Que l'on soit locataire ou propriétaire, la question du renouvellement du bail se pose dans les 2 cas. Comment le renouvellement du contrat intervient-il ? Qu'est-il possible de proposer en termes de loyer ? Le point sur la question.
Avant le renouvellement : la durée du bail d'habitation
Baux classiques
Signalons tout d'abord que cette étude porte sur les baux d'habitation portant sur des logements consentis à titre de résidence principale, vides ou meublés (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
La durée de ces baux dépend de plusieurs circonstances, lorsque :
- le logement est loué vide et que le bailleur est un particulier ou une SCI familiale (société civile immobilière), la durée du bail est de 3 ans ;
- le bailleur est une personne morale autre qu'une SCI familiale, le bail sera conclu pour une durée de 6 ans ;
- le logement est loué meublé, le bail est d'une durée d'un an.
Bon à savoir : si le logement est loué à un étudiant, la durée du bail peut être de 9 mois.
Ces baux sont soumis (sauf pour la location étudiante) à un régime strict. Le renouvellement est de droit pour le locataire sauf à ce que le bailleur délivre un congé fondé sur les motifs suivants :
- motif sérieux et légitime (comme le non-paiement des loyers) ;
- reprise du logement pour habiter soi-même ou pour des ascendants ou descendants ;
- reprise pour vente.
Bon à savoir : pour les locataires de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à 1,5 Smic, le propriétaire ne peut signifier un congé qu'à la condition de proposer un autre logement. La loi Alur du 24 mars 2014 a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.
En dehors de ces cas, le bail d'habitation se reconduit tacitement ou officiellement par renouvellement au profit du locataire.
Exception : le bail de courte durée
Si un événement oblige un propriétaire à reprendre son logement pour des raisons précises, familiales ou professionnelles, celui-ci peut proposer au locataire la signature d'un bail inférieur à 3 ans (logement vide) mais d'au moins 1 an (article 11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Pour reprendre son bien, le bailleur confirme, 2 mois au moins avant le terme du contrat, la réalisation de l'événement. Dans le même délai, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat si la réalisation de l'événement est différée. Il ne peut user de cette faculté qu'une seule fois.
Enfin, à la fin du bail, il y a 2 situations possibles, lorsque :
- l'événement attendu (familial ou professionnel) s'est produit, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation du local au terme prévu dans le contrat. Pour résumer, il quitte les lieux à la date d'échéance prévue pour la fin du contrat ;
- l'événement ne s'est pas produit ou n'est pas confirmé, le contrat de location est réputé être de 3 ans. Le bail est alors soumis au régime principal.
Renouvellement du bail : principes
Reconduction tacite
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit un principe de reconduction tacite du contrat de bail. Cela signifie qu'arrivé à terme, il se renouvelle automatiquement si aucune des parties n’a donné congé. Lorsque le bail se renouvelle suivant les mêmes modalités, il n'est pas nécessaire de signer un nouveau contrat : la reconduction de la location se fait aux conditions du bail initial.
L’augmentation du loyer doit être conforme à l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE (IRL), et est soumise à la condition qu'une clause de révision de loyer figure bien dans le bail initial.
Bon à savoir : le bail de courte durée et le bail étudiant ne se renouvellent pas tacitement. Ils prennent fin à expiration et doivent être renouvelés expressément (par écrit).
Renouvellement du bail
Les parties peuvent décider de conclure un nouveau contrat. Il est alors question d'un renouvellement du bail. Ce nouveau contrat peut comporter certaines modifications en comparaison avec l'ancien bail. Des précisions peuvent y être apportées (travaux réalisés, surface modifiée, loyer augmenté). Il peut également être identique et intervenir pour éviter tout désaccord à venir.
Le renouvellement du bail entraîne la signature officielle d'un nouveau contrat. Techniquement, les parties sont tenues de réaliser un nouvel état des lieux, sauf à se référer dans le contrat à l'état des lieux initialement accompli (ce qui est généralement le cas).
Règles de fixation d'un nouveau loyer
Si le bailleur souhaite renouveler le bail tout en fixant un nouveau loyer, il doit adresser sa proposition au locataire 6 mois au moins avant la fin du bail.
À noter : le propriétaire ne peut proposer une augmentation de loyer que si le loyer est sous-estimé en comparaison à des biens similaires et en comparaison avec ceux du voisinage.
Bon à savoir : dans le cadre des nouvelles zones dites « tendues », une action en réévaluation de loyer peut être engagée dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
La proposition doit contenir des références précises qui justifient le nouveau loyer :
- soit le locataire accepte et donne son accord au propriétaire par écrit ;
- soit le locataire refuse la proposition et manifeste son désaccord par écrit.
À noter : en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la Commission départementale de conciliation. À défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. À défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.