Acheter pour louer

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Vous souhaitez optimiser votre patrimoine et acheter un bien pour le mettre en location ? Voici quelques éclaircissements quant à vos démarches et obligations, notamment à l'égard de votre futur locataire.

Acquisition du bien à louer

Pour optimiser votre investissement, il convient de s'assurer de quelques éléments fondamentaux :

  • Choix du bien : il est plus que conseillé de porter son choix sur un bien recherché sur le marché de la location en fonction de la demande locative (emplacement, superficie...). 
  • Adéquation et ratio financier : possibilité d'ajustement du loyer avec vos mensualités de remboursement et charges de copropriété, impôts, imprévus, etc.
  • Achat libre ou occupé : vous pouvez choisir un bien vide ou un bien déjà occupé par un locataire. Dans ce dernier cas, le bien peut être attractif car moins cher. Mais attention, il convient de s'enquérir du bail signé par le précédent propriétaire, de la situation du logement et de l'effectivité du paiement des loyers. Le bail tel que signé avec votre prédécesseur se poursuit aux mêmes conditions.

Bon à savoir : certaines entreprises spécialisées dans le domaine de la gestion patrimoniale et de l'optimisation fiscale vous proposent des biens à acheter pour louer en considération de la rentabilité de l'opération.

Gestion du bien en cours de location : obligations du bailleur

En tant que bailleur, vous avez la possibilité de louer votre logement vide ou meublé, les deux types de contrat étant soumis à l'application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

  • logement vide : le bail est conclu pour une durée de trois années renouvelables ;
  • logement meublé : le bail est conclu pour une durée d'une année renouvelable.

Dans les deux cas, le bailleur ne peut, en cours de bail, donner congé à son locataire sauf motif grave et légitime qui devra être constaté par le tribunal judiciaire (ex-tribunal d'instance) du lieu de situation du bien.

Bon à savoir : le motif grave et légitime relève de l'appréciation souveraine du Tribunal et se rapporte exclusivement au défaut d'exécution de ses obligations par le locataire (non paiement des loyers, défaut d'entretien, sous location interdite...).

En plus du motif grave et légitime, la reprise du logement peut intervenir à l'échéance du bail selon les termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1998 pour :

  • reprise pour habitation du bailleur, ses ascendants ou descendants ;
  •  vente du bien.

Pendant la durée du contrat, le bailleur est tenu, selon les termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

  • de délivrer un logement décent à son locataire ;
  • de lui assurer la jouissance paisible du bien ;
  • d'assurer les réparations qui relèvent de sa responsabilité ;
  • de ne pas s'opposer aux aménagements opérés par le locataire dès lors qu'ils ne constituent pas une "transformation" de la chose louée. 

À noter : le logement décent correspond à celui qui ne porte pas atteinte à la santé et à la sécurité physique des locataires. Il doit notamment être « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites » (précision apportée par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). La notion de décence est définie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les caractéristiques que doit respecter le logement loué, comme avoir une surface habitable et des équipements le rendant conforme à un usage d'habitation. Ce décret de 2002 a été complété par le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 qui a développé un critère complémentaire de performance énergétique minimale, celle-ci étant caractérisée par une étanchéité à l'air (s'ajoutant à l'étanchéité à l'eau depuis le 1er janvier 2018) et par une aération suffisante (comprenant renouvellement de l'air et l'évacuation de l'humidité à compter du 1er juillet 2018).

Bon à savoir : la liste des travaux incombant au propriétaire est déterminable en consultant l'annexe figurant au décret n° 87-712 du 26 août 1987 qui fixe la liste des réparations incombant au locataire.

Loyers : comment se prémunir des impayés ?

Le loyer est l'élément clé de la rentabilité de l'opération. Deux solutions existent pour vous prémunir du défaut de paiement du locataire :

  • Souscrire une assurance garantissant le non paiement des loyers : cette assurance est contractée par le propriétaire lors de la signature du contrat de bail. L'assurance se prononce sur sa prise en charge au vu du dossier du locataire.
  • Exiger du candidat locataire une caution solvable qui s'engage à payer en ses lieux et place en cas de défaillance.

Avantages et inconvénients de l'opération

Acheter pour louer est une opération intéressante dans la mesure où elle vous permet d'accroître votre patrimoine en bénéficiant de l'effet de levier du crédit consenti. L'opération peut paraître "indolore" si tout se passe bien avec votre locataire mais dans les faits, la gestion d'un bien engendre de multiples responsabilités. 

Malgré toutes les précautions prises, il n'est pas à exclure que le locataire cesse le règlement des loyers et que leur prise en charge par l'assurance ou la caution soit défaillante. En ce cas, vous pouvez être amené à supporter le montant de votre investissement sur une longue période (procédure judiciaire puis voies d'exécution en vue de l'expulsion).

Pour vous soulager dans le cadre de cette gestion, il vous est possible de recourir à un administrateur de biens qui, moyennant un certain pourcentage du loyer, assure la gestion quotidienne avec votre locataire (perception des loyers, recouvrement, travaux...).

Pour approfondir le sujet :

Ces pros peuvent vous aider