Obligations du locataire

Un contrat engage chaque signataire au respect des obligations qui y sont prévues. Le bail ne déroge pas à ce principe général. Ainsi, tant le bailleur que le locataire sont astreints à diverses obligations du fait de l'existence de la convention.

Voyons dès lors plus précisément ce qu'il en est, concernant les obligations du locataire.

Obligations générales du locataire

Tout contrat doit être exécuté loyalement et de bonne foi par les parties. Découlent, de ce principe général et de la matière du contrat de louage, un certain nombre de règles que le locataire doit suivre. En cas de défaillance de sa part, les sanctions sont variables, allant d'une simple retenue sur le dépôt de garantie au moment de la fin du contrat, à sa résiliation anticipée. 

L'on trouve les règles du contrat de louage au sein du Code civil, aux articles 1708 et suivants. Ces dispositions, concernant au premier chef les baux de maison et les baux à loyers, mais sont applicables en partie aux autres baux pour leurs grands principes.

S'agissant des obligations générales du locataire, celui-ci est ainsi tenu :

• d'user de la chose louée raisonnablement, sans créer de troubles et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ;
• de payer le prix du bail (loyer et charges récupérables) aux termes convenus ;

• d'accepter les travaux d'amélioration réalisés par le bailleur dans le logement qu'il loue. Il peut toutefois demander une baisse de son loyer pour compenser la gêne occasionnée dès lors que les travaux dépassent 21 jours ;
• d'entretenir le bien mis à disposition par contrat et de procéder en cela aux réparations dites « locatives » ;
• de restituer le bien en bon état d'entretien à l'issue de la location ;
• de respecter les règles d'urbanisme applicables au bien loué.

Obligations spécifiques au type de bail concerné

Ces règles générales sont complétées par chaque régime propre au bail concerné (bail d'habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, bail commercial, bail de résidence secondaire, bail soumis à la loi de 1948, etc.).

Voici, concernant le locataire, un récapitulatif global de ces obligations, en fonction de la nature du bail.

Obligations du locataire selon la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 concerne les baux d'habitations consentis à titre de résidence principale, portant sur des locaux vides ou meublés. Les obligations du locataire sont précisées par l'article 7 de cette loi. Il s'agit principalement :

• payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
• jouir paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

• répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
• prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par les décrets n° 87-712 et 87-713 du 26 août 1987 ;
• permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ;
• ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire (sous peine de devoir remettre en l'état lors de son départ) ;
• contracter une assurance contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Par ailleurs, un régime dérogatoire permet au locataire de procéder à des travaux de transformation du logement pour adapter le bien aux personnes en perte d’autonomie ou en situation de handicap. Le locataire doit en faire la demande au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si la réponse du propriétaire est favorable, les travaux sont réalisés aux frais du locataire. En l’absence de réponse du propriétaire dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la demande, son accord est considéré comme tacite.

Ce régime dérogatoire a été élargi aux travaux de rénovation énergétique par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022.

Obligations du locataire soumis à la loi du 1er septembre 1948

Les baux soumis à la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portent sur les locaux construits avant le 1er septembre 1948, exclusivement situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Cette législation impose des loyers peu élevés mais fait surtout bénéficier le locataire et certains de ses proches, sous conditions, d'un droit au maintien dans les lieux à la fin du contrat.

Les obligations du locataire sont sensiblement les mêmes que celles évoquées précédemment. Il est tenu aux règles générales d'usage des lieux selon leur destination d'habitation, de jouissance paisible (sans créer de troubles de jouissance) et en tant que personne raisonnable. Il doit bien entendu s'acquitter du loyer et des charges en temps et en heure, entretenir le logement et procéder aux menues réparations ainsi que contracter une assurance habitation. 

Quelques dispositions spécifiques méritent toutefois d'être soulignées :

• l'occupation du logement, pour le bénéfice du droit au maintien dans les lieux, doit avoir duré 8 mois au cours d'une année de location (article 10, 2° de la loi) ;
• le locataire ne doit pas occuper un logement trop grand par rapport à ses besoins (article 10, 7° de la loi) ;
• le locataire ne peut faire obstacle aux travaux que le propriétaire se propose d'entreprendre avec l'autorisation préalable du ministre de la construction dans le but d'augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l'immeuble (lorsque ces travaux ne rendent pas inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire ou de l'occupant et de leur famille).

Obligations du locataire soumis au régime du bail commercial

Le bail commercial est un contrat permettant l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal au sein de locaux mis à disposition à cet effet. Il est ordinairement conclu pour 9 ans et offre au locataire un principe de droit au maintien du bail à son expiration (sous peine d'indemnité d'éviction versée par le bailleur). Outre les obligations générales précédemment établies, le locataire commercial est soumis à d'autres exigences.

Voici, les plus importantes (article L. 145-1 et suivants du Code de commerce). Le locataire est tenu :

• d'exploiter le fonds au sein des locaux, sans interruption, sous peine de perdre le bénéfice du droit au bail ;
• de payer, outre le loyer, les dépenses d'entretien et de réparations courantes. Il s'agit des charges étant liées à l'occupation effective des locaux. Elles sont plus importantes que celles d'un locataire d'un bail d'habitation courant ;
• de justifier d'une immatriculation auprès du registre du commerce et des sociétés.

Autres types de baux (résidence secondaire, saisonnière, etc.)

Les baux de résidence secondaire sont soumis aux articles du Code civil portant sur le contrat de louage évoqués ci-dessus, tout comme ceux de résidence saisonnière. Ainsi, les règles générales s'appliquent, accompagnées des termes stipulés par les parties au sein de chaque contrat (dès lors qu'ils restent conformes à la loi). 

Ce pourquoi, dans le cadre de ces baux, des obligations spécifiques peuvent être mises à la charge du locataire. Il convient alors de vérifier, au cas par cas, la légalité de telles obligations en consultant les articles 1708 et suivants du Code civil.