Révision du loyer

Sommaire

 

Le montant du loyer est fixé contractuellement en fonction des clauses du bail. Pour respecter cet équilibre contractuel, le législateur est venu préciser les mécanismes de révision du loyer. L’évolution du loyer en cours de bail est encadrée, ce qui est un gage de sécurité juridique pour le bailleur et pour le locataire.

Notez que depuis décembre 2020, le ministère du Logement propose sur son site une carte interactive des loyers qui indique le prix du loyer au m2 charges comprises dans le parc locatif privé sur tout le territoire. Cette carte sera mise à jour tous les 2 ans par l'ANIL.

Révision du loyer d’habitation

La révision du loyer est prévue dans le bail par le biais d’une clause d’indexation. Celle-ci plafonne l’augmentation de loyer suivant l’indice de référence des loyers (IRL). En l’absence de cette clause d’indexation, le loyer reste le même durant toute la durée du bail. L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe les modalités de l’indexation de loyer.

La révision est annuelle. La date de révision est précisée dans le bail. À défaut, l’indice de base retenu pour la révision est le dernier indice publié à la date de signature du bail.

Exemple : un bail est signé le 1er octobre 2023 avec une date d’effet au 1er novembre 2023. Si la date de révision est celle de la signature du bail, l’indice de base est le dernier publié au 1er octobre 2023, c’est-à-dire celui du 2e trimestre 2023 publié le 16 juillet 2023 soit 140,59. Si la date de révision est celle de la date d’effet du bail, l’indice de base est le dernier publié au 1er novembre 2023, c’est-à-dire celui du 3e trimestre 2023 publié le 14 octobre 2023 soit 141,03.

La révision découle de l’application de l’indice de référence des loyers (IRL) publié trimestriellement par l’INSEE.

La révision s’applique dès que le bailleur en fait la demande à son locataire. Il dispose d’un délai d'un an à compter de la date de révision pour le faire sinon il perd le droit de mettre en œuvre l’indexation pendant l’année écoulée. Le loyer révisé n’est pas rétroactif. L’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise cette absence de rétroactivité.

La révision concerne aussi bien les logements vides que les logements meublés.

Bon à savoir : les baux de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 sont révisés suivant des règles spécifiques indépendantes des règles précitées. L'augmentation de loyer peut intervenir annuellement selon un taux révisé par décret chaque année. Selon le décret n° 2023-897 du 27 septembre 2023, depuis le 1er juillet 2023, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 3,49 % (catégories III A, III B, II A, II B et II C). La hausse de loyer ne doit toutefois pas entraîner un dépassement du prix de base de la valeur locative mensuelle fixé dans ce même décret. Les loyers de la catégorie IV ne font pas l'objet d'augmentation.

À noter : les baux des logements sociaux sont révisés avec l’indice des loyers, mais suivant des règles particulières.

Calcul du loyer révisé

La révision du loyer obéit à un calcul précis :

  • plusieurs éléments sont pris en compte : le montant du loyer hors charges avant indexation, le nouvel indice de référence (indice de comparaison), l’ancien indice de référence (indice de base) correspondant au même trimestre de l’année précédente ;
  • la formule découlant de ces 3 éléments est la suivante : (loyer hors charges avant indexation × nouvel indice IRL) ÷ ancien indice IRL.

Exemple : le loyer annuel est d’un montant de 20 000 € à la signature du bail le 1er novembre 2022. Le dernier indice IRL connu à cette date est celui du 3e trimestre 2022, soit 136,27 paru le 15 octobre 2022. L’indice du 3e trimestre 2023 est 141,03. Le nouveau loyer correspond à : (20 000 € × 141,03) ÷ 136,27 = 20 698,61 €.

Bon à savoir : le montant du loyer peut être majoré en cours de bail lorsque le bailleur réalise à ses frais des travaux d’amélioration du logement.

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