Décès du locataire

Sommaire

 

Quand le locataire d'un local d'habitation décède, le contrat de location peut être transféré à son conjoint ou à certaines personnes qui vivaient avec lui depuis au moins un an.

Décès du locataire : le conjoint a droit au bail

En cas de décès du locataire d'un local d'habitation, le conjoint survivant a des droits.

Loi de 1989

Si le locataire décède, le contrat de location est transféré au conjoint survivant (article 14 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Ce transfert est un droit, même si le conjoint survivant ne peut pas se prévaloir de l'article 1751 du Code civil.

Le transfert du contrat de location peut également profiter aux personnes suivantes :

  • descendants, ou ascendants, ou concubin notoire, ou personnes à charge qui vivaient avec le locataire depuis au moins un an à la date du décès ;
  • partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (pacs) ;
  • si plusieurs personnes revendiquent le droit au transfert du contrat de location, c'est la justice qui doit se prononcer, en fonction des intérêts en présence ;
  • par contre, si aucune personne ne peut légalement se prévaloir du droit au transfert du bail de location, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

À noter : si le locataire décède, il faut prévenir immédiatement le bailleur (le propriétaire). Les personnes qui peuvent légalement se prévaloir du transfert du bail ont intérêt à le demander au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article 1751 du Code civil

En vertu de l'article 1751 du Code civil, quand un local non-professionnel ou non-commercial sert effectivement d'habitation aux deux époux, le droit au bail est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux, même si le bail a été conclu avant le mariage. Cette règle vaut quel que soit le régime matrimonial. Elle vaut aussi nonobstant toute convention contraire.

Exemple : si le bail contient une clause faisant obstacle à l'article 1751 du Code civil, le conjoint survivant peut quand même faire appliquer ledit article 1751.

Le droit au transfert en vertu de l'article 1751 du Code civil peut jouer aussi pour les pacsés qui en font la demande conjointement.

Si un époux ou un pacsé décède, le conjoint survivant ou le pacsé survivant et co-titulaire du bail, dispose d'un droit exclusif sur ledit bail, sauf s'il y renonce expressément.

Pas de délai

La personne qui peut légalement prétendre au transfert du bail n'a pas à en faire la demande dans un délai particulier. Nous recommandons cependant d'adresser cette demande au bailleur dès le décès du locataire. Il faut bien préciser sur quel fondement légal se base la demande de transfert.

À noter : normalement, le nouveau locataire n'a pas besoin de signer un nouveau bail. Le bail en cours continue simplement au profit du nouveau locataire. Bailleur et nouveau locataire peuvent cependant décider de signer un avenant au bail initial.

De plus, si le locataire décédé avait des loyers en retard, le bailleur n'a pas le droit de conditionner le transfert du bail au paiement de ces loyers impayés, car le nouveau locataire n'a pas à s'en acquitter. 

Bon à savoir : si la personne qui peut légalement prétendre au transfert du bail ne souhaite pas profiter de ce droit, il lui est recommandé d'en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dès le décès du locataire. Sinon, cette personne pourrait éventuellement être tenue de payer les loyers à compter du décès du locataire.

Bail logement social ou bail logement loi de 1948

Si un seul des concubins notoires a signé le bail de location, et si c'est ce concubin qui décède, les droits du concubin survivant dépendent de la nature de la location (hormis le cas de l'article 14 de la loi de 1989).

Si c'est un logement social, le concubin notoire peut revendiquer le transfert du bail à son profit. Et cela, quelles que soient ses ressources.

Si c'est un logement type loi de 1948, le concubin notoire handicapé est le seul qui puisse légalement revendiquer le transfert du bail.

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