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Les loyers des logements sociaux sont généralement inférieurs de 20 % à ceux du parc privé, mais ne sont plafonnés que lorsque le bailleur a signé une convention.
Il arrive cependant qu'une famille doive payer un supplément appelé « supplément de loyer solidarité » (SLS), si ses revenus dépassent les ressources maximum pour avoir droit à un logement social. Attention toutefois, ce supplément de loyer solidarité ne peut être exigé par le bailleur lorsque le logement est occupé à titre de logement de fonction (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-15.743).
Dans tous les cas de figure, le loyer peut être augmenté en fonction des fluctuations de l'indice de référence des loyers de l'INSEE.
Bon à savoir : le montant des loyers HLM dépend également, tout comme les logements classiques, de la surface du logement.
Voyons en quelques éléments les principales règles applicables au calcul du loyer d'un logement HLM.
Base de calcul du loyer HLM
Lorsque le logement n'est pas conventionné
Le conseil d'administration de l'organisme HLM fixe le prix du mètre carré dans une fourchette de prix, et procède à l'opération suivante :
Prix au mètre carré × surface habitable × coefficient de surface corrigée
À noter : le coefficient de surface corrigée tient compte de la situation du logement ainsi que de la qualité de ses équipements et de son entretien en général. Plus l'immeuble est éloigné du centre-ville et vétuste, plus faible sera le loyer et vice versa.
Le loyer des locaux annexes type cave ou parking sont quant à eux fixés librement.
Lorsque le logement est conventionné
C'est alors la convention qui fixe le montant maximum que le loyer ne peut pas dépasser. Le loyer est fixé en fonction de :
- la surface corrigée ;
- la surface utile : correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.), le tout affecté d’un coefficient de structure ;
- ou la surface fiscale : correspond à la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes (cave, balcon, etc.) dans la limite de 8 m² par logement.
Bon à savoir : pour savoir si votre logement est conventionné, il vous suffit de consulter votre contrat de location.
Hausse de loyer d'un logement social
Le bailleur d’un HLM peut revoir le prix du m² à la hausse si :
- le loyer n'est pas conventionné ;
- une clause de révision est inscrite au bail ;
- l'indice de référence des loyers de l'INSEE a augmenté.
Bon à savoir : par exception, une somme forfaitaire et fixe peut être demandée en tant que complément des loyers et charges. Il s'agit d'une contribution pour le partage des économies de charge. Le bailleur peut la demander à partir de la date d'achèvement de travaux d'économie d'énergie bénéficiant directement au locataire.
Si le logement est conventionné, on ne peut augmenter le loyer que si un décret le permet et, bien entendu, dans les limites de ce décret.
À noter : quoi qu'il en soit, le loyer d'un logement social ne peut pas augmenter de plus de 10 % par semestre.
Indice des loyers 2022 Lire l'article
Diversité de loyers au sein du même immeuble
Dans le but de permettre une plus grande mixité sociale, la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 dite « égalité et citoyenneté » accorde plus de souplesse aux bailleurs sociaux dans la fixation des loyers.
Ainsi, pour une masse de loyers qui restera constante (et définie selon le financement obtenu lors de la construction de l'immeuble), le bailleur pourra répartir les différents types de loyers et les mixer au sein de l'ensemble immobilier.
Au delà du seul loyer, les organismes HLM peuvent, dans certaines circonstances, solliciter le paiement d'un supplément.
Supplément de loyer solidarité (SLS)
Les familles dont les revenus sont au moins supérieurs à 20 % des revenus plafonds éligibles au logement social peuvent elles aussi habiter en HLM, moyennant un supplément.
Ce supplément est calculé en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement du plafond de ressources (CDPR) et du supplément de loyer de référence (SLR), de la façon suivante :
SLS = SH x CDPR x SLR
Le supplément de loyer solidarité est plafonné.
Le loyer total est limité à :
- 25 % des revenus de toutes les personnes habitant dans le logement ;
- ou 35 % sur décision d'un programme local de l'habitat.
Bon à savoir : le SLS n'est pas applicable si le logement est situé en zone de revitalisation rurale ou sur zone une délimitée « quartier prioritaire ». Le SLS est minoré en cas de présence d'une personne handicapée à charge au sein du logement (avec carte d'invalidité).
Chaque année, les locataires doivent remplir un questionnaire appelé « enquête ressources ». Si leurs revenus sont au moins supérieurs à 20 % des revenus plafonds éligibles au logement social, le SLS peut leur être appliqué. À défaut de réponse à l'enquête sur les ressources, ils s'exposent au paiement d'un SLS provisoire majoré et d'une pénalité de 25 € pour frais de dossier.
Depuis 2018, un locataire HLM résidant dans une zone tendue peut perdre son droit au maintien s'il ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017). Cette mesure est entrée en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.
À noter : le bail des locataires HLM peut être résilié en cas de ressources importantes. Cela s'applique aux locataires dont les ressources sont 1,5 fois supérieures au plafond de ressources pendant 2 années consécutives, et dont le logement se situe dans les zones A, A bis ou B1 (arrêté du 3 octobre 2017). Le locataire doit quitter les lieux dans un délai de 18 mois. Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 16 février 2022.
Important : dans le cadre du dispositif de réduction de loyer de solidarité (RLS), il est prévu une baisse de l’aide personnalisée au logement (APL). Le décret n° 2018-505 du 21 juin 2018 en réorganise les modalités de calcul. Les plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2023 sont fixés par un arrêté du 30 décembre 2022. Les montants de la réduction de loyer de solidarité applicables depuis le 1er octobre 2023 sont fixée par un arrêté du 21 septembre 2023.