Contenu du contrat de location
Depuis le 1er août 2015, le bail d’habitation à usage de résidence principale doit respecter un contrat-type défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, pris en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Deux modèles sont annexés : l’annexe 1 pour les locations nues et colocations à bail unique, l’annexe 2 pour les meublés. Le contrat-type ne s’applique pas aux locations saisonnières, aux logements de fonction ni aux colocations à baux multiples.
Le bail doit comporter dix catégories de clauses : désignation des parties, objet du contrat, date d’effet et durée, conditions financières, travaux éventuels effectués depuis le départ du précédent locataire, garanties, clause de solidarité le cas échéant, clause résolutoire, honoraires de location, autres conditions particulières. Une notice d’information sur les droits et obligations des parties, dont le contenu est fixé par l’arrêté du 29 mai 2015, doit être annexée au bail, comme le dossier de diagnostics techniques et l’état des lieux d’entrée. Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges en location nue et à deux mois en meublé.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges s’applique systématiquement, sans qu’il soit nécessaire de la stipuler expressément. Les parties conservent une liberté contractuelle pour ajouter des clauses particulières, sous réserve qu’elles ne soient pas réputées non écrites au sens de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989.
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État des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est annexé au bail (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016). Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, au moment de la remise des clés. Le document décrit pièce par pièce l’état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments du logement, avec le relevé des compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité. Photos datées et annotations renforcent la valeur probante du document sans être obligatoires.
Si l’une des parties refuse de participer à l’état des lieux, la partie la plus diligente peut faire appel à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés par moitié. Lorsqu’un professionnel intervient à l’entrée, la part facturable au locataire est plafonnée à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. Un état des lieux d’entrée précis constitue la pièce de référence opposable au locataire à son départ : c’est par comparaison avec celui de sortie que seront imputées les dégradations au-delà de l’usure normale, en tenant compte de la grille de vétusté si une telle grille a été annexée au bail.
Remise des clés
La remise des clés marque la prise de possession effective du logement par le locataire et fait courir le délai de paiement du loyer. Elle intervient en général immédiatement après la signature du bail et la réalisation de l’état des lieux d’entrée, formant un acte juridique global. À cette occasion, l’ensemble des clés des accès privatifs et communs doit être remis : porte d’entrée, boîte aux lettres, cave, parking, badges d’immeuble. Le bailleur a tout intérêt à dresser un inventaire écrit des clés remises, signé contradictoirement.
Assurer son habitation
L’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts des eaux, explosion) et à en justifier au bailleur lors de la remise des clés puis chaque année. En location nue comme en meublé à usage de résidence principale, cette assurance est obligatoire. À défaut, le bailleur peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, soit faire jouer la clause résolutoire, soit souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût. En colocation à bail unique, les parties peuvent convenir dès la signature que le bailleur souscrira l’assurance pour l’ensemble des colocataires. Le bailleur peut de son côté souscrire une assurance propriétaire non occupant pour couvrir les sinistres qui n’engagent pas la responsabilité du locataire.