Louer un logement HLM

Les habitations à loyers modérés (HLM) sont destinées au logement des personnes ayant de faibles revenus.

Une HLM est un type de logement social. La loi du 6 juillet 1989 ne s'y applique donc pas, et la location HLM répond à une réglementation spécifique.

Louer un logement HLM : définition

Une HLM fait partie de la catégorie des logements sociaux et est gérée par un organisme de HLM qui peut être privé ou public.

Ce type de location bénéficie d'une réglementation spécifique, car elle associe à la fois de nombreuses dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que certains principes émanant de la loi de 1948 :

• loi de 1989 : institue les règles concernant les charges récupérables ;
• loi de 1948 : le locataire bénéficie du droit de maintien dans les lieux ;
• Code civil : régit le principe des réparations locatives (avec généralement pour complément les dispositions du décret n° 87-712 du 26 août 1987 applicables également aux baux d'habitations classiques). 

Bail de location HLM

Une location HLM doit forcément faire l'objet d'un bail entre le locataire et l'organisme HLM. Le contenu de ce bail est similaire à celui pour un logement vide relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Cependant, il faut savoir que le bail pour une location HLM n'a pas de limite de durée, le locataire bénéficiant du droit au maintien dans le logement.

La résiliation du bail par l'organisme HLM n'est possible que dans certains cas :

• si le locataire manque à ses obligations (non-paiement du loyer et des charges, troubles de voisinage, etc.) ;
• si le locataire sous-loue son logement sans en avoir obtenu l'autorisation, l'échange ou le cède ;
• si le logement est adapté au handicap et n'est pas occupé par une personne handicapée ;
• si les ressources du locataire dépassent 1,5 fois le plafond de ressources fixé pour l'attribution d'un logement HLM pendant 2 années consécutives (2 fois le plafond de ressources avant le 1er janvier 2018) ;
• si le locataire ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (depuis le 1er janvier 2018) ;
• si le logement est insuffisamment occupé dans l'année.

Louer un logement HLM : conditions de location

Pour bénéficier d'une location HLM, il ne faut pas dépasser un certain seuil de ressources et constituer un dossier de demande.

 

Conditions d'attribution

Les logements HLM ne sont attribués qu'aux personnes ayant la nationalité française ou étant en possession d'un titre de séjour valable, dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond. Ce plafond varie selon :

• la composition du foyer ;
• la zone géographique dans laquelle se situe le logement.

Certains candidats sont prioritaires pour l'attribution d'un logement social. Tel est le cas des personnes :

• en possession d'une décision DALO (droit au logement opposable) ;
• sans logement (on compte aussi les personnes hébergées par des tiers) ;
• hébergées à titre temporaire (logement d'urgence) ;
• victimes de mal logement (habitat indigne, logement non décent) ou rencontrant des difficultés spécifiques de logement (difficultés sociales d'insertion) ;
• menacées d'expulsion sans possibilité de relogement ;
• handicapées (ou les familles ayant à leur charge une personne handicapée).

De manière générale, les victimes de violences conjugales (suivant décision d'un juge) et les personnes bénéficiant d'un parcours de sortie de drogue ou prostitution sont également prioritaires dans l'attribution d'un logement soumis à la réglementation HLM.

Dossier de demande d'attribution HLM

Les personnes qui souhaitent bénéficier d'une location HLM doivent déposer un dossier de demande auprès d'un ou plusieurs organismes HLM.

Ce dossier comprend :

• un formulaire de demande rempli et signé (formulaire Cerfa n° 14069) ;
• les pièces justificatives définies par un arrêté du 6 août 2018 modifié par un arrêté du 20 avril 2023, afin de justifier l'identité du demandeur (pièce d'identité), la régularité du séjour (titre de séjour), le revenu fiscal de référence des personnes amenées à vivre dans le logement (avis d'imposition de l'année N-2), et éventuellement la situation familiale du demandeur (livret de famille, etc.), sa situation professionnelle (contrat de travail, carte d'étudiant, etc.), ses ressources mensuelles, sa situation patrimoniale, son logement actuel, et le motif de sa demande.

Pour l'attribution d'un logement, les organismes HLM prennent ensuite en compte :

• le caractère prioritaire de la situation du demandeur ;
• son patrimoine ;
• la composition de son foyer ;
• les conditions de logement actuelles ;
• l'éloignement de son logement actuel avec son lieu de travail et les équipements dont il a besoin.

Une demande de logement HLM est valable 1 an. En cas de non-attribution il convient alors de renouveler sa demande, sans pour autant devoir remplir à nouveau un dossier complet.

L'organisme remet au demandeur une attestation d'enregistrement avec un numéro national (elle est adressée par courrier sous un délai maximum d'un mois en cas d'envoi du dossier de demande par la poste). 

L'attestation est importante. Elle mentionne la date du dépôt de la première demande ou de son renouvellement. Elle précise la marche à suivre pour connaître l'état d'avancement du dossier. Elle mentionne également le délai prévu pour la saisine d'une commission de médiation si aucun logement n'est proposé.

Le numéro national sert de justificatif de l'ancienneté de la demande de logement HLM. Cette ancienneté est prise en compte pour l'attribution des logements HLM.

Demande d'attribution sur Internet

Depuis avril 2015, il est possible de faire une demande de location HLM sur Internet. Pour cela, il convient de se rendre sur le site demande-logement-social.gouv.fr et de saisir les informations demandées.

Pour faire une demande d'attribution sur Internet, il faut se munir :

• d'une pièce d'identité pour toutes les personnes vivant dans le foyer ;
• des justificatifs de ressources et de revenus de chacune de ces personnes.

La demande est validée dans un délai de 48 à 72 h à condition qu'une copie d'une pièce d'identité soit jointe à la demande en ligne. Si ce n'est pas le cas, il est nécessaire de se rendre dans un guichet pour remettre cette copie et faire valider la demande.

Réexamen de la situation des locataires d'un logement HLM en zone tendue

Depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM, à compter de la date de signature du contrat de location. Sont transmis à la commission d'attribution des logements les dossiers des locataires qui sont dans l'une des situations suivantes :

• sur-occupation du logement telle que définie au 3° du I de l'article R. 822-25 du Code de la construction et de l'habitation ;
• sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation ;
• logement quitté par l'occupant présentant un handicap, lorsqu'il s'agit d'un logement adapté ;
• reconnaissance d'un handicap ou d'une perte d'autonomie nécessitant l'attribution d'un logement adapté aux personnes présentant un handicap ;
• dépassement du plafond de ressources applicable au logement. 

La commission formule ensuite des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée.