Mettre en location un bien immobilier : les étapes à suivre pour louer

En bref

• Le logement doit respecter les critères de décence fixés par la loi, avec une surface minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m.
• Les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être annexés au contrat de location avant la signature du bail.
• Le montant du loyer est encadré dans certaines zones tendues et doit être fixé en cohérence avec le marché local.
• Le choix du locataire repose sur un dossier complet avec des justificatifs de revenus et de situation professionnelle.
• La signature du bail et l’état des lieux d’entrée constituent les dernières étapes avant la remise des clés.

Vérifier la conformité du logement avant la location

Le propriétaire a l’obligation de proposer un logement décent, c’est-à-dire un bien qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le décret n° 2002-120 fixe les critères de décence : la pièce principale doit offrir une surface d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m, ou un volume habitable de 20 m³. Les installations électriques et de gaz doivent être fonctionnelles et conformes aux normes en vigueur lors de leur mise en place.

Le logement doit également disposer d’une cuisine ou d’une kitchenette équipée, d’un accès à l’eau potable et à l’eau chaude, ainsi que de toilettes fonctionnelles avec évacuation des eaux usées. Un éclairage naturel avec possibilité d’occultation est requis, tout comme une ventilation suffisante et une étanchéité à l’air correcte. Depuis le 1er janvier 2025, la location des logements classés G au diagnostic de performance énergétique est interdite. Cette interdiction s’étendra aux logements classés F à partir de 2028.

Les travaux de mise aux normes peuvent être réalisés avant la mise en location du bien immobilier. Selon le statut fiscal du propriétaire, ces dépenses sont déductibles des revenus locatifs. Il est conseillé de conserver tous les justificatifs pour la déclaration fiscale.

Réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires

Le dossier de diagnostic technique doit être constitué avant la diffusion de l’annonce et annexé au contrat de location. Ce document regroupe plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires qui informent le locataire sur les caractéristiques du logement. Le diagnostic de performance énergétique évalue la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre du bien. Il est opposable depuis 2021, ce qui signifie que le locataire peut engager la responsabilité du propriétaire en cas d’erreur.

L’état des risques et pollutions renseigne sur l’exposition du bien aux risques naturels, technologiques et au radon. Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Les diagnostics électricité et gaz concernent les installations de plus de 15 ans. Dans certaines zones, un diagnostic termites doit être réalisé. Si le logement n’est pas raccordé au réseau d’assainissement collectif, un diagnostic d’assainissement non collectif est requis.

Ces diagnostics doivent être réalisés par un professionnel certifié. Leur durée de validité varie selon le type de diagnostic : le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans, tandis que l’état des risques et pollutions doit être renouvelé tous les 6 mois. Le propriétaire engage sa responsabilité en cas de document manquant ou non conforme.

Fixer le montant du loyer et le dépôt de garantie

La fixation du loyer dépend de la localisation du bien immobilier et de la réglementation en vigueur. Dans les zones tendues, le montant du loyer ne peut pas être augmenté entre deux locataires, sauf si le logement est resté inoccupé pendant plus de 18 mois ou si des travaux d’amélioration ont été réalisés. À Paris et à Lille, un encadrement des loyers s’applique avec des plafonds au mètre carré selon le type de logement, la date de construction et le quartier.

Dans les autres zones, le propriétaire fixe librement le montant du loyer en se basant sur les prix du marché local. Il convient de comparer les annonces similaires et de consulter les observatoires des loyers pour établir une estimation réaliste. Un loyer légèrement inférieur au marché peut favoriser un taux d’occupation optimal et limiter les périodes de vacance locative.

Le dépôt de garantie est limité à un mois de loyer hors charges pour une location vide et à deux mois pour une location meublée. Ce montant est versé par le locataire lors de la signature du bail et restitué en fin de location, déduction faite des éventuelles réparations locatives. Il faut savoir que le dépôt de garantie ne peut pas être révisé en cours de bail, même en cas d’augmentation du loyer.

Rédiger et diffuser l’annonce de location

L’annonce constitue le premier contact avec les candidats à la location. Elle doit mentionner la surface habitable du logement, calculée selon la loi Boutin, ainsi que le nombre de pièces principales. Le montant du loyer doit être indiqué avec la précision des charges comprises ou non comprises. La localisation du bien, la présence d’un parking ou d’un espace de stationnement et les coordonnées du propriétaire ou de l’agence immobilière sont des informations obligatoires.

