Sous-occupation d'un logement HLM

Sommaire

 

La durée du bail n'a pas de limite pour une location HLM car le locataire a droit au maintien dans les lieux : le contrat est donc tacitement renouvelé.

Il existe toutefois des cas de déchéance du droit au maintien dans les lieux :

  • dépassement par le locataire de 1,5 fois le plafond de ressources pendant 2 années consécutives, si le logement se situe dans les zones A, A bis ou B1 (arrêté du 3 octobre 2017). Vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er août 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Cette déchéance du droit au maintien des lieux peut également être appliquée en dehors des zones tendues sur décision du bailleur ;

À noter : un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.

  • non-paiement du loyer et des charges ;
  • troubles de voisinage ;
  • non-réponse à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017) ;
  • logement insuffisamment occupé dans l'année ;
  • échange de logement ;
  • cession du logement ;
  • sous-location du logement ;
  • logement adapté au handicap et non occupé par une personne handicapée ;
  • et en cas de sous-occupation des lieux.

Bon à savoir : en Île-de-France, les locataires peuvent échanger leurs logements sociaux depuis la plateforme Échanger Habiter.

À noter : un locataire qui sous-loue son logement (sur des plateformes de location de type Airbnb par exemple), sans l'autorisation du bailleur, peut être condamné à rembourser le propriétaire des sommes perçues (Cass. 3e civ., 12 septembre 2019, n° 18-20.727).

La notion de sous-occupation d'un logement HLM

Le droit au maintien dans les lieux peut-être remis en cause en cas de sous-occupation du logement. La sous-occupation d'un logement signifie des locaux d'habitation insuffisamment occupés. Ce sont les locaux comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale (article L. 621-2 du Code de la construction et de l’habitation, issu de la loi sus-visée du 27 janvier 2017).

Sont compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : l’occupant et son conjoint, leurs parents et alliés, les personnes à leur charge.

Ainsi, un logement HLM sous-occupé est un logement dont le nombre de pièces habitables est supérieur de plus d'un au nombre de personnes qui y ont leur résidence principale.

Exemple : est sous-occupé, un appartement de 5 pièces qui est la résidence principale de 2 personnes.

Bon à savoir : depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM. En cas de sous-occupation du logement telle que définie à l'article L. 621-2 du Code de la construction et de l'habitation, les dossiers des locataires sont transmis à la commission d'attribution des logements qui formule des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée.

Sous-occupation d'un logement HLM : la procédure de relogement

La procédure de relogement comprend une proposition de relogement et dépend de la réponse du locataire.

Proposition de relogement par le bailleur HLM

En cas de sous-occupation effective, l'organisme HLM doit proposer un nouveau logement. En effet, le relogement est une obligation légale (article L. 442-3-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Le bailleur HLM doit notifier par courrier au moins une proposition de relogement, et jusqu'à trois propositions de logement dans les communes comprises dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants ainsi que les communes de plus de 20 000 habitants.

Le nouveau logement proposé doit :

  • correspondre aux besoins du locataire ;
  • être décent (conditions d'hygiène, de sécurité, de surface, etc.) ;
  • situé dans la même commune ou arrondissement et/ou dans une commune ou un arrondissement limitrophe ;
  • dont le loyer (hors charges) est inférieur au loyer actuel.

Bon à savoir : le bailleur HLM est tenu de faire une proposition sans faire application des plafonds de ressources c'est à dire qu'il est obligé de faire une proposition même si les ressources du locataire excèdent les plafonds requis.

Décision du locataire

Si le locataire refuse les trois offres de relogement, le bail est alors résilié à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3e offre de logement (déchéance du droit au maintien dans les lieux). À l'issue de ce délai, le bailleur a le droit de louer le logement libre à de nouveaux locataires. Si le locataire accepte l'une des trois offres, il peut bénéficier d'une aide à la mobilité. Cette aide à la mobilité est fourni par le bailleur.

Cette aide consiste à la prise en charge par le bailleur :

  • des frais de déménagement (si le bailleur choisit l'entreprise de déménagement, le montant de l'aide est plafonné à 1 000 €, si le locataire refuse cette prestation, une somme forfaitaire lui est versée de 400 € ;
  • des frais d'ouverture et de fermeture des abonnements aux réseaux de distribution d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphonie ;
  • des travaux dans le nouveaux logement (sous conditions et avec un plafond) lorsque le logement proposé n’a pas le même niveau de qualité que celui de l’ancien logement en raison de travaux à la charge du locataire ;
  • un accompagnement social si nécessaire.

Les exceptions : les personnes protégées

Certains locataires sont protégés et ne peuvent perdre leur droit au maintien dans les lieux. Ces personnes sont donc exclues de l’obligation de relogement. Elles peuvent ainsi se maintenir dans les lieux sous-occupés.

Les personnes exclues de l’obligation de relogement sont :

  • les locataires âgés de plus de 65 ans ;
  • les locataires handicapés ou chargés d'une personne handicapée ;
  • les locataires en perte d'autonomie physique ou psychique ou chargée d'une personne en perte d'autonomie ;
  • les locataires de logements situés en zone urbain sensible.

Ces pros peuvent vous aider