Thinkstock
Les habitations à loyers modérés (HLM) sont destinées au logement des personnes ayant de faibles revenus.
Une HLM est un type de logement social. La loi du 6 juillet 1989 ne s'y applique donc pas, et la location HLM répond à une réglementation spécifique.
Louer un logement HLM : définition
Une HLM fait partie de la catégorie des logements sociaux et est gérée par un organisme de HLM qui peut être privé ou public.
Ce type de location bénéficie d'une réglementation spécifique, car elle associe à la fois de nombreuses dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que certains principes émanant de la loi de 1948 :
- loi de 1989 : institue les règles concernant les charges récupérables ;
- loi de 1948 : le locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux ;
- Code civil : régit le principe des réparations locatives (avec généralement pour complément les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 applicables également aux baux d'habitations classiques).
Bail de location HLM
Une location HLM doit forcément faire l'objet d'un bail entre le locataire et l'organisme HLM. Le contenu de ce bail est similaire à celui pour un logement vide relevant de la loi du 6 juillet 1989.
Cependant, il faut savoir que le bail pour une location HLM n'a pas de limite de durée, le locataire bénéficiant du droit au maintien dans le logement.
Bon à savoir : en cas de décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis, au minimum, un an au jour du décès, et à conditions qu'ils remplissent les conditions d'attribution spécifiques des logements sociaux. S'il s'agit d'une personne présentant l'un des handicaps prévus à l'article L. 114 du Code de l'action sociale et des familles, le bénéficiaire du transfert du bail ne doit pas obligatoirement remplir ces conditions d'attribution (Cass. 3e civ., 12 décembre 2019, n° 18-13.476).
La résiliation du bail par l'organisme HLM n'est possible que dans certains cas :
- si le locataire manque à ses obligations (non-paiement du loyer et des charges, troubles de voisinage, etc.) ;
- si le locataire sous-loue son logement sans en avoir obtenu l'autorisation, l'échange ou le cède ;
- si le logement est adapté au handicap et n'est pas occupé par une personne handicapée ;
- si les ressources du locataire dépassent 1,5 fois le plafond de ressources fixé pour l'attribution d'un logement HLM pendant 2 années consécutives (2 fois le plafond de ressources avant le 1er janvier 2018) ;
- si le locataire ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (depuis le 1er janvier 2018) ;
- si le logement est insuffisamment occupé dans l'année.
Bon à savoir : la perte du droit au maintien, en cas de non-réponse à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives, est entré en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées dans un quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014 (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017).
À noter : si vous habitez en Île-de-France et que vous occupez un logement social, vous avez la possibilité de changer de logement en effectuant une demande depuis la plateforme Échanger Habiter.
Louer un logement HLM : conditions de location
Pour bénéficier d'une location HLM, il ne faut pas dépasser un certain seuil de ressources et constituer un dossier de demande.
Conditions d'attribution
Les logements HLM ne sont attribués qu'aux personnes ayant la nationalité française ou étant en possession d'un titre de séjour valable, dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond varie selon :
- la composition du foyer ;
- la zone géographique dans laquelle se situe le logement.
Bon à savoir : les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année.
À noter : depuis le 1er janvier 2019, les plafonds de ressources prennent en compte les personnes en situation de handicap. Ces personnes doivent être titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » (arrêté du 28 décembre 2018).
Certains candidats sont prioritaires pour l'attribution d'un logement social. Tel est le cas des personnes :
- en possession d'une décision DALO (droit au logement opposable) ;
- sans logement (on compte aussi les personnes hébergées par des tiers) ;
- hébergées à titre temporaire (logement d'urgence) ;
- victimes de mal logement (habitat indigne, logement non décent) ou rencontrant des difficultés spécifiques de logement (difficultés sociales d'insertion) ;
- menacées d'expulsion sans possibilité de relogement ;
- handicapées (ou les familles ayant à leur charge une personne handicapée).
De manière générale, les victimes de violences conjugales (suivant décision d'un juge) et les personnes bénéficiant d'un parcours de sortie de drogue ou prostitution sont également prioritaires dans l'attribution d'un logement soumis à la réglementation HLM.
Bon à savoir : les bailleurs sociaux ont la possibilité de donner les logements HLM en colocation. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, a élargi les possibilités de colocation en HLM. Auparavant, la colocation en HLM était réservée aux étudiants, aux jeunes de moins de 30 ans ainsi qu'aux personnes en contrat d'apprentissage ou en contrat de professionnalisation. Désormais, toute personne peut demander une colocation en HLM dès lors qu'elle remplit les conditions de ressources applicables.
Dossier de demande d'attribution HLM
Les personnes qui souhaitent bénéficier d'une location HLM doivent déposer un dossier de demande auprès d'un ou plusieurs organismes HLM.
