Résilier son bail
La résiliation du bail à l’initiative du locataire prend la forme d’un congé écrit adressé au bailleur. Trois modes de notification ont valeur juridique : lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d’un commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. La lettre doit identifier précisément le locataire, l’adresse du logement, la date de fin de bail souhaitée et, le cas échéant, le motif de réduction du préavis avec son justificatif. L’oubli de la mention du motif ou du justificatif au moment de l’envoi entraîne automatiquement l’application du préavis de trois mois, même si le locataire pouvait juridiquement en bénéficier.
Le congé est définitif dès sa réception par le bailleur. Le locataire reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée du préavis, même s’il libère le logement avant la fin de cette période. La seule exception : si le bailleur accepte par écrit l’installation d’un nouveau locataire avant la fin du préavis, le loyer est dû jusqu’à la remise effective des clés au successeur (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). La résiliation à l’initiative du bailleur social est très encadrée : elle ne peut intervenir que pour défaut de paiement, troubles graves de voisinage, défaut d’occupation à titre de résidence principale, ou perte du droit au maintien dans les lieux après dépassement de 150 % des plafonds de ressources deux années consécutives (loi ELAN).
Préavis
Le préavis du locataire d’un logement social est de trois mois en règle générale, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il commence à courir à compter de la réception du congé par le bailleur, calculé de date à date. Pour un courrier réceptionné le 12 septembre, le bail prend fin le 12 décembre, et le locataire est redevable du loyer et des charges jusqu’à cette date.
Le préavis est réduit à un mois dans les cas suivants, qui doivent être mentionnés expressément dans la lettre de congé avec le justificatif joint : logement situé dans une commune classée en zone tendue (1 434 communes selon le décret du 25 août 2023, mention de l’adresse suffisante), mutation professionnelle, premier emploi, perte d’emploi (licenciement, fin de CDD, rupture conventionnelle), nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, état de santé justifiant un changement de domicile sur certificat médical, attribution d’un autre logement social, bénéfice du RSA ou de l’AAH, violences conjugales ou intrafamiliales avec ordonnance de protection ou plainte. Pour une mutation interne au parc social (changement de logement chez le même bailleur ou attribution par un autre bailleur), le préavis d’un mois s’applique systématiquement.
Si la lettre de congé ne mentionne pas le motif ou n’est pas accompagnée du justificatif au moment de son envoi, le préavis de trois mois s’impose, et le locataire ne peut plus régulariser après coup depuis la loi ALUR du 24 mars 2014. Cette règle est stricte : la jurisprudence est constante. La seule exception concerne la zone tendue, où la simple mention de l’adresse du logement dans le congé suffit, sans extrait de décret à joindre (Cour de cassation, civ. 3e).
Faire un état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie est obligatoire, contradictoire et établi le jour de la remise des clés. Ses modalités sont fixées par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : description pièce par pièce de l’état des sols, murs, plafonds, équipements et serrurerie, relevé des compteurs (eau, électricité, gaz). Le document doit reprendre la même structure que l’état des lieux d’entrée pour permettre une comparaison directe poste par poste. Il est signé par le locataire et le représentant du bailleur, établi en autant d’exemplaires que de parties.
La comparaison entre les deux états des lieux détermine la restitution du dépôt de garantie. Les dégradations imputables au locataire (trou non rebouché, élément cassé par négligence, peinture endommagée hors usure normale) peuvent justifier une retenue sur le dépôt, à condition d’être justifiées par devis ou facture. La vétusté naturelle (peinture jaunie après plusieurs années, parquet usé par le passage normal, joints noircis) ne peut pas être facturée au locataire. Les bailleurs sociaux disposent en général d’une grille de vétusté annexée au bail qui fixe des taux d’abattement par catégorie d’éléments en fonction de leur âge, ce qui limite les contestations.
Le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois en cas de dégradations imputables au locataire ou d’arriérés (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Le délai court à compter de la remise des clés. Tout retard ouvre droit à une majoration automatique de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé. Le locataire doit communiquer sa nouvelle adresse au bailleur pour permettre l’envoi du virement ou du chèque, et conserver tous les échanges écrits jusqu’à restitution effective.