123RF / Rob Marmion
Le marché de la location immobilière d'habitation se divise en deux branches : une privée, qui correspond aux locations traditionnelles, et une sociale, qui s'adresse aux ménages à faibles revenus. Les régimes locatifs sont sensiblement identiques, mais les types de bailleurs sont différents.
Si historiquement la construction de logement sociaux était l'initiative d'employeurs et de l'État, les pouvoirs publics tendent aujourd'hui à se détourner de cette mission, en partie au profit d'acteurs privés.
Bailleur social : le logement des travailleurs, un souci patronal
Dès 1894, la loi Siegfried, édictée à l'initiative d'une part du patronat qui se préoccupait des conditions de vie de ses employés, instaure la notion d'habitation bon marché.
En 1912, la loi Bonnevay crée des offices publics dans les villes et les départements afin de développer une vraie politique de logement à l'égard de toutes les familles et non plus seulement celles des travailleurs.
Bon à savoir : l'État ne sera impliqué financièrement qu'à partir de la loi Loucheur de 1928. Dès la reconstruction d'après-guerre, de nombreux logements sociaux sont érigés. Mais après la loi Barre de 1977, qui limite l'aide au logement au profit de l'aide à la personne, le rythme de construction de logements accessibles s'essouffle.
Actuellement, le patronat est toujours impliqué dans l'accès au logement, notamment grâce au dispositif Action logement. Le ministère de tutelle est celui du logement. Enfin, l'initiative de la construction de logements sociaux revient aux collectivités locales.
Missions des bailleurs sociaux
Les bailleurs sociaux sont propriétaires des biens immobiliers qu'ils louent à des ménages modestes contre un loyer modéré. Leur activité est légalement régie par la loi de 1989 sur les rapports locatifs et le Code de la construction et de l'habitation. Ce sont également des constructeurs qui ont un agrément au titre du service d'intérêt général. Les bailleurs sociaux contribuent à :
- la construction, l'acquisition, la rénovation de logements collectifs ;
- la mise en place des occupants et la gestion locative (administration, travaux, entretien, recueil des doléances des locataires, etc.) ;
- l'accession à la propriété de ménages dont les revenus sont inférieurs à certains plafonds par le biais du contrat d'accession-location, qui existe depuis 1984.
En concevant leurs programmes, les bailleurs sociaux répondent à plusieurs problématiques :
- fournir un toit aux personnes les moins fortunées, que ce soit à l'achat ou à la location ;
- dessiner la ville de demain en intégrant les infrastructures existantes, en en créant de nouvelles répondant aux besoins de la population et en aménageant l'espace public ;
- créer de la mixité sociale.
Pour arriver à leur but, les bailleurs sociaux touchent des subventions et des aides fiscales (TVA réduite en cas de travaux, pas d'impôt foncier, prêts à taux réduit auprès de la Caisse des dépôts et consignations, etc.). Ils bénéficient aussi de prix d'achat inférieurs à ceux proposés aux particuliers.
Les obligations du locataire sont les mêmes que dans le privé, mais celui-ci est plus protégé. Les bailleurs sociaux ne sont pas libres de se séparer quand ils le veulent du locataire, car ce dernier dispose du droit au maintien dans les lieux sans limite dans le temps. Cela pose un problème de non-renouvellement des locataires.
À noter : il existe toutefois des cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux, tels que le dépassement par le locataire de 150 % du plafond de ressources pendant 2 années consécutives (arrêté du 3 octobre 2017), le non-paiement du loyer et des charges, des troubles de voisinage, la non-réponse à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017), un logement insuffisamment occupé dans l'année, l'échange de logement, la cession du logement, la sous-location du logement, un logement adapté au handicap et non occupé par une personne handicapée, ou encore la sous-occupation des lieux.
Bon à savoir : depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM. Selon certains critères définis par la loi, les dossiers des locataires sont transmis à la commission d'attribution des logements qui formule, le cas échéant, des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée. La liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
Commission d'attribution de logements Lire l'article
Bailleur social institutionnel
Les organismes HLM, qui remplacent les organismes d'habitation bon marché depuis 1949, peuvent être privés ou publics.
