Le garant en location : rôle, conditions et alternatives

En bref

• Le garant garantit le paiement des loyers, charges et réparations locatives en cas d’impayés du locataire.
• La caution peut être simple ou solidaire, selon les modalités définies dans l’acte de cautionnement.
• Les bailleurs ne peuvent exiger simultanément un garant et une assurance loyers impayés, sauf pour les étudiants et apprentis.
• La garantie Visale d’Action Logement constitue une alternative gratuite pour les jeunes de moins de 30 ans et certains salariés.

Qu’est-ce qu’un garant de location et quel est son rôle ?

Un garant de location désigne une personne physique ou morale qui s’engage formellement à régler les sommes dues au propriétaire si le locataire ne peut honorer ses obligations. Cet engagement couvre les loyers, les charges locatives et les réparations éventuelles. Le garant intervient donc comme une sécurité financière pour le bailleur.

Le rôle du garant se matérialise par la signature d’un acte de cautionnement, document juridique encadré par les articles 2288 à 2320 du Code civil. Ce document précise l’identité des parties, la nature du logement, le montant du loyer, la durée de l’engagement et le type de caution. Le garant doit conserver l’acte original durant toute la période d’engagement.

La présence d’un garant facilite l’accès au logement pour les candidats à la location dont la situation professionnelle reste précaire. Les étudiants, jeunes actifs en CDD ou personnes en période d’essai bénéficient particulièrement de cette garantie supplémentaire dans leur dossier de location.

Quelles sont les différences entre caution simple et caution solidaire ?

La caution simple impose au propriétaire de poursuivre d’abord le locataire avant de solliciter le garant. Le bailleur doit envoyer un commandement de payer au locataire défaillant et démontrer l’échec de cette démarche. Cette procédure allonge les délais de recouvrement des impayés de loyers.

La caution solidaire autorise le propriétaire à réclamer directement le paiement au garant dès le premier impayé, sans action préalable contre le locataire. Cette formule, privilégiée par les bailleurs, accélère le traitement des situations d’impayés. En colocation avec caution solidaire, le garant peut être tenu responsable des impayés de l’ensemble des colocataires.

L’acte de cautionnement doit mentionner explicitement le type de caution choisi. Depuis la loi Élan de 2018, la mention manuscrite obligatoire a été supprimée, simplifiant ainsi les formalités. Le garant reste engagé jusqu’à la fin du bail, incluant les renouvellements éventuels, sauf clause contraire précisée dans l’acte.

Qui peut se porter garant pour une location ?

Le garant personne physique

Un garant physique correspond généralement à un membre de la famille ou un proche du locataire. Les parents constituent les garants les plus fréquents, mais tout individu de confiance peut assumer ce rôle. Le garant personne physique doit justifier de revenus stables et suffisants.

Les bailleurs exigent couramment que le garant dispose de ressources équivalentes à trois fois le montant du loyer charges comprises. Cette règle, bien que non imposée par la législation, s’applique dans la majorité des locations. Le garant doit fournir plusieurs documents pour attester de sa solvabilité.

Le garant personne morale

Une personne morale comme une entreprise, une banque ou une association peut également se porter garant. L’entreprise qui emploie le futur locataire accepte parfois d’endosser ce rôle. Le représentant légal doit alors signer l’acte de cautionnement au nom de la structure.

Les organismes spécialisés proposent des services de cautionnement moyennant une commission. Garantme et Cautioneo facturent entre 2 et 5 % du loyer annuel pour garantir les impayés. Ces solutions s’adressent aux locataires ne disposant pas de garant dans leur entourage.

Quels documents le garant doit-il fournir au bailleur ?

Le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 encadre strictement les justificatifs que le bailleur peut réclamer au garant. Cette réglementation protège la vie privée du garant tout en permettant au propriétaire de vérifier sa solvabilité. Les documents interdits incluent les relevés bancaires, informations médicales ou antécédents judiciaires.

Pour un garant personne physique, le dossier comprend une pièce d’identité en cours de validité, un justificatif de domicile récent, un justificatif de situation professionnelle et un justificatif de ressources. L’avis d’imposition constitue le document de référence pour attester des revenus du garant.

Un garant personne morale doit présenter un extrait Kbis de moins de trois mois pour les entreprises, accompagné de la pièce d’identité du représentant légal. La constitution du dossier de location avec garant peut s’effectuer via DossierFacile, service public numérique gratuit qui vérifie et labellise les documents fournis.

Le propriétaire peut-il exiger un garant pour louer un logement ?

