bail d'habitation ou d'un bail mixte, c'est-à-dire un bail d'habitation et un bail professionnel libéral dans lequel la personne peut exercer une profession libérale (médecin, avocat ou consultant par exemple).

Vous devez indiquer :

  • la surface habitable du logement (s’il s’agit d’un appartement en copropriété la surface doit être calculée selon la loi Carrez) ;
  • la description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun (cuisine, installations sanitaires, chauffe-eau, équipement de chauffage, cave, parking, etc.) ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location ou le dernier renouvellement.

À noter : depuis le 1er janvier 2022, le contrat de location mentionne aussi une indication sur le montant des dépenses théoriques de l'ensemble des usages énumérés dans le DPE : chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation (décret n° 2020-1609 du 17 décembre 2020).

Bon à savoir : si ces informations concernant le logement ne sont pas mentionnées ou sont erronées, le locataire peut intenter une action en diminution de loyer. Dans le mois qui suit la prise d’effet de son contrat, il doit mettre en demeure le bailleur d’y ajouter ces informations. Ce dernier dispose alors de 1 mois pour régulariser la situation. S’il n’obtempère pas, le locataire peut, dans les 3 mois qui suivent, saisir le tribunal d’instance pour demander une diminution de son loyer. Une fois ces délais dépassés, l’occupant ne peut plus mettre en cause le bail pour ce manque d’information.

Mentionnez les informations sur le loyer et le dépôt de garantie

  • Pour les logements loués vides :
    • le montant du loyer et son mode de règlement (par exemple par chèque ou par prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelles ;
    • le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire ;
    • le montant du dépôt de garantie s'il est prévu (1 mois maximum).
  • Pour les logements loués meublés :
    • le montant du loyer et son mode de règlement (par exemple par chèque ou prélèvement automatique) ainsi que ses règles de révision éventuelles ;
    • le montant du dernier loyer acquitté par le précédant locataire ;
    • le montant du dépôt de garantie s'il est prévu (2 mois maximum).
  • À Paris, il convient de préciser en plus :
    • le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré applicables au moment de la signature du bail ;
    • le montant du complément de loyer.

Bon à savoir : pour vous aider, vous trouverez les informations sur le site de la DRIHL en Île-de-France ou sur celui du ministère du Logement et de l'Habitat durable.

Mentionnez les informations concernant les frais d'agence

Si le bailleur fait appel à un professionnel pour la mise en location du logement, le bail doit mentionner :

Important : si les informations précisant la répartition de la rémunération de l’agent immobilier ainsi que le montant des honoraires plafonnés ne figurent pas au contrat de location, le locataire peut invoquer sa nullité.

2. Envisagez d'autres mentions facultatives pour remplir un contrat de location

Certaines clauses facultatives peuvent figurer au contrat de location :

  • une clause permettant de réviser le loyer annuellement ;
  • une clause permettant de résilier le bail en cas de manquements graves du locataire ;
  • les modalités de règlement des charges récupérables (provisions sur charges avec régularisation annuelle ou provisions sur charges avec paiement périodique des charges sans provision) ;
  • les modalités de paiement (périodicité, date, lieu).

3. Joignez les documents nécessaires pour bien remplir un contrat de location

Les documents suivants doivent obligatoirement être annexés au bail ou remis par voie dématérialisée :

  • une notice informative de 20 pages prévue par le décret du 29 mai 2015 (elle peut être envoyée par voie électronique) ;
  • l'état des lieux d'entrée établi lors de la remise des clés ;
  • l'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire ;
  • le dossier des diagnostics techniques immobiliers (il peut être envoyé par voie électronique) qui doit comprendre :
    • un diagnostic de performance énergétique ;
    • un constat de risque d'exposition au plomb pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949 ;
    • une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence de matériaux ou de produits de la construction contenant de l'amiante ;
    • un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
    • un état des risques naturels et technologiques, sur l'imprimé ERP (état des risques et pollutions - aléas naturels, miniers ou technologiques, sismicité, potentiel radon et sols pollués) ou sur tout autre support qui apporte les mêmes informations que celles prévues par le modèle en vigueur (arrêté du 9 juin 2021), pour les biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon de niveau 3 ;
    • l'état des nuisances sonores aériennes informant de la situation du bien dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) de l'article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, tel qu’issu de la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019 d’orientation des mobilités ;

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2023, l'état des risques doit être porté à la connaissance des locataires dès l'annonce de location et comporter la mention suivante : « les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ». L'état des risques est remis à la première visite de l'immeuble au potentiel locataire (décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022).

  • l'énumération des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre) ;
  • une copie de la convention Anah ou APL si le logement loué est conventionné ;
  • si le locataire et le bailleur ont convenu d'appliquer une grille de vétusté, une copie de la grille de vétusté choisie ;
  • si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété (il peut être envoyé par voie électronique) ;
  • la liste du mobilier si logement est loué meublé.

Bon à savoir : suite à la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, le dossier des diagnostics techniques obligatoires et l'extrait du règlement de copropriété peuvent être remis au locataire par voie dématérialisée (sauf opposition explicite de l'une des parties au contrat).

Lire l'article

Ces pros peuvent vous aider