Organismes publics
- Depuis 2007, les offices publics de l'habitat (OPH) regroupent les anciens OPAC et OPHLM. Il s'agit d' établissements publics et commerciaux (EPIC) rattachés à une collectivité, dont les salariés sont désormais soumis au régime privé. Ces organismes gèrent des logements à vocation locative et des foyers. À eux seuls, les OPH logent plus de 10 millions d'individus.
- Les sociétés d'économie mixte (SEM), qui sont des sociétés publiques à capital mixte privé/public, peuvent devenir des bailleurs sociaux lorsqu'elles reçoivent un agrément.
Bon à savoir : les OPH comme les SEM sont dorénavant placées sous l'égide de l'Agence nationale de contrôle du logement social.
Organismes sociaux privés
- L'économie se financiarisant, des sociétés privées, les entreprises sociales pour l'habitat (ESH, anciennes sociétés anonymes d'HLM), détenues par des actionnaires, peuvent devenir acteur du logement social. Il s'agit de sociétés commerciales dont la raison d'être est l'habitat social.
- Les coopératives d'HLM, qui ont tendance à se développer ces dernières années, ont la forme de sociétés anonymes et sont soumises aux législations de la coopération et des HLM.
Bon à savoir : les organismes HLM qui envisagent de vendre un logement vacant doivent assurer une publicité. Cette publicité mentionne la consistance du bien, le prix proposé, les modalités de visite et de remise des offres d’achat, la date limite à laquelle ces offres valables doivent être transmises et les contacts auprès desquels des renseignements peuvent être obtenus. La publicité est assurée sur un site internet d’annonces immobilières, par affichage dans le hall de l’immeuble et dans un journal local diffusé dans le département (article R. 443-12 du Code de la construction et de l'habitation).
Le particulier bailleur social
Ces dernières années, le taux d'effort des locataire a augmenté du fait des charges élevées, des salaires bas, du chômage, de l'explosion des familles mono-parentales... Les subventions sont aussi moins nombreuses et l'État se désengage. Les particuliers bailleurs sont donc incités à à louer à des personnes pouvant prétendre à un logement social, aux mêmes conditions.
Les particuliers bailleurs sont donc encouragés à proposer leur bien rénové à des personnes à faibles revenus grâce à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH). En effet, cette agence aide financièrement les propriétaires à faire des travaux si le bien entre dans ses critères et que le propriétaire s'engage, une fois rénové, à le louer contre un loyer modéré à un ménage aux ressources modestes, pendant au moins 9 ans.
Le secteur privé ne connaissant pas la même pénurie que le social, ce mécanisme permet d'augmenter l'offre de logements accessibles sans en construire de nouveaux.
À noter : depuis la crise de 2008 et la chute des achats dans le neuf, un stock d'invendus s'est constitué. Le législateur a donc offert la possibilité aux promoteurs de proposer la vente en futur état d'achèvement de ces biens à des bailleurs sociaux. Des sociétés privées se mettent à la construction car elle ne sont pas soumises aux mêmes règles que le public. Par ailleurs, des plateformes Internet de crowdfunding lèvent des fonds en vue de construire des logements sociaux. Ainsi, les particuliers peuvent contribuer à ce financement.
Il est aussi possible d'opter, en tant que particulier, pour l'usufruit locatif social pour épargnants.
Bon à savoir : le marché du logement social est en crise. Le mal-logement touche de plus en plus de monde malgré la loi Dalo, l'offre de logements à loyer modéré insuffisante et les loyers dans le parc privé trop élevés. Les lois SRU et Alur imposent un minimum de 20 % de logements sociaux dans les communes, or elles sont souvent en dessous. Les initiatives privées sont donc plus que jamais encouragées.
Pour aller plus loin :
- Le fonds de solidarité logement pour les personnes en difficulté. Zoom sur son fonctionnement et les modalités d'accès.
- Découvrez quels sont les droits du locataire sur notre page dédiée.
- Depuis 2009, le 1 % logement est devenu Action Logement, à découvrir ici.