La loi MOLLE : mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion

En bref

• La loi MOLLE encadre strictement les relations locatives en interdisant le cumul entre caution et assurance locative.
• Les bailleurs doivent obligatoirement mentionner la surface habitable dans les contrats de location, avec des critères de mesurage précis.
• Le texte supprime le droit au maintien dans les lieux pour certains locataires du parc social en situation de sous-occupation ou de dépassement de ressources.
• Les copropriétés bénéficient de nouvelles procédures d’alerte préventive et d’un encadrement des honoraires syndicaux pour les travaux.

Les modifications des rapports entre locataires et propriétaires

La loi MOLLE introduit des règles protectrices pour les locataires tout en clarifiant les obligations des bailleurs. L’article 55 interdit aux propriétaires de demander une caution si le locataire a souscrit une assurance locative. Cette interdiction s’applique particulièrement aux bailleurs personnes morales, sauf exceptions limitées comme les logements étudiants non boursiers ou les cautions apportées par un tiers figurant sur une liste officielle.

La quittance de loyer doit désormais être remise gratuitement au locataire qui en fait la demande. Le bail de location doit obligatoirement mentionner la surface habitable du logement, définie selon les critères du Code de la construction et de l’habitation. Cette obligation de mesurage précis protège les locataires contre les erreurs de surface qui pourraient justifier une diminution du loyer. Les professionnels proposent des services de mesurage pour garantir la conformité des baux avec cette exigence légale.

La somme bloquée sur un compte au titre du dépôt de garantie ne peut plus excéder un mois de loyer. En cas de vente du logement ou de succession, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire. Cette disposition protège les locataires contre les difficultés de récupération de leur dépôt lors d’un changement de bailleur. Les diagnostics immobiliers obligatoires accompagnent ces mesures pour assurer la qualité de l’habitat loué.

La mobilité dans le parc social et l’examen d’occupation

La loi MOLLE favorise la mobilité dans le parc de logements sociaux en supprimant le droit au maintien dans les lieux dans certaines situations. Les locataires en situation de sous-occupation, dont les ressources dépassent les plafonds applicables ou qui occupent un logement adapté sans handicap, perdent ce droit. Cette mesure vise à optimiser l’attribution des logements sociaux en fonction des besoins réels des familles.

Les bailleurs sociaux doivent réaliser un examen de l’occupation des logements tous les trois ans en zone tendue. Cet examen, renforcé par la loi ELAN de 2018, vérifie l’adéquation entre le logement et la composition familiale ainsi que les ressources du foyer. Cinq critères sont analysés : la surface trop grande ou trop petite, le dépassement des plafonds de ressources, la perte d’autonomie dans un logement non adapté, et l’occupation d’un logement adapté sans handicap. La sous-occupation d’un logement HLM fait partie des situations examinées par les commissions d’attribution.

Les locataires concernés reçoivent un courrier de la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation. Ce courrier précise le critère d’inadéquation constaté et invite les occupants à réfléchir à leurs besoins pour anticiper un relogement adapté. Les bailleurs sociaux accompagnent ces démarches en proposant des solutions de relogement dans le parc social ou privé. Il convient d’accepter jusqu’à trois propositions de relogement pour faciliter la transition.

Les réformes en matière de copropriété

La loi encadre strictement les honoraires des syndics pour les travaux réalisés hors budget prévisionnel. Les archives du syndic doivent être transmises au nouveau gestionnaire dans un délai d’un mois maximum. Les copropriétaires bénéficient d’un droit de priorité de deux mois pour l’achat de lots de stationnement mis en vente, sous conditions précises. Les notifications d’injonction de ravalement de façade doivent désormais être adressées au syndicat de copropriétaires.

L’adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives peut se faire à une majorité assouplie. La suppression d’un poste de concierge ou de gardien nécessite un vote à la majorité double. Ces dispositions simplifient la gestion courante des copropriétés tout en protégeant les droits des copropriétaires et des employés.

Les copropriétés en difficulté bénéficient d’une procédure d’alerte préventive lorsque les impayés dépassent 25 % du budget. Le tribunal de grande instance peut nommer un mandataire ad hoc pour rétablir la situation financière. Le maire, le préfet et l’établissement public de coopération intercommunale sont informés de ces procédures. La mission de l’administrateur provisoire est renforcée pour traiter les situations de carence, avec une information préalable des autorités compétentes.

Les dispositions en matière d’urbanisme et de droit de préemption

Le droit de préemption urbain s’exerce désormais sur la cession de la majorité des parts de sociétés civiles immobilières, à l’exception des SCI familiales jusqu’au quatrième degré. Cette modification permet aux collectivités de mieux contrôler l’offre foncière et de lutter contre les montages juridiques destinés à contourner le droit de préemption. Le préfet peut exercer ce droit dans les communes en état de carence pour favoriser la production de logements sociaux.

Ces mesures s’inscrivent dans une politique globale de mobilisation pour le logement. Elles complètent les dispositifs existants en matière d’accession sociale à la propriété et d’investissement locatif. Les collectivités disposent ainsi d’outils renforcés pour adapter leur politique foncière aux besoins du territoire.

La prévention des expulsions et la protection des locataires

La loi interdit au bailleur de demander la nullité ou la résiliation du bail pour expulser un locataire si le logement est inhabitable. Une enquête sociale et financière doit être réalisée avant l’audience d’expulsion. Les délais de sursis à exécution des mesures d’expulsion sont réduits pour accélérer les procédures tout en maintenant des garanties pour les locataires. L’assignation d’un exploitant d’établissement recevant du public doit être notifiée au préfet.

Ces dispositions visent à prévenir les expulsions en amont et à mieux accompagner les ménages en difficulté. Elles s’articulent avec le droit au logement opposable et les mesures de lutte contre l’habitat indigne. Les services sociaux interviennent plus tôt dans le processus pour proposer des solutions adaptées aux situations individuelles.

Les conventions d’utilité sociale pour les organismes HLM

La loi MOLLE remplace les conventions globales par des conventions d’utilité sociale pour les organismes de logement social. Ces conventions définissent les engagements des bailleurs en matière de gestion du patrimoine, de politique d’attribution et de qualité du service rendu aux locataires. Les organismes doivent établir un plan stratégique de patrimoine pour adapter leur offre aux besoins du territoire.

Les agréments des organismes intervenant dans le logement social sont modifiés pour renforcer leur mission sociale. Ces dispositions s’accompagnent de mesures financières et fiscales destinées à soutenir la production de logements sociaux. Les organismes HLM disposent ainsi d’un cadre rénové pour exercer leurs missions au service des ménages modestes.