Depuis 2022, la classe énergétique du diagnostic de performance énergétique doit figurer dans l’annonce. Cette mention permet au locataire d’évaluer les futures dépenses de chauffage et d’électricité. Les photos du logement jouent un rôle déterminant dans l’attractivité de l’annonce. Il est conseillé de privilégier des clichés lumineux et bien cadrés qui mettent en valeur les espaces.

Les plateformes de diffusion les plus utilisées sont SeLoger, Le Bon Coin et PAP. Le propriétaire peut également confier la gestion locative à une agence immobilière, qui se charge de la diffusion de l’annonce et de l’organisation des visites. Les honoraires de l’agence sont plafonnés et varient selon la zone géographique, entre 8 et 12 euros par mètre carré.

Constituer et vérifier le dossier du locataire

Le dossier de location permet au propriétaire d’évaluer la solvabilité du candidat. Le décret n° 2015-1437 fixe la liste des documents exigibles : une pièce d’identité en cours de validité, les trois derniers bulletins de salaire ou les deux derniers avis d’imposition, un justificatif de domicile actuel et un contrat de travail ou un document attestant de l’activité professionnelle. Il est interdit de demander des documents non listés dans ce décret, tels qu’un relevé d’identité bancaire, une photographie d’identité ou un extrait de casier judiciaire.

La capacité financière du locataire est généralement évaluée selon le critère du taux d’effort : les revenus mensuels doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer charges comprises. Ce ratio n’est pas une obligation légale, mais il constitue une pratique courante pour limiter les risques d’impayés. Le propriétaire peut également demander des références de précédents bailleurs pour vérifier le comportement locatif du candidat.

Il convient de vérifier l’authenticité des documents fournis et de s’assurer de la cohérence entre les différents justificatifs. Une attention particulière doit être portée aux dates de validité des pièces d’identité et aux périodes couvertes par les bulletins de salaire. En cas de doute, le propriétaire peut solliciter des informations complémentaires dans la limite des documents autorisés par la loi.

Se protéger contre les loyers impayés

Le propriétaire dispose de deux solutions principales pour se prémunir contre le risque de loyers impayés. La première consiste à souscrire une assurance garantie loyers impayés, qui prend en charge les loyers non perçus, les frais de procédure contentieuse et les dégradations locatives. Le coût de cette assurance représente généralement entre 2 et 4 % du loyer annuel charges comprises. Elle offre une protection complète et évite au propriétaire d’engager des démarches de recouvrement.

La seconde solution repose sur la présence d’un garant solidaire, personne physique ou morale qui s’engage à régler les loyers en cas de défaillance du locataire. Le dispositif Visale, proposé par Action Logement, constitue une alternative gratuite pour les locataires de moins de 30 ans ou en mutation professionnelle. Il faut savoir qu’un propriétaire ne peut pas cumuler l’assurance garantie loyers impayés et une caution solidaire, sauf pour les étudiants et apprentis.

Le choix entre ces deux options dépend du profil du locataire et de la stratégie de gestion du propriétaire. L’assurance garantie loyers impayés offre une sécurité supérieure mais implique un coût annuel. Le garant solidaire ne génère pas de frais mais nécessite de vérifier la solvabilité de la personne qui se porte caution.

Signer le contrat de bail et réaliser l’état des lieux

Le contrat de location doit être rédigé par écrit et signé par le propriétaire et le locataire. Depuis 2015, un modèle type de bail est imposé pour les locations vides à usage de résidence principale. Ce document doit comporter l’identification des parties, la date de prise d’effet du bail, la description du logement, le montant du loyer et les modalités de paiement, ainsi que le montant du dépôt de garantie.

Les annexes obligatoires au contrat de bail comprennent le dossier de diagnostic technique, la notice d’information du locataire, l’état des lieux d’entrée et le règlement de copropriété si le bien fait partie d’une copropriété. Dans certaines communes, un permis de louer peut être requis. Le propriétaire doit remettre un exemplaire du bail signé au locataire et conserver un exemplaire pour ses archives.

L’état des lieux d’entrée est réalisé de manière contradictoire entre le propriétaire et le locataire, ou par un tiers mandaté. Ce document décrit l’état du logement et des équipements pièce par pièce. Il sert de référence pour l’état des lieux de sortie et conditionne la restitution du dépôt de garantie. Il est conseillé de réaliser cet état des lieux avec précision et de mentionner tous les détails visibles, y compris les éventuelles traces d’usure ou les défauts mineurs.

