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Vous êtes titulaire d'un bail, commercial ou d'un bail d'habitation. Suite à différents changements, des modifications du contrat peuvent s'avérer nécessaires. Pourquoi et comment ? Le point sur la question.
Conditions pour modifier du contrat de location
Un contrat de location n'est pas immuable. Des changements peuvent intervenir au cours de son existence.
La modification du contrat peut ainsi intervenir en plusieurs circonstances :
- ajout d'un bénéficiaire en cours de contrat (conjoint par exemple) ;
- travaux réalisés par le bailleur et nécessitant une nouvelle description des lieux au contrat, etc.
La modification du contrat de location en cours d'application est soumise à la volonté des parties. Ainsi, ni le bailleur, ni le locataire ne peuvent par principe l'imposer.
Bon à savoir : le bail est toutefois réputé exister au profit des deux conjoints mariés y ayant établi leur résidence d'habitation principale, et ce même si la signature du contrat est intervenu avant le mariage (article 1751 du Code civil). La modification du contrat visant l'insertion du conjoint en tant que co-titulaire du bail est donc une obligation, dès lors que la demande en est effectuée.
Modalités
Le type de modification va dépendre du contrat en question. Dans tous les cas, elle doit être actée par ce que l'on appelle un « avenant ». Il s'agit d'un document venant modifier le bail initial, signé des deux parties et annexé à celui-ci. Il revêt alors la même force obligatoire.
Voici, parmi les plus courants, quelques cas typiques de modifications apportées à des contrats de location.
Le prix du loyer
Le prix du loyer est fixé dans le contrat initial. Toutefois, il peut, sous certaines conditions être revu en cours d'existence du contrat. Tout dépend du type de bail.
Exemple : il n'est pas possible, pour le bailleur, de proposer une modification entraînant la hausse du prix de loyer d'un bail d'habitation en cours (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Il peut toutefois proposer une baisse de celui-ci.
Les lieux et leur disposition
Il peut arriver que des travaux soient effectués par le bailleur, à sa demande ou à celle du locataire, en cours de bail commercial ou d'habitation. En ce cas, un avenant au bail peut, en constatant la réception des travaux, acter la nouvelle disposition des lieux. Son descriptif s'ajoute à celui de l'état des lieux d'entrée.
L'ajout (ou le départ) d'un nouveau locataire
En matière d'habitation, l'on peut décider, alors que le bail existe déjà, de cohabiter avec un tiers. Toutefois, hors le cas du conjoint marié ou pacsé, le bailleur n'est pas tenu d'inscrire au bail un nouveau co-titulaire arrivant en cours de location à la demande du locataire principal. Il demeure alors « occupant du chef » du locataire principal.
En cas de départ d'un locataire suite à un congé, une séparation ou un décès, la rédaction d'un avenant n'est pas une nécessité. Le bailleur prend acte du congé qui lui est adressé (ou de l'avis de décès), n'établissant alors les quittances et correspondances au profit du seul locataire restant.
Toutefois, la rédaction d'un avenant s'impose en cas de changement de nom du locataire suite à arrivée ou départ d'un conjoint (du fait d'un divorce ou mariage).
En matière de colocation, le bailleur doit établir un avenant au bail au profit de chaque nouveau colocataire remplaçant le précédent.
Effets de la modification du bail
La modification du bail, sauf cas précité du bénéfice de l'inscription du conjoint marié, n'est jamais une obligation tant pour le locataire que pour le propriétaire. L'un ou l'autre peuvent donc la refuser.
La modification ne porte que sur les éléments objet de l'avenant. L'ensemble des autres dispositions initiales demeurent « inchangées ». Une clause de style est généralement insérée à l'avenant, spécifiant ce point.
La modification ne porte que pour l'avenir, elle n'a pas d'effet rétroactif.
En cas d'ajout d'un co-titulaire du bail, celui-ci est tenu solidairement des obligations locatives stipulées au contrat principal, et donc, du règlement du loyer.
La modification du contrat doit être demandée, pour des raisons de preuve, par lettre recommandée avec accusé de réception. Il convient d'y joindre les justificatifs afférents à la situation.
Exemple : certificat de mariage pour demande d'ajout du conjoint au bail et changement de nom.