Supplément de loyer de solidarité : fonctionnement et calcul du surloyer HLM

En bref

• Le SLS s’applique dès que les ressources du foyer dépassent de 20 % les plafonds de ressources applicables au logement social occupé.
• Le montant SLS résulte de la multiplication de la surface habitable du logement par un coefficient de dépassement et un supplément de loyer de référence.
• Le total du loyer principal et du surloyer HLM ne peut excéder 30 % des revenus annuels du foyer.
• Une enquête annuelle obligatoire permet au bailleur social de vérifier les ressources vivant en foyer et d’ajuster le calcul du surloyer HLM.

Qu’est-ce que le supplément de loyer de solidarité SLS ?

Le supplément de loyer solidarité constitue une somme mensuelle qui s’ajoute au loyer et aux charges dans les habitations à loyer modéré. Le dispositif concerne les occupants dont le revenu fiscal de référence dépasse d’au moins 20 % les plafonds réglementaires prévus pour l’attribution d’un logement social.

Le code de la construction et de l’habitation encadre strictement l’application du SLS. Les bailleurs sociaux doivent respecter les barèmes nationaux pour déterminer si un locataire entre dans le champ d’application de ce supplément. La loi prévoit des exonérations pour certains territoires, notamment les zones France ruralités revitalisation et les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les bénéficiaires de l’aide personnalisée au logement ou de l’allocation logement échappent au surloyer HLM. Cette règle vise à préserver le pouvoir d’achat des ménages les plus modestes, même si leurs revenus ont progressé. Les logements financés en prêt locatif intermédiaire sont également exclus du dispositif.

Quels logements sont concernés par le surloyer ?

Les logements financés par prêt locatif aidé d’intégration ou prêt locatif à usage social entrent dans le champ d’application du supplément de loyer de solidarité. Le type de financement détermine le plafond de ressources à prendre en compte pour le calcul du dépassement. Un logement financé en prêt locatif intermédiaire reste hors du dispositif.

Les logements financés PLS relèvent d’un barème spécifique, avec des plafonds de ressources plus élevés que ceux applicables aux autres catégories. Cette différence reflète la vocation initiale de ce type de financement, destiné à accueillir des ménages aux revenus intermédiaires. Le bailleur doit vérifier le mode de financement de chaque bien pour appliquer les bons seuils.

Certaines zones géographiques bénéficient d’une exemption totale. Les quartiers prioritaires de la politique de la ville et les zones de revitalisation rurale ne connaissent pas l’application du supplément de loyer, quelle que soit la situation financière des occupants. Cette mesure vise à maintenir la mixité sociale dans les territoires fragiles.

Comment se calcule le montant du SLS ?

La formule de calcul du surloyer HLM repose sur trois éléments : la surface habitable du logement, le coefficient de dépassement du plafond de ressources et le supplément de loyer de référence. La multiplication de ces trois facteurs donne le montant mensuel à acquitter en plus du loyer principal.

La surface habitable correspond à celle mentionnée dans le bail. Le coefficient de dépassement varie selon l’écart entre les revenus du foyer et le plafond applicable. Un dépassement de 20 % génère un coefficient de 0,27, puis chaque point supplémentaire fait progresser ce coefficient selon un barème dégressif.

Le supplément de loyer de référence dépend de la zone géographique. Paris et les communes limitrophes connaissent le tarif le plus élevé, fixé à 3,11 euros par mètre carré en 2026. Les autres communes de l’agglomération parisienne appliquent un tarif de 2,49 euros, tandis que le reste de l’Île-de-France se situe à 1,25 euro.

En province et dans les départements d’outre-mer, le supplément de loyer de référence atteint 0,31 euro par mètre carré. La Corse bénéficie d’un tarif spécifique de 0,30 euro. Ces différences reflètent les écarts de marché locatif entre les territoires et visent à adapter la charge du surloyer au contexte local.

Quels sont les plafonds de ressources pour 2026 ?

Les plafonds de ressources applicables au logement social varient selon la composition du foyer et la localisation. Pour Paris et les communes limitrophes, une personne seule vivant dans un logement financé en prêt locatif à usage social ne doit pas dépasser 32 304 euros de revenu fiscal de référence pour éviter le SLS. Ce seuil monte à 41 995 euros pour un logement financé PLS.

Un foyer de deux personnes voit son plafond fixé à 48 280 euros pour un logement classique et 62 763 euros pour un logement PLS. Chaque personne supplémentaire ajoute 11 273 euros au seuil applicable. Ces montants sont actualisés chaque année par arrêté ministériel pour tenir compte de l’évolution des revenus.

Les ménages comprenant au moins une personne titulaire de la carte mobilité inclusion mention invalidité bénéficient de plafonds majorés. Cette disposition reconnaît les charges spécifiques liées au handicap et permet de préserver l’accès au logement social pour ces foyers.

Comment se déroule l’enquête ressources annuelle ?

