Lorsqu'un propriétaire met en location un logement nu à usage d'habitation, il signe avec le locataire un bail. Ainsi, lorsqu'il souhaite donner congé au locataire, il doit procéder à la résiliation du bail, dans les conditions définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Découvrez les règles et modalités de la résiliation bail propriétaire.
Résiliation bail propriétaire : pendant le bail
Un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire pendant le bail, sauf en cas de faute de celui-ci.
Non-paiement du loyer ou des charges
En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail. Celle-ci prévoit une résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Avant de faire jouer cette clause, le propriétaire devra cependant envoyer une injonction de payer au locataire, délivrée par un huissier.
À compter de l'injonction de payer, le locataire dispose de 2 mois pour payer les loyers dus ou pour demander un délai de paiement auprès du juge avant que la clause résolutoire ne puisse entrer en action.
Le propriétaire peut aussi faire jouer la clause résolutoire en cas de défaut d'assurance habitation de la part du locataire.
Autres fautes
Pour les fautes qui ne relèvent pas d'un non-paiement ou d'un défaut d'assurance, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sans s'en remettre à un juge. Ainsi, c'est le juge qui décidera si la faute reprochée au locataire justifie la résiliation du bail ou non.
Résiliation bail propriétaire : à la fin du bail
Quelle que soit la durée pour laquelle le bail a été conclu, le propriétaire a la possibilité de le résilier à la fin, moyennant un préavis de 6 mois, et pour 3 motifs différents :
- reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche ;
- vente du logement ;
- motif légitime et sérieux.
Reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche
Un propriétaire peut résilier un bail afin de reprendre le logement pour s'y installer lui-même ou pour y installer un proche.
Ce motif de résiliation ne peut concerner que les membres de la famille tels que :
- conjoint ;
- concubin justifiant de plus d'un an de vie commune avec le propriétaire ;
- ascendants ou descendants du propriétaire, de son conjoint ou concubin.
Si ce n'est pas le propriétaire qui s'installe dans le logement, la lettre de résiliation doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien avec le propriétaire.
Dans le cadre d'une résiliation du bail pour reprise, le bailleur doit veiller à respecter les impératifs liés aux locataires protégés. Si le locataire a plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à 1,5 SMIC, ou qu'il héberge une personne de plus de 65 ans et qu'il respecte les mêmes conditions de ressources, le propriétaire ne pourra résilier le bail qu'à condition de lui proposer un logement correspondant à ses besoins, à proximité du logement occupé.
Seuls les propriétaires ayant eux-mêmes plus de 65 ans ou ayant des ressources annuelles inférieures à 1,5 SMIC sont dispensés de cette obligation.
Vente du logement
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un logement, il peut résilier le bail de location à la fin de celui-ci, avec un préavis de 6 mois. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le logement, et la notification de résiliation fait office d'offre au profit du locataire pendant 2 mois. La notification de résiliation doit alors indiquer le prix et les conditions de vente du logement.
Le congé pour vente délivré par le bailleur doit être précis et mentionner l’ensemble des éléments compris dans le bail afin que le locataire comprenne clairement que le bien proposé à la vente est celui qu’il loue.
Motif légitime et sérieux
Un propriétaire peut résilier un bail pour un motif qu'il juge légitime et sérieux. Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne précisant pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux, en cas de contestation du locataire, ce sera au juge de décider si le bail peut être résilié ou non pour le motif donné par le propriétaire.
Lettre résiliation de bail par le propriétaire
Coordonnées propriétaire
Coordonnées locataire
Lieu, date,
Madame, Monsieur,
Je vous informe par ce courrier que je ne souhaite pas reconduire le bail concernant le logement (adresse), dont je suis propriétaire, que nous avons signé le .. /../.. et qui prend fin le .. /../..
En effet, je souhaite reprendre ce logement pour y habiter / installer un proche (nom – prénom – adresse – lien de parenté).
En effet, je souhaite vendre le logement. Vous trouverez donc ci-joint le tarif et les conditions de vente. Vous disposez de 2 mois à compter de la réception de la présente pour me faire part de votre souhait d'acheter le logement, sinon vous devrez quitter le logement au plus tard le (date de fin du bail).
(Motif légitime et sérieux)
En effet, je souhaite mettre fin à ce bail pour le motif suivant : (préciser le motif).
Veuillez noter qui si vous quittez le logement avant la fin du bail, vous ne serez pas redevable des charges et loyers pour les périodes où vous n'aurez pas occupé le logement.
Le dépôt de garantie vous sera rendu dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés, déduction faite des éventuels dommages constatés lors de l'état des lieux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations sincères.
Nom prénom
Signature