Lorsqu'un propriétaire met en location un logement nu à usage d'habitation, il signe avec le locataire un bail. Ainsi, lorsqu'il souhaite donner congé au locataire, il doit procéder à la résiliation du bail, dans les conditions définies par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Découvrez les règles et modalités de la résiliation bail propriétaire.
Bon à savoir : selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire. Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).
Résiliation bail propriétaire : pendant le bail
Un propriétaire ne peut pas donner congé à son locataire pendant le bail, sauf en cas de faute de celui-ci.
Non-paiement du loyer ou des charges
En cas de non-paiement du loyer ou des charges, le propriétaire peut faire jouer la clause résolutoire du bail. Celle-ci prévoit une résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ou des charges. Avant de faire jouer cette clause, le propriétaire devra cependant envoyer une injonction de payer au locataire, délivrée par un huissier.
À compter de l'injonction de payer, le locataire dispose de 2 mois pour payer les loyers dus ou pour demander un délai de paiement auprès du juge avant que la clause résolutoire ne puisse entrer en action.
À noter : un propriétaire est en droit d'exiger le paiement des loyers et d'adresser un commandement de payer au locataire qui a, de sa propre initiative et sans en avoir demandé l'autorisation au juge, suspendu le paiement de ses loyers au motif que le bailleur ne remplit pas ses propres obligations (Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n° 16-19-614).
Bon à savoir : le fait de ne pas pouvoir exploiter les locaux commerciaux loués, en raison de la fermeture des commerces pendant le premier confinement lié à la crise sanitaire, est assimilable à la perte fortuite du local prévue par l’article 1722 du Code civil. À ce titre, le locataire est dispensé de son obligation de payer le loyer durant cette période (TJ Paris, 20 janvier 2021, n° 20/80923).
Le propriétaire peut aussi faire jouer la clause résolutoire en cas de défaut d'assurance habitation de la part du locataire.
Bon à savoir : pour prononcer une expulsion locative en raison de loyers impayés dans le cadre d’une procédure judiciaire de résiliation du bail, le juge doit, au préalable, consulter le diagnostic social et financier (DSF). Dans ce document, le locataire et son bailleur expliquent et commentent leurs situations respectives. Le modèle du formulaire Cerfa 16227 à utiliser pour la réalisation du DSF a été homologué par un arrêté du 23 août 2022.
Autres fautes
Pour les fautes qui ne relèvent pas d'un non-paiement ou d'un défaut d'assurance, le propriétaire ne peut pas résilier le bail sans s'en remettre à un juge. Ainsi, c'est le juge qui décidera si la faute reprochée au locataire justifie la résiliation du bail ou non.
Bon à savoir : le locataire est lui aussi tenu à une obligation de jouissance paisible des lieux loués. Le fait qu'un locataire commette des violences réitérées à l’encontre du bailleur ou de ses salariés constitue un manquement à l’obligation de jouissance paisible justifiant la résiliation du bail, quel que soit le lieu où sont commises les violences (même en dehors des lieux loués – Cass. 3e civ., 17 décembre 2020, n° 18-24.823).
Résiliation bail propriétaire : à la fin du bail
Quelle que soit la durée pour laquelle le bail a été conclu, le propriétaire a la possibilité de le résilier à la fin, moyennant un préavis de 6 mois, et pour 3 motifs différents :
- reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche ;
- vente du logement ;
- motif légitime et sérieux.
Reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche
Un propriétaire peut résilier un bail afin de reprendre le logement pour s'y installer lui-même ou pour y installer un proche.
Ce motif de résiliation ne peut concerner que les membres de la famille tels que :
- conjoint ;
- concubin justifiant de plus d'un an de vie commune avec le propriétaire ;
- ascendants ou descendants du propriétaire, de son conjoint ou concubin.
Si ce n'est pas le propriétaire qui s'installe dans le logement, la lettre de résiliation doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien avec le propriétaire.
Dans le cadre d'une résiliation du bail pour reprise, le bailleur doit veiller à respecter les impératifs liés aux locataires protégés. Si le locataire a plus de 65 ans avec des ressources annuelles inférieures à 1,5 SMIC, ou qu'il héberge une personne de plus de 65 ans et qu'il respecte les mêmes conditions de ressources, le propriétaire ne pourra résilier le bail qu'à condition de lui proposer un logement correspondant à ses besoins, à proximité du logement occupé.
Seuls les propriétaires ayant eux-mêmes plus de 65 ans ou ayant des ressources annuelles inférieures à 1,5 SMIC sont dispensés de cette obligation.
À noter : la loi Alur du 24 mars 2014 a abaissé l'âge à partir duquel l'offre de relogement doit être effectuée, passant de 70 ans à 65 ans. Néanmoins, pour les baux signés avant l'entrée en vigueur de cette loi, les dispositions de la loi Alur s'appliquent de manière rétroactive (Cass. 3e civ., 23 novembre 2017, n° 16-20.475). Ainsi, même si le bail a été signé avant le 24 mars 2014, le bailleur est tenu d'effectuer une offre de relogement au locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 ans.
Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2018, en cas de reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche, ou en cas de vente du logement, le propriétaire doit joindre une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire selon le modèle fixé par l'arrêté du 13 décembre 2017.
Vente du logement
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un logement, il peut résilier le bail de location à la fin de celui-ci, avec un préavis de 6 mois. Le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le logement, et la notification de résiliation fait office d'offre au profit du locataire pendant 2 mois. La notification de résiliation doit alors indiquer le prix et les conditions de vente du logement.
Le congé pour vente délivré par le bailleur doit être précis et mentionner l’ensemble des éléments compris dans le bail afin que le locataire comprenne clairement que le bien proposé à la vente est celui qu’il loue.
Bon à savoir : ainsi, est jugé non valable le congé pour vente qui ne mentionne pas la cave et le parking alors qu’ils étaient stipulés dans le contrat de bail (Cass. 3e civ., 28 avril 2009, n° 08-14.037).
Motif légitime et sérieux
Un propriétaire peut résilier un bail pour un motif qu'il juge légitime et sérieux. Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne précisant pas ce qui est considéré comme motif légitime et sérieux, en cas de contestation du locataire, ce sera au juge de décider si le bail peut être résilié ou non pour le motif donné par le propriétaire.
Lettre résiliation de bail par le propriétaire
Coordonnées propriétaire
Coordonnées locataire
Lieu, date,
Madame, Monsieur,
Je vous informe par ce courrier que je ne souhaite pas reconduire le bail concernant le logement (adresse), dont je suis propriétaire, que nous avons signé le .. /../.. et qui prend fin le .. /../..
(Reprise du logement pour y habiter ou y installer un proche)
En effet, je souhaite reprendre ce logement pour y habiter / installer un proche (nom – prénom – adresse – lien de parenté).
(Vente du logement)
En effet, je souhaite vendre le logement. Vous trouverez donc ci-joint le tarif et les conditions de vente. Vous disposez de 2 mois à compter de la réception de la présente pour me faire part de votre souhait d'acheter le logement, sinon vous devrez quitter le logement au plus tard le (date de fin du bail).
(Motif légitime et sérieux)
En effet, je souhaite mettre fin à ce bail pour le motif suivant : (préciser le motif).
Veuillez noter qui si vous quittez le logement avant la fin du bail, vous ne serez pas redevable des charges et loyers pour les périodes où vous n'aurez pas occupé le logement.
Le dépôt de garantie vous sera rendu dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés, déduction faite des éventuels dommages constatés lors de l'état des lieux.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations sincères.
Nom prénom
Signature