Préavis pour location HLM

Sommaire

La durée du bail social est indéterminée, mais sa résiliation est possible à tout moment par le locataire qui doit cependant respecter une durée de préavis durant lequel le loyer et les charges resteront dus.

Le préavis désigne le délai légal séparant la date de réception de la lettre par laquelle le locataire donne congé, de son départ effectif.

Le congé peut être effectué par lettre recommandée avec demande d'accusé de  réception, par acte d'huissier ou par remise en main propres. Il doit comporter la date de prise d'effet du congé ainsi que la justification du délai invoqué.

Bon à savoir : certains manquements graves du bailleur (insalubrité du logement par exemple) justifient une absence de préavis.

Le point maintenant.

Préavis location HLM : 1 ou 3 mois

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre de congé par le bailleur social.

Délai de trois mois

En principe, le délai de préavis est de 3 mois pour un logement HLM. De nombreuses exceptions – les dernières apportées par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi MACRON du 6 août 2015 - viennent raccourcir ce délai.

Délai d'un mois

Le délai passe à 1 mois :

  • Si le logement est situé en « zone tendue », et cela quel que soit le motif de départ.

Bon à savoir : la liste des communes dites en « zone tendue » a été élargie par le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.

  • En dehors des zones tendues, dans les cas suivants :
    • pour les bénéficiaires de l'AAH (allocation adulte handicapé) ;
    • pour les bénéficiaires du RSA ;
    • pour les locataires dans le privé attributaires d'un logement social ;
    • pour le locataire dont l'état de santé justifie un déménagement (sur présentation d'un certificat médical) ;
    • pour le locataire qui obtient un premier emploi (CDD ou CDI) ;
    • suite à une perte d'emploi par licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD ;
    • en cas de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi (au cours du même bail) ;
    • en cas de mutation professionnelle (sauf pour les professions libérales) ;
    • pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui (ajout de la loi n° 2020-936 du 30 juillet 2020 visant à protéger les victimes de violences conjugales) ;
    • dans le cadre d'un changement de logement dans le parc social.

Bon à savoir : en cas de départ du locataire avant la fin du préavis, il devra néanmoins continuer à payer les loyers, sauf si le bailleur le dispense de ce paiement, si le bailleur trouve un nouveau locataire ou si le bailleur entreprend de lourds travaux de rénovation. Néanmoins, la clause selon laquelle « tout mois commencé est et sera dû intégralement » est illégale, comme l'ont précisé une recommandation  2000-01 de la Commission des clauses abusives et une réponse ministérielle n° 62982 du 21 mars 2017. Le locataire ne peut être redevable du loyer au-delà du terme du préavis.

Formalités en fin de préavis d'une location HLM

À la fin du préavis, bailleur et locataire se rencontrent à l'occasion de l'état des lieux et de la remise des clés. Le bailleur effectue ensuite le solde de tout compte.

État des lieux

Le constat d'état des lieux est un document signé par le locataire et le bailleur social. Il a pour but de constater l'état du logement en fin de bail, et de le comparer à l'état du logement en début de bail.

Seront vérifiés la propreté, l'état de fonctionnement des volets, des fenêtres, des serrures, etc.

Les dégradations seront à la charge du locataire, à l’exception de l'usure normale due à la vétusté.

Solde de tout compte

Le dépôt de garantie versé par locataire doit lui être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés. Cependant, si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, ce délai est ramené à un mois.

Le bailleur déduira du montant du dépôt de garantie :

  • les loyers ou charges impayés,
  • le montant des travaux de réparations ou d'entretien à la charge du bailleur mis en lumière par un état des lieux contradictoire.

Remarque : les juges n'admettent pas une compensation entre le dépôt de garantie et les loyers. Continuez donc à payer vos loyers jusqu'à la fin du bail, le non-paiement serait une faute.

Pour en savoir plus :

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