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Dès la signature du bail, le propriétaire doit se prémunir d'éventuels impayés du locataire. C'est pourquoi de sérieuses garanties sont toujours demandées au futur locataire.
Garantie de location par la caution solidaire
Souvent appelée à tort « garant », la caution solidaire est énormément demandée par les propriétaires. Une ou plusieurs personnes s'engagent à régler les impayés du locataire, que ce soient des impayés de loyer et de charges ou des frais de dégradation du logement.
De plus, la caution solidaire permet au propriétaire de demander à la caution de payer dès le premier incident de paiement, sans même rechercher à savoir si le locataire peut payer.
Bon à savoir : la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a simplifié le formalisme de l'acte de caution solidaire. Depuis le 25 novembre 2018, la personne se portant caution solidaire n'a plus à écrire à la main les mentions de l'acte de caution, il lui suffit de signer un modèle d'acte de caution solidaire comportant ces mentions.
Garantie de loyer sans caution physique : garantie LOCA-PASS®
La garantie LOCA-PASS®, souscrite par le locataire, permet au propriétaire d'avoir l'équivalent d'une solide caution. En effet, un organisme nommé Action Logement s'engage à payer les impayés de loyer pour 3 ans maximum.
La garantie LOCA-PASS® a l'avantage d'offrir une couverture contre les loyers impayés tout en étant gratuite pour le locataire et pour le propriétaire.
Garantie Visale
Depuis le 1er février 2016, la garantie Visale est une caution accordée par Action Logement au locataire. Elle prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de sa résidence principale, dans le parc privé, en cas d'impayés. Elle s'applique durant toute la durée du bail, et garantit les loyers et impayés dans la limite de 36 impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif privé, et 9 impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif social.
La garantie Visale concerne :
- Les personnes âgées de moins de 31 ans (quelle que soit leur situation professionnelle y compris étudiant et alternant).
- Les personnes de plus de 31 ans, si elles remplissent une des conditions suivantes:
- être salarié d'une entreprise du secteur privé ou du secteur privé agricole et justifier d'un salaire mensuel net inférieur ou égal à 1 500 € ;
- être salarié du secteur privé ou secteur privé agricole en mobilité professionnelle : CDI en période d'essai ou CDD depuis moins de 6 mois, en promesse d'embauche ou en mutation.
- Les personnes titulaires d'un bail mobilité.
- Les personnes logées par un organisme d'intermédiation locative.
En cas de difficultés de paiement, Action Logement prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives. Le locataire doit ensuite rembourser ces sommes à Action Logement.
Garantie par le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une bonne protection pour le propriétaire en cas de litige au moment du départ de son locataire. Le dépôt de garantie est un montant demandé par le propriétaire lors de la signature du bail. Cette somme le protégera de quelques impayés de loyers, de charges locatives ou de dégradations du logement.
Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus : le dépôt de garantie n'a pas vocation à être affecté au règlement des derniers mois de loyer lorsque la location prend fin. Mais s’il reste des impayés de loyers à la fin du bail, ils peuvent être prélevés sur le montant du dépôt de garantie (Cass., 3 civ., 8 avril 2021, n° 19-23.334).
Garantie de location des assureurs
Les garanties du loyer impayé
Le propriétaire peut souscrire à des garanties auprès d'assureurs pour compléter les garanties de loyers apportées par le locataire. Il peut notamment opter pour la garantie loyers impayés (GLI) : proposée par les assureurs, elle offre des garanties différentes suivant les agences.
Les assurances de location diverses
Pour compléter vos garanties lors de la location d'une habitation,vous pouvez souscrire :
- une assurance PNO (propriétaire non occupant), qui vous couvrira des sinistres, des catastrophes naturelles et autres ;
- une assurance vacance locative, pour bénéficier d'un remboursement de 80 à 100 % du prix du loyer lorsque vous n'arrivez pas à trouver de nouveau locataire.
Garanties offertes par le Solibail
Le dispositif Solibail, conçu à la base pour aider les mal-logés, n'en est pas moins un bon dispositif pour les propriétaires. Il permet aux propriétaires du privé de faire du logement social, tout en ayant une garantie de paiement mensuel du loyer. Il a été mis en place par l'État en partenariat avec des associations, qui paieront chaque mois le loyer au propriétaire.