La législation n’impose pas au locataire de présenter un garant pour accéder à une location. Néanmoins, le bailleur conserve la liberté de fixer ses critères de sélection, incluant la présence d’un garant dans le dossier. Cette exigence vise à limiter les risques financiers liés aux loyers impayés.

Une restriction importante s’applique aux bailleurs ayant souscrit une assurance loyers impayés. Depuis la loi Boutin de 2009, ces propriétaires ne peuvent cumuler cette garantie avec l’exigence d’un garant. Une exception subsiste pour les étudiants et apprentis, pour lesquels le bailleur peut maintenir cette double exigence.

Les bailleurs personnes morales, comme les sociétés immobilières, ne peuvent demander de caution qu’à certains organismes agréés. Cette règle vise à éviter les abus et garantir l’équilibre des droits entre locataire et propriétaire. Le non-respect de ces dispositions expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 3 000 euros.

Quelles alternatives existent pour louer sans garant ?

La garantie Visale proposée par Action Logement

La garantie Visale d’Action Logement représente la principale alternative gratuite au garant traditionnel. Ce dispositif s’adresse aux jeunes de 18 à 30 ans, aux salariés de plus de 30 ans en situation de précarité professionnelle et aux travailleurs saisonniers. Action Logement se porte garant gratuitement auprès du propriétaire.

Pour bénéficier de la garantie Visale, le locataire doit effectuer sa demande en ligne avant la signature du bail. Le bailleur valide ensuite le visa Visale. La garantie couvre les loyers impayés pendant 36 mois dans le parc privé et 9 mois dans le parc social. Les dégradations locatives sont prises en charge jusqu’à l’équivalent de deux mois de loyer.

Les conditions d’éligibilité incluent un loyer mensuel inférieur ou égal à 2 000 euros et un bailleur personne morale. Les salariés précaires doivent justifier de revenus nets mensuels inférieurs ou égaux à 1 940 euros. Cette solution permet de constituer un dossier de location solide sans solliciter un proche.

Les autres dispositifs de garantie

Le Fonds de Solidarité pour le Logement peut se porter garant dans certains départements pour les personnes en difficulté. Les intérimaires remplissant des conditions spécifiques accèdent à la garantie FASTT. Ces dispositifs publics ou parapublics ciblent les publics fragiles.

L’assurance caution bancaire constitue une alternative payante où le locataire bloque une somme équivalente à 12 mois de loyer sur un compte. Cette solution immobilise un capital important mais rassure les bailleurs. Les jeunes actifs peuvent également solliciter l’aide Mobili-Jeune d’Action Logement pour la prise en charge partielle du loyer.

Quelles sont les obligations et responsabilités du garant ?

Le garant qui rembourse le propriétaire en cas d’impayés assume une responsabilité financière importante. L’engagement perdure jusqu’à la fin du bail, incluant les tacites reconductions sauf stipulation contraire dans l’acte de cautionnement. Le garant ne peut se retirer unilatéralement sans l’accord du bailleur.

En cas de non-paiement par le locataire, le propriétaire peut engager des poursuites judiciaires contre le garant. La procédure diffère selon le type de caution. Pour une caution solidaire du propriétaire, la réclamation intervient immédiatement dès le premier impayé.

Le garant doit informer le bailleur de tout changement affectant sa situation financière. La résiliation de l’engagement du garant reste possible à l’échéance du bail moyennant le respect d’un préavis. Le décès du garant met fin automatiquement à l’engagement pour les dettes futures, mais les sommes dues antérieurement restent exigibles auprès de la succession.

Comment formaliser l’engagement du garant dans l’acte de cautionnement ?

L’acte de cautionnement doit obligatoirement être rédigé par écrit et signé par le garant, le locataire et le bailleur. Ce document juridique comporte des mentions obligatoires définies par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de ces mentions peut entraîner la nullité de l’engagement.

Les informations indispensables incluent l’identité complète des parties, l’adresse précise du logement, la durée du bail, le type de caution, le montant du loyer et des charges, ainsi que le montant maximal de la caution. Une mention attestant que le garant a pris connaissance de l’étendue de son engagement doit figurer dans l’acte.

La loi Élan de 2018 a supprimé l’obligation de recopier à la main une formule spécifique, allégeant les formalités. Le garant conserve l’original de l’acte pendant toute la durée du bail. Les bailleurs ayant souscrit une assurance loyers ne peuvent exiger simultanément un garant, sauf pour les étudiants et apprentis.