Perception du loyer
Le loyer est dû à terme convenu, généralement mensuel, à la date fixée dans le bail (le plus souvent en début de mois). Le paiement peut être effectué par virement, chèque ou prélèvement automatique, mais le bailleur ne peut pas l’imposer (clause non écrite depuis la loi ALUR). À chaque paiement, le locataire peut demander gratuitement une quittance de loyer ou, en cas de paiement partiel, un reçu mentionnant les sommes versées et la part restant due. Cette quittance constitue la preuve formelle du paiement et reste utile au locataire pour ses démarches CAF, ses demandes de prêt ou ses futurs dossiers locatifs.
La révision du loyer en cours de bail n’est possible que si une clause d’indexation est expressément prévue au contrat, et uniquement à la date anniversaire de la signature. L’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’Insee, encadre cette révision : le nouveau loyer ne peut pas augmenter plus que la variation du dernier IRL publié à la date de révision. Depuis 2022 et la loi pouvoir d’achat, la hausse de l’IRL est plafonnée à 3,5 % par an en métropole jusqu’à fin 2025 (mesure renouvelée par les lois de finances successives, à vérifier au moment de la révision). En zone tendue avec encadrement des loyers, des règles supplémentaires peuvent s’appliquer.
L’augmentation à la relocation suit un régime différent : libre dans la plupart des cas, mais encadrée dans les zones tendues (loyer maximal calculé à partir des références déposées en préfecture) et lors d’un changement de locataire dans certaines communes ayant délibéré pour l’encadrement. En fin de bail, le bailleur peut proposer une augmentation supérieure à l’IRL uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux références du voisinage, et selon une procédure stricte (notification 6 mois avant l’échéance, références chiffrées de 3 à 6 logements comparables, saisine éventuelle de la commission départementale de conciliation).
Obligations du propriétaire
Le propriétaire est tenu à plusieurs obligations légales fixées par la loi du 6 juillet 1989, dont l’inexécution peut entraîner mise en demeure, baisse judiciaire du loyer, indemnisation du locataire voire résiliation aux torts du bailleur. Première obligation : délivrer un logement décent répondant aux critères de surface (9 m² minimum, 2,20 m sous plafond), de salubrité (absence d’humidité, de plomb, d’amiante accessible, de nuisibles), d’équipement (eau potable, électricité, chauffage permettant 18 °C, sanitaires) et désormais de performance énergétique (interdiction G en 2025, F en 2028, E en 2034). Deuxième obligation : assurer la jouissance paisible des lieux (pas de visites sans accord, pas de troubles, pas de tentative d’éviction informelle).
La répartition des réparations entre bailleur et locataire est encadrée par le décret du 26 août 1987 modifié, qui distingue les réparations locatives (à la charge du locataire) et les grosses réparations ou réparations dues à la vétusté (à la charge du bailleur). Le locataire prend en charge l’entretien courant : remplacement des joints, débouchage des canalisations accessibles, entretien de la chaudière individuelle, peinture périodique. Le bailleur assume tout ce qui relève de la structure ou du remplacement complet : toiture, ravalement, remplacement de chaudière en fin de vie, remise aux normes électriques, ascenseur, façades, mais aussi les vices cachés et la vétusté normale (peinture défraîchie après 10 ans n’est pas imputable au locataire).
En cas de travaux importants nécessitant la libération temporaire du logement, le bailleur doit reloger le locataire si la durée dépasse 21 jours, ou indemniser à hauteur des frais réellement engagés. Pour les sinistres rendant le logement inhabitable, l’obligation de relogement est immédiate ou le bail est résilié de plein droit selon l’origine du sinistre. Pour distinguer dans le détail qui paie quoi sur chaque équipement (joints, robinets, ampoules, ramonage, peinture, antenne TV, jardin, gouttières, etc.), un référentiel détaillé fait gagner beaucoup de temps en cas de contestation.
- Obligations du bailleur
- Propriétaire et réparations
- Relogement du locataire
- Locataire vs propriétaire : qui paie quoi ?
Fiscalité du loyer
Les revenus locatifs sont imposables en France au titre de l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le régime fiscal applicable dépend du type de location et du montant des revenus. Pour la location nue (logement vide), le régime micro-foncier s’applique de droit jusqu’à 15 000 € de revenus bruts par an : déclaration simplifiée case 4BE, abattement forfaitaire de 30 % pour frais, taxation du solde au barème progressif de l’IR. Au-delà de 15 000 € ou sur option (irrévocable 3 ans), le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, travaux d’entretien et de réparation, primes d’assurance PNO et GLI, frais de gestion) : avantageux dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est presque toujours le cas en présence d’un emprunt ou de travaux importants.
Le déficit foncier (charges supérieures aux loyers, hors intérêts d’emprunt) est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an (porté à 21 400 € sous conditions pour les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir d’une classe G, F ou E, mesure prolongée jusqu’à fin 2025 dans la loi de finances). Au-delà de ce plafond et pour les intérêts d’emprunt, le déficit est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Pour la location meublée, le régime fiscal diffère substantiellement : les revenus sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique tant que les recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 € par an et à la moitié des revenus globaux du foyer. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % (classique) ou 71 % (meublé de tourisme classé) jusqu’à 77 700 € de recettes. Le régime réel permet l’amortissement comptable du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent l’imposition à zéro pendant de longues années — atout fiscal majeur du meublé. Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) s’applique au-delà des seuils LMNP et entraîne un régime social (cotisations) et fiscal spécifique. La fiscalité du meublé a été durcie par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui aligne progressivement les régimes des meublés de tourisme sur ceux de la location nue.