Ce dossier comprend :
- un formulaire de demande rempli et signé (formulaire Cerfa n° 14069) ;
- les pièces justificatives définies par un arrêté du 6 août 2018 modifié par un arrêté du 20 avril 2023, afin de justifier l'identité du demandeur (pièce d'identité), la régularité du séjour (titre de séjour), le revenu fiscal de référence des personnes amenées à vivre dans le logement (avis d'imposition de l'année N-2), et éventuellement la situation familiale du demandeur (livret de famille, etc.), sa situation professionnelle (contrat de travail, carte d'étudiant, etc.), ses ressources mensuelles, sa situation patrimoniale, son logement actuel, et le motif de sa demande.
Bon à savoir : le formulaire de demande de logement social, sa notice (Cerfa n° 14069 et Cerfa n° 51423) ainsi que les pièces justificatives à fournir ont été modifiés par un arrêté du 20 avril 2023.
À noter : le bailleur peut vérifier l'authenticité de l'avis d'imposition fourni par le locataire, en rentrant le numéro de l'avis et le numéro fiscal sur le service de vérification des avis d'imposition sur le revenu en ligne.
Pour l'attribution d'un logement, les organismes HLM prennent ensuite en compte :
- le caractère prioritaire de la situation du demandeur ;
- son patrimoine ;
- la composition de son foyer ;
- les conditions de logement actuelles ;
- l'éloignement de son logement actuel avec son lieu de travail et les équipements dont il a besoin.
Une demande de logement HLM est valable 1 an. En cas de non-attribution il convient alors de renouveler sa demande, sans pour autant devoir remplir à nouveau un dossier complet.
L'organisme remet au demandeur une attestation d'enregistrement avec un numéro national (elle est adressée par courrier sous un délai maximum d'un mois en cas d'envoi du dossier de demande par la poste).
L'attestation est importante. Elle mentionne la date du dépôt de la première demande ou de son renouvellement. Elle précise la marche à suivre pour connaître l'état d'avancement du dossier. Elle mentionne également le délai prévu pour la saisine d'une commission de médiation si aucun logement n'est proposé.
Le numéro national sert de justificatif de l'ancienneté de la demande de logement HLM. Cette ancienneté est prise en compte pour l'attribution des logements HLM.
À noter : en cas de séparation, l’un des conjoints peut bénéficier de la reprise de l’ancienneté de la demande de logement HLM à partir du moment où le dossier mentionne ce conjoint dans les personnes à loger. Attention, cette possibilité n’est offerte qu'aux personnes mariées, partenaires pacsés et concubins victimes de violence au sein du couple. En dehors de ces 3 hypothèses, aucune reprise d’ancienneté de la demande de logement social n’est permise en cas de séparation. Ainsi, les simples concubins ne bénéficient pas de ce droit.
Bon à savoir : un demandeur en cours de divorce peut demander seul un logement social (article L. 441-1 du Code de la construction et de l'habitation). De ce fait, lorsqu'un demandeur présente un document attestant d'une procédure de divorce engagée, les bailleurs sociaux ne peuvent pas invoquer le fait que le divorce ne soit pas encore prononcé pour refuser d’attribuer un logement social (rép. min., 28 février 2023, question n° 4242).
Demande d'attribution sur Internet
Depuis avril 2015, il est possible de faire une demande de location HLM sur Internet. Pour cela, il convient de se rendre sur le site demande-logement-social.gouv.fr et de saisir les informations demandées.
Pour faire une demande d'attribution sur Internet, il faut se munir :
- d'une pièce d'identité pour toutes les personnes vivant dans le foyer ;
- des justificatifs de ressources et de revenus de chacune de ces personnes.
La demande est validée dans un délai de 48 à 72 h à condition qu'une copie d'une pièce d'identité soit jointe à la demande en ligne. Si ce n'est pas le cas, il est nécessaire de se rendre dans un guichet pour remettre cette copie et faire valider la demande.
Bon à savoir : les justificatifs peuvent être déposés au format numérique. Depuis un smartphone, il est possible de joindre des photos des justificatifs.
Réexamen de la situation des locataires d'un logement HLM en zone tendue
Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM, à compter de la date de signature du contrat de location. Sont transmis à la commission d'attribution des logements les dossiers des locataires qui sont dans l'une des situations suivantes :
- sur-occupation du logement telle que définie au 3° du I de l'article R. 822-25 du Code de la construction et de l'habitation ;
- sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
- logement quitté par l'occupant présentant un handicap, lorsqu'il s'agit d'un logement adapté ;
- reconnaissance d'un handicap ou d'une perte d'autonomie nécessitant l'attribution d'un logement adapté aux personnes présentant un handicap ;
- dépassement du plafond de ressources applicable au logement.
La commission formule ensuite des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée.
À noter : la liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Bon à savoir : une zone tendue est une zone dans laquelle l’offre de logements est inférieure à la demande et où les prix des loyers augmentent mécaniquement. La fixation du loyer y est donc encadrée et le préavis du locataire réduit.
Aussi dans la rubrique :
Conditions d’attribution d’un logement social
Sommaire
- Cadre législatif
- Personnes concernées
- Plafond des ressources
- Types de logement