Le bailleur social adresse chaque année un questionnaire aux locataires pour vérifier leurs ressources. Ce document doit être retourné dans un délai d’un mois, accompagné du dernier avis d’imposition de chaque occupant majeur. Les locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement reçoivent cette enquête tous les deux ans au lieu d’une fois par an.

En cas de non-réponse dans les délais, le bailleur envoie une mise en demeure. Si le locataire ne régularise pas sa situation, un surloyer forfaitaire maximal s’applique automatiquement, calculé avec le coefficient de dépassement le plus élevé. Une indemnité de 25 euros vient s’ajouter pour frais de dossier, ainsi qu’une pénalité mensuelle de 7,62 euros pour chaque mois de retard.

Les occupants peuvent désormais répondre en ligne via leur espace locataire personnel. Cette dématérialisation simplifie les démarches et accélère le traitement des dossiers. Le bailleur calcule ensuite le montant du SLS éventuel et informe le locataire du résultat dans un délai raisonnable.

Quels sont les plafonnements du supplément de loyer ?

Le montant du loyer principal additionné au SLS ne peut jamais excéder 30 % des ressources annuelles du foyer. Ce premier plafonnement protège les locataires contre une charge excessive, même en cas de fort dépassement des seuils. Le calcul du surloyer HLM doit systématiquement intégrer cette limite pour garantir le respect de la règle.

Un second plafonnement s’applique par mètre carré selon la zone géographique. Pour Paris et certaines communes limitrophes, le total du loyer et du surloyer ne peut dépasser 27,59 euros par mètre carré en 2026. La zone 1 bis se limite à 18,78 euros, la zone 1 à 17,26 euros et la zone 2 à 12,70 euros. Ces seuils évitent que le supplément ne conduise à des loyers déconnectés du marché local.

Les établissements publics de coopération intercommunale peuvent moduler ces plafonds dans le cadre de leur programme local de l’habitat. Cette souplesse permet d’adapter le dispositif aux spécificités territoriales, notamment dans les zones tendues où la pression sur le parc social reste forte.

Que se passe-t-il en cas de dépassement important des plafonds ?

Les locataires dont les ressources dépassent 150 % des plafonds de ressources applicables deux années consécutives perdent leur droit au maintien dans les lieux. Le bailleur doit les informer six mois avant l’échéance du délai de 18 mois accordé pour quitter le logement. Cette obligation de départ vise à libérer des logements pour les ménages prioritaires.

Plusieurs catégories de locataires échappent à cette règle. Les personnes âgées de plus de 65 ans, les personnes en situation de handicap et celles en perte d’autonomie conservent leur logement social même en cas de dépassement important. Les occupants résidant en zone urbaine sensible bénéficient également d’une protection.

Le défaut de réponse à l’enquête ressources deux années de suite entraîne la même obligation de départ. Cette sanction incite les locataires à respecter leurs obligations déclaratives. Le bailleur doit toutefois proposer un relogement adapté aux ressources du ménage avant toute procédure d’expulsion.

Comment obtenir une révision du SLS ?

Une baisse des revenus d’au moins 10 % par rapport à l’année précédente ouvre droit à une révision du montant du SLS. Le locataire doit en informer rapidement le bailleur social en fournissant les justificatifs de cette diminution. Le nouveau calcul du surloyer HLM s’applique dès le mois suivant la baisse, à condition que les documents soient transmis dans un délai de trois mois.

Un changement dans la composition du foyer peut également justifier un recalcul. Le départ d’un occupant entraîne une modification des ressources prises en compte, ce qui peut faire baisser le coefficient de dépassement du plafond. Le locataire doit signaler ce changement au bailleur dans les meilleurs délais pour bénéficier de l’ajustement.

Les bailleurs proposent souvent des rendez-vous téléphoniques ou en visioconférence pour accompagner les locataires dans leurs démarches de révision. Ces échanges permettent de clarifier les documents à fournir et d’accélérer le traitement des demandes. La réactivité du locataire conditionne la rapidité de la mise à jour du montant.

Quel est le devenir des sommes collectées ?

Le supplément de loyer solidarité SLS collecté par les organismes de logement social ne reste pas intégralement dans leur budget. La loi prévoit qu’une part de 85 % des sommes perçues soit reversée à l’État. Cette contribution finance les politiques publiques du logement et alimente les dispositifs d’aide aux ménages modestes.

Les 15 % restants permettent aux bailleurs de financer de nouvelles opérations de construction ou de réhabilitation. Cette affectation garantit que le supplément contribue au développement de l’offre de logements sociaux. Les organismes doivent justifier l’emploi de ces fonds dans leur comptabilité annuelle.

Un rapport national biennal analyse l’application du SLS sur l’ensemble du territoire. Ce document évalue l’impact du dispositif sur les trajectoires résidentielles et la rotation dans le parc social. Les préfets réalisent également une enquête annuelle auprès des bailleurs pour suivre l’évolution des montants collectés.