Choisir entre la gestion directe et le recours à une agence

Le propriétaire peut assurer lui-même la gestion locative ou confier cette mission à une agence immobilière. La gestion directe permet de réaliser des économies sur les honoraires d’agence et de garder un contact direct avec le locataire. Elle nécessite toutefois une disponibilité pour organiser les visites, vérifier les dossiers de candidature et gérer les éventuels problèmes en cours de bail.

Le recours à une agence immobilière offre un accompagnement complet : diffusion de l’annonce, organisation des visites, sélection du locataire, rédaction du bail et réalisation de l’état des lieux. Les honoraires d’agence sont plafonnés et partagés entre le propriétaire et le locataire selon des barèmes réglementés. Cette solution convient aux propriétaires qui ne disposent pas du temps ou de l’expertise nécessaire pour gérer eux-mêmes la location du bien immobilier.

Des outils en ligne permettent également de faciliter la gestion directe : modèles de bail gratuits, plateformes de diffusion d’annonces et services de vérification de dossiers locataires. Ces solutions intermédiaires combinent les avantages de la gestion autonome et de l’accompagnement professionnel.

Connaître les charges et la fiscalité de la location

Le propriétaire peut refacturer au locataire les charges récupérables définies par la loi. Ces charges comprennent l’eau chaude et l’eau froide collective, le chauffage collectif, la redevance des ordures ménagères, l’entretien des parties communes, l’ascenseur et une partie des frais liés au gardien ou aux employés de l’immeuble. Elles sont généralement versées sous forme de provisions mensuelles avec régularisation annuelle.

Les charges non récupérables restent à la charge du propriétaire : les travaux de réparation et d’entretien du logement, les diagnostics immobiliers, les provisions pour charges de copropriété non récupérables, les primes d’assurance habitation et garantie loyers impayés, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt. Ces dépenses peuvent être déduites des revenus locatifs dans le cadre du régime réel d’imposition.

La fiscalité de la location varie selon le type de bail. Pour une location vide, le régime micro-foncier s’applique si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà de ce seuil, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réelles. Pour une location meublée, le régime micro-BIC s’applique jusqu’à 77 700 euros de revenus annuels avec un abattement de 50 %. Le statut de loueur meublé non professionnel permet de bénéficier de l’amortissement comptable du bien et du mobilier.

Gérer les spécificités de la location courte durée

La location courte durée ou saisonnière répond à des règles distinctes de la location classique. Le bail saisonnier ne prévoit pas de durée minimale ni de renouvellement automatique. Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire. Ce type de location s’adresse principalement aux touristes et aux personnes en déplacement temporaire.

Les plateformes comme Airbnb ou Booking facilitent la mise en location du bien immobilier pour de courtes périodes. Airbnb prélève une commission de 3 % et propose une assurance dommages de 800 000 euros ainsi qu’une responsabilité civile d’un million de dollars. Booking applique une commission de 15 % mais offre une visibilité accrue grâce à son référencement sur Google Maps.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, la location d’une résidence principale en courte durée est limitée à 120 jours par an. Un numéro d’enregistrement peut être obligatoire selon la réglementation locale. Le propriétaire doit se renseigner auprès de la mairie pour connaître les obligations spécifiques à sa commune. Il faut savoir que la location courte durée génère une rentabilité supérieure à la location classique, mais elle implique également une gestion plus intensive et un turnover élevé.

Encadrer la sous-location du logement

La sous-location nécessite l’accord écrit du propriétaire. Le locataire en place ne peut pas sous-louer le logement sans cette autorisation préalable. Le montant du loyer perçu par le sous-loueur ne peut pas dépasser le montant du loyer principal. En cas de sous-location non autorisée, le propriétaire peut engager une procédure de résiliation du bail.

La fin du bail principal entraîne automatiquement la fin de la sous-location. Le sous-locataire ne dispose d’aucun droit de maintien dans les lieux. Une exception existe pour l’accueil familial de personnes handicapées dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat : dans ce cas, le locataire doit simplement informer le propriétaire sans solliciter son accord.

Il convient de distinguer la sous-location de l’hébergement gratuit. Lorsqu’un locataire accueille une personne à titre gratuit, il ne s’agit pas d’une sous-location et aucune autorisation du propriétaire n’est requise. Seule la perception d’un loyer caractérise la sous-location et déclenche l’obligation d’obtenir l’accord du propriétaire.