Dans le cadre d'un bail, il existe une répartition entre réparations à la charge du bailleur, et celles à la charge du locataire. On appelle ainsi les réparations locatives celles qui sont à la charge du locataire. Quelle est leur étendue ? Le point sur la question.
Réparations locatives : principes
Dans le cadre d'un bail immobilier, le locataire est tenu d'entretenir le logement durant le temps de sa jouissance. Il est généralement responsable des dégradations intervenues en cours de bail sauf à prouver qu'elles ont eu lieu par la faute du bailleur, par effraction ou cas de force majeure.
Bon à savoir : le locataire n'est pas tenu de prendre à sa charge les réparations occasionnées par un vice de construction, une malfaçon, un cas fortuit ou de force majeure.
L'étendue de ces obligations diffère en fonction du type de bail signé. Toutefois, l'on relève un certain nombre de règles qui s'appliquent de manière générale. Ainsi le le locataire doit :
- assurer l'entretien courant des équipements mentionnés dans son bail ;
- faire les menues réparations ;
- réparer les dégradations commises dans la location.
Attention : si le locataire refuse de prendre à sa charge les réparations locatives, il risque alors de perdre son dépôt de garantie. Le bailleur pourra également demander des dommages et intérêts devant un juge (si les dégradations sont importantes). Il peut également demander la résiliation du contrat, en cours de location.
Voyons, plus en détail, quelles sont les réparations locatives usuelles.
Réparations locatives : typologie
La réglementation des réparations locatives dépend du type de bail en vigueur pour le logement concerné :
- loi du 6 juillet 1989 ;
- régime des locations libres : attention, certaines réparations qui incombent en général au bailleur peuvent être insérées dans le bail du locataire qui les aura alors à sa charge ;
- loi de 1948 ;
- locations HLM ;
- bail commercial.
Les réparations à la charge du locataire sont énoncées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Ce décret s'applique pour les locations soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutefois il sert aussi de référence pour les autres types de baux.
En bref, le locataire est chargé de l'entretien courant et des petites réparations alors que le propriétaire a la charge des grosses réparations dues à la vétusté ou à la malfaçon. Les réparations portent aussi bien sur l'intérieur du logement que sur ses annexes extérieures.
Le locataire peut être amené à payer de grosses réparations lorsque les dégâts sont dus à un mauvais entretien de sa part mais le propriétaire n'a pas le droit de faire payer au locataire de grosses réparations si celles-ci sont dues à la vétusté et à un usage normal des équipements et des lieux.
Bon à savoir : les parties peuvent convenir, lors de la signature du bail, de l'application d'une grille de vétusté. Celle-ci déterminera le nombre d'années à partir desquelles un équipement est considéré comme vétuste.
Le locataire ne peut pas demander remboursement à son propriétaire pour de gros travaux qu'il a exécutés sans l'accord préalable de celui-ci.
Attention : il existe une exception, en cas d'urgence justifiée, le locataire peut faire exécuter les travaux sans demander l'autorisation au préalable à son propriétaire. Il pourra ensuite obtenir remboursement.
Exemple : une panne de chauffage.
Réparations locatives : régime dérogatoire
Un régime dérogatoire permet au locataire de procéder à des travaux de transformation du logement pour adapter le bien aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap. Le locataire doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si la réponse du propriétaire est favorable, les travaux sont réalisés aux frais du locataire. En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande, son accord est considéré comme tacite.
Ce même régime dérogatoire a été élargi aux travaux de rénovation énergétique par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022. Ce décret fixe la liste des travaux éligibles, à savoir :
- l’isolation des planchers bas ;
- l’isolation des combles et des plafonds de combles ;
- le remplacement des menuiseries extérieures ;
- la protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- l’installation ou le remplacement d’un système de ventilation.
Tableau récapitulatif des réparations locatives
Voici un tableau qui fait état de la répartition des obligations de réparation entre bailleur et locataire. L'on s'intéressera principalement ici aux cases concernant le locataire. Certaines réparations locatives ne sont pas directement exigées du locataire mais sont récupérables au titre des charges locatives.
