Plafond des ressources pour logement social

Sommaire

Les logements sociaux sont attribués sous certaines conditions, essentiellement de ressources. Explications.

Définition du plafond de ressources pour logement social

On doit la notion de logement social à une partie du patronat français qui, au XIXe siècle, ne supportait pas l'idée que les travailleurs ne puissent pas se loger décemment. Il a donc été instauré des habitations dites à bon marché qui, au fil des années, ont été appelées logement social.

L'habitat à loyer modéré s'adresse aux ménages ayant de faibles ressources. Ce sont le Code de la construction et l'arrêté du 29 juillet 1987, modifié chaque année, qui fixent le plafond de ressources à ne pas dépasser. En plus du revenu imposable, d'autres critères sont retenus pour fixer ce plafond, qui dépend du mode de financement du bien, du nombre de personnes composant le foyer et de leurs revenus, et de la localisation géographique.

Bon à savoir : depuis le 1er janvier 2019, les plafonds de ressources prennent en compte les personnes en situation de handicap. Ces personnes doivent être titulaires de la carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité » (arrêté du 28 décembre 2018).

Grâce à ces critères, le prétendant à un logement social peut déterminer s'il y a droit et, si tel est le cas, à quelle catégorie de logement social il peut prétendre.

L'article L. 441-1 du Code de la construction et de l'habitation pose les quatre critères d'accessibilité aux logements à loyer modéré : les ressources du demandeur ne doivent pas excéder un certain plafond, recalculé chaque année en fonction du mode de financement du logement, de sa localisation géographique et de la composition du ménage.

Bon à savoir : depuis la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Élan, la situation des locataires de logements sociaux en zone tendue est réexaminée tous les trois ans par les organismes HLM. En cas de dépassement du plafond de ressources applicable au logement, les dossiers des locataires sont transmis à la commission d'attribution des logements qui formule des propositions de relogement aux locataires dont la situation a été modifiée.

Plafond de ressources pour logement social et revenu fiscal de référence N - 2

Pour une demande de logement à l'année N, le demandeur doit prendre en compte le revenu imposable de chaque membre de son foyer pour l'année N - 2 selon les dispositions de l'arrêté du 29 juillet 1987.

Le candidat, si ses ressources ont diminué d'au moins 10 % d'une année sur l'autre, pourra tenir compte de son dernier revenu imposable (N - 1) dans sa demande.

Ce plafond est révisé chaque année selon la variation de l'indice de référence des loyers (IRL). Les ménages dont les revenus dépassent le plafond verront leur demande de logement social rejetée.

Par ailleurs, le bail des locataires peut être résilié en cas de ressources importantes. Cela s'applique aux locataires dont les ressources sont 1,5 fois supérieures au plafond de ressources pendant 2 années consécutives, et dont le logement se situe dans les zones A, A bis ou B1 (arrêté du 3 octobre 2017). Le locataire doit quitter les lieux dans un délai de 18 mois.

Bon à savoir : vous pouvez accéder au classement des communes par zones géographiques dites A/A bisB1/B2/C en consultant l’annexe 1 de l’arrêté du 1er octobre 2014, dernièrement modifié par un arrêté du 2 octobre 2023. Par ailleurs, un simulateur permet de savoir dans quelle zone se situe votre commune.

À noter : le seuil de dépassement est passé de 200 à 150 % au 1er janvier 2018 suite à la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et la citoyenneté. Il en est de même pour le délai de départ du logement qui a été abaissé de 3 ans à 18 mois.

Chaque année, les locataires doivent remplir un questionnaire appelé « enquête ressources ». Lorsqu'un ménage dispose déjà d'un logement social et que ses ressources excèdent de plus de 20 % le plafond de ressources, il doit payer un surloyer appelé « Supplément de loyer de solidarité » (SLS), en application de l'article L. 441-3 du Code de la construction.

Bon à savoir : la présence d’une personne handicapée dans le foyer et titulaire d’une carte mobilité inclusion (carte d’invalidité) minore le montant du surloyer (réponse ministérielle n°4449 publiée au JOAN du 13/03/2018).

À noter : à l'inverse, une réduction du loyer de solidarité (RLS) s'applique pour les locataires aux faibles ressources. Les plafonds de ressources applicables à compter du 1er janvier 2023 sont fixés par un arrêté du 30 décembre 2022. Les montants de la réduction de loyer de solidarité applicables depuis le 1er octobre 2023 sont fixés par un arrêté du 21 septembre 2023. Une baisse de l'APL est appliquée en même temps que la RLS (décret n° 2018-136 du 27 février 2018). Le décret n° 2018-505 du 21 juin 2018 en réorganise les modalités de calcul.

Depuis 2018, un locataire HLM résidant dans une zone tendue pourra perdre son droit au maintien s'il ne répond pas à l'enquête relative aux ressources pendant 2 années consécutives (loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017). Cette mesure est entrée en vigueur en 2021 pour les personnes ayant obtenu un logement situé dans les zones urbaines non classées en quartier de la politique de la ville (QPV) avant le 31 décembre 2014.

Financement et plafond de ressources pour logement social

Le plafond varie aussi suivant que le logement a été financé par un prêt locatif à usage social (PLUS), un prêt locatif aidé d'intégration (PLAI, qui concerne les logements très sociaux), un prêt locatif intermédiaire (PLI) ou un prêt locatif social (PLS).

Localisation géographique

Afin de déterminer l'éligibilité d'un ménage à un logement social, on se base également sur la localisation géographique du bien. On distingue trois zones : Paris et la première couronne, le reste de la région parisienne et la province.

Composition du ménage

L'article L. 442-12 du Code la construction énumère les personnes à considérer comme vivant au foyer : titulaire du bail et son conjoint (concubin, partenaire de PACS, etc.), personnes figurant sur les avis d'imposition du titulaire, personnes à charge selon le Code général des impôts.

Les catégories vont de 1 à 6 (au-delà, une somme s'ajoute par personne supplémentaire) :

  1. une personne ;
  2. deux personnes avec aucune personne à charge, à l'exclusion des jeunes ménages, ou une personne seule en situation de handicap ;
  3. trois personnes, ou une personne seule avec une personne à charge, ou un jeune ménage sans personne à charge, ou deux personnes dont au moins une est en situation de handicap ;
  4. quatre personnes, ou une personne seule avec deux personnes à charge, ou trois personnes dont au moins une est en situation de handicap ;
  5. cinq personnes, ou une personne seule avec trois personnes à charge, ou quatre personnes dont au moins une est en situation de handicap ;
  6. six personnes, ou une personne seule avec quatre personnes à charge, ou cinq personnes dont au moins une est en situation de handicap.

Peu importe qu'il y ait un lien de parenté entre les membres du ménage et qu'ils soient mariés ou non. Les ressources des occupants s'accumulent. En cas de séparation ou de violences conjugales, le demandeur devra fournir un justificatif afin de ne déclarer que ses seules ressources.

Une demande de logement social prenant du temps, autant en gagner en se référant chaque année aux tableaux de l'Administration.

Lire l'article

Ces pros peuvent vous aider