Indice de référence des loyers : calcul et révision du loyer

En bref

• L’indice de référence des loyers sert à réviser annuellement le loyer d’un logement vide ou meublé selon une clause inscrite dans le bail.
• L’INSEE publie un nouvel indice chaque trimestre avec une base 100 fixée au quatrième trimestre 1998.
• Le calcul de la révision du loyer s’effectue en multipliant le loyer actuel par le rapport entre l’indice du trimestre de référence de l’année en cours et celui de l’année précédente.
• La révision doit être demandée dans l’année suivant la date anniversaire du bail, sans effet rétroactif.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?

L’indice de référence des loyers représente un outil de mesure trimestriel calculé par l’INSEE. Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur une période glissante de douze mois. La base de calcul reste fixée à 100 au quatrième trimestre 1998, ce qui permet de suivre les variations dans le temps.

Le dernier indice publié au premier trimestre 2026 atteint 146,60, soit une hausse de 0,78 pour cent par rapport au premier trimestre 2025. Cette publication intervient quelques jours après la diffusion des données par l’INSEE, avec une parution officielle au Journal Officiel. Les bailleurs et locataires peuvent consulter ces valeurs pour déterminer le montant de la révision applicable.

Les différentes zones géographiques

L’indice de référence des loyers varie légèrement selon les zones géographiques. La métropole continentale, la Corse et les départements d’outre-mer disposent chacun de leur propre indice. Ces écarts restent minimes mais doivent être pris en compte lors du calcul de la révision du loyer pour garantir une application conforme à la réglementation.

Comment calculer la révision du loyer avec l’indice de référence des loyers ?

Le calcul de la révision du loyer nécessite l’application d’une formule précise. Il convient de multiplier le loyer actuel par l’indice du trimestre de référence de l’année en cours, puis de diviser le résultat par l’indice du même trimestre de l’année précédente. Le montant obtenu doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

Pour un bail signé le 20 juillet 2024 avec un loyer de 600 euros, la révision s’effectue en utilisant l’indice du deuxième trimestre. L’indice à la signature s’élevait à 145,17 au deuxième trimestre 2024. Au deuxième trimestre 2025, l’indice atteint 146,68. Le nouveau loyer se calcule ainsi : 600 multiplié par 146,68 divisé par 145,17, soit 606,24 euros.

Les conditions d’application de la révision

La révision du loyer n’intervient que si une clause spécifique figure dans le contrat de bail. Cette clause doit préciser la date anniversaire et le trimestre de référence pour le calcul. Le bailleur dispose d’un délai d’un an à compter de la date de révision pour demander l’ajustement du loyer. Passé ce délai, la révision non appliquée devient caduque et ne peut être récupérée.

Il faut savoir que la révision ne s’applique pas de manière rétroactive. Le nouveau montant du loyer prend effet à partir de la date de la demande du bailleur, et non à la date anniversaire du bail. Cette règle protège le locataire contre des rappels de loyer importants.

Quelles sont les restrictions légales pour la révision du loyer ?

La loi ALUR et la loi Élan ont introduit des restrictions importantes concernant la révision des loyers. Depuis le 24 août 2022 en métropole et le 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer, les logements classés F ou G selon le diagnostic de performance énergétique ne peuvent faire l’objet d’une révision de loyer. Cette interdiction s’applique aux baux signés ou renouvelés après ces dates.

Un plafonnement temporaire de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers a été instauré entre le troisième trimestre 2022 et le deuxième trimestre 2023. L’article 12 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat limite cette variation à 3,5 pour cent maximum. Cette mesure vise à protéger les locataires face à une hausse excessive des loyers.

Les logements conventionnés et sociaux

Les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat suivent des règles spécifiques. La révision s’effectue chaque premier janvier selon l’indice du deuxième trimestre de l’année précédente. Pour un bail signé le 3 mars 2025 avec un loyer de 400 euros, le loyer révisé en 2026 se calcule avec l’indice du deuxième trimestre 2024 à 145,17 et celui du deuxième trimestre 2025 à 146,68, soit 404,08 euros.

Les logements sociaux appliquent également une révision au premier janvier de chaque année. Le calcul repose sur l’indice du deuxième trimestre de l’année précédente sur deux années consécutives. Cette méthode garantit une évolution maîtrisée des loyers dans le parc social.

Quelle est l’évolution récente de l’indice de référence des loyers ?

L’analyse des derniers trimestres révèle une décélération progressive de l’indice. Le deuxième trimestre 2024 affichait une hausse de 3,26 pour cent, tandis que le premier trimestre 2026 ne progresse que de 0,78 pour cent. Cette évolution reflète le ralentissement de l’inflation et son impact sur les prix de la consommation hors tabac et hors loyers.

Comment appliquer la révision du loyer dans la pratique ?

Le bailleur doit notifier le locataire de la révision du loyer par écrit. Il est conseillé d’utiliser une lettre recommandée avec accusé de réception pour conserver une preuve de la demande. Cette notification doit préciser le nouveau montant du loyer, la date d’application et le calcul détaillé basé sur les indices de référence.

Le locataire peut vérifier le calcul en consultant les valeurs publiées par l’INSEE. Des simulateurs en ligne permettent de contrôler l’exactitude du montant proposé par le bailleur. En cas de désaccord sur le calcul de la révision du loyer, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

Les outils d’accompagnement disponibles

Les agences départementales pour l’information sur le logement proposent un accompagnement gratuit et personnalisé aux bailleurs et locataires. Ces structures aident à comprendre les modalités de calcul et à résoudre les litiges amiablement. Des simulateurs en ligne facilitent le calcul de la révision en quelques clics.

Quelle différence entre l’indice de référence des loyers et les autres indices ?

L’indice de référence des loyers s’applique exclusivement aux baux d’habitation. Les baux commerciaux utilisent un indice différent appelé indice des loyers commerciaux. Cet indice, publié également par l’INSEE, combine l’évolution des prix à la consommation à hauteur de 75 pour cent et le coût de la construction pour 25 pour cent.

L’indice des loyers des activités tertiaires concerne les baux professionnels, notamment pour les bureaux et les entrepôts logistiques. Son calcul intègre 50 pour cent de l’évolution des prix à la consommation, 25 pour cent du coût de la construction et 25 pour cent du produit intérieur brut en valeur. Ces indices spécifiques répondent aux particularités de chaque type de location immobilière.