Il s'agit ici des réparations les plus courantes, telles que prévues par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, applicable en matière de baux portant sur des résidences principales (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
| Types de réparation | Propriétaire | Locataire | ||
|---|---|---|---|---|
| Entretien courant | Menus travaux | |||
| Plomberie | Canalisation | Réfection, détartrage, réparation des problèmes d'étanchéité | Dégorgement | -- |
| Éviers, lavabos | -- | Calcaire, bon écoulement | Joints | |
| Robinetterie | Oui si vétusté | Oui | Remplacement petites pièces | |
| WC et douches | -- | Calcaire, bon écoulement | Remplacement joints, pomme de douche, lunette WC, tuyaux flexibles | |
| Puisards, fosses | -- | Écoulement, vidange | -- | |
| Chauffage | Remplacement chaudière ou brûleur, nettoyage cuve à fuel | Contrat d'entretien annuel (société au choix du locataire), vidange radiateurs | Remplacement petites pièces | |
| Parties communes | Oui (dégorgement...) | Calcaire, bon écoulement | Non | |
| Gaz | -- | Nettoyage des robinets, aération, robinets | Remplacement tuyau de raccordement | |
| Électricité | Oui si vétusté (remplacement installation électrique) | -- | Remplacement petits équipements (interrupteurs, ampoules, prises...) | |
| Électroménager | Oui si vétusté | Nettoyage régulier, filtre, détartrage | Remplacement si l'équipement est abîmé par la faute du locataire | |
| Ouvertures | Fenêtres et portes | -- | Entretien courant | Graissage, remplacement poignées |
| Grilles | -- | |||
| Serrures | Remplacement si vétusté | |||
| Clés | -- | -- | Remplacement si perte | |
| Stores | -- | Entretien courant | Graissage et remplacement petites pièces | |
| Volets | Remplacement ou réfection si vétusté | Oui | Remplacement en cas de dégradation imputable au locataire | |
| Mur | Plafonds, cloisons, murs intérieurs | Oui si vétusté | Entretien courant, lessivage | Raccords peinture, remplacement d'un carreau cassé, rebouchage des trous avant la fin du bail... |
| Faïences murales | -- | Entretien courant | Raccords de carreaux si besoin | |
| Revêtement de sol (parquet, moquette, PVC...) | Parquet | Remplacement si vétusté | Vitrification, encaustiquage | Remplacement de quelques lames si abîmées |
| Moquette | Remplacement si vétusté | Nettoyage, shampouinage si besoin | Remplacement de morceaux si besoin ou intégralité si en étant neuve, elle est abîmée rapidement par le locataire | |
| Bois, menuiseries | Plinthes / moulures | Oui si vétusté | Nettoyage | Remplacement petites pièces si besoin, fixation |
| Placards | Oui si vétusté | Nettoyage, peinture | Réparation système de fermeture, tasseaux... | |
| Autres équipements | Cheminées | Oui si vétusté | Nettoyage cheminée et tablier | Réparation en cas de dégradations volontaires |
| Miroirs | -- | Nettoyage | Remplacement si trop abîmé ou fissuré | |
| Évacuation | -- | Ramonage | -- | |
| Extérieur | Jardin privatif | Remplacement arbres vétustes | Pelouse, allées, piscine, taille des arbres, élagage, échenillage, arrosage, entretien piscine ou bassin | Remplacement des arbustes (arbres s'ils sont morts par négligence du locataire) |
| Jardin commun | Oui | En partie (dans charges locatives) | Non | |
| Auvent / balcon | -- | Nettoyage, enlèvement mousse, dégorgement descentes de pluie | -- | |
| Piscine / bassin | -- | Nettoyage | -- | |
| Terrasse | -- | Nettoyage (enlèvement de la mousse et végétaux installés) | Joints | |
| Arrosage | non | oui | Remplacement si besoin ou réparation | |
| Écoulement des eaux de pluie | -- | Dégorgement gouttières | -- | |
| Cave | Oui pour étanchéité | Entretien courant | -- | |
| Couverture entière | Remplacement ou réparation si cela n'est pas dû à un défaut d'entretien du locataire | -- | -- | |
| Humidité murs et sous sol | Oui sauf si cela est dû à la négligence du locataire | -- | -- | |
| Ravalement | Oui | Non | Non | |
| Ascenseur | Grosses réparations | Oui | Dépenses de fonctionnement, dépannage | |
À noter : si le bailleur est obligé d'entretenir la chose durant le cours du contrat de bail, il n'est pas tenu à reconstruction en cas de perte totale ou partielle de la chose due à un cas fortuit. Selon les termes de l’article 1722 du Code civil, la perte partielle de la chose permet uniquement au preneur de choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du contrat de bail, sans qu'elle ne puisse obliger le bailleur à reconstruire. Doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose, amenant de droit à la résiliation du bail, l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur (Cass, 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).
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