État du bien loué et critères de décence
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, définit les caractéristiques du logement décent. Le bailleur doit délivrer un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites (extension issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018), répondant à un niveau de performance énergétique minimal, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation : équipements de chauffage et d’eau chaude, installations électrique et de gaz aux normes, ventilation, ouvertures donnant à l’air libre, cuisine ou coin cuisine équipé d’un évier, installation sanitaire intérieure comprenant WC et baignoire ou douche, eau potable et écoulement des eaux usées.
Un logement faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (articles L. 511-11 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) ne peut pas être considéré comme décent. Si le locataire constate un défaut de décence après son entrée dans les lieux, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une mise en conformité, une réduction de loyer voire des dommages et intérêts. Le bailleur et le locataire peuvent toutefois convenir d’une convention de travaux : le locataire prend en charge tout ou partie des aménagements en échange d’une diminution temporaire du loyer, dans des conditions strictement encadrées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Cette convention doit être écrite, préciser la nature des travaux, leur coût, leur durée, et le mécanisme d’imputation sur le loyer.
Côté sécurité, un détecteur avertisseur autonome de fumée conforme à la norme NF EN 14604 doit équiper le logement depuis l’entrée en vigueur de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010. L’installation incombe au bailleur ; l’entretien revient au locataire pour les locations nues, au bailleur pour les meublés. Le locataire doit notifier la présence du détecteur à son assureur multirisques habitation.
La performance énergétique est devenue le second pilier de la décence depuis la loi Climat et Résilience. Un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est interdit à la location en métropole pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite depuis le 1er janvier 2025. L’interdiction s’étendra aux logements F au 1er janvier 2028 puis aux logements E au 1er janvier 2034. Les départements d’outre-mer bénéficient d’un calendrier décalé (G en 2028, F en 2031). Depuis août 2022, les loyers des biens F et G sont gelés : aucune augmentation n’est possible, ni en cours de bail, ni à la relocation, ni à l’occasion de la révision annuelle.
Surface et hauteur sous plafond minimales
L’article 4 du décret du 30 janvier 2002 pose une règle alternative pour la surface du logement loué : le bien doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable d’au moins 20 m³. La seconde branche permet de louer un logement de moins de 9 m² ou de hauteur inférieure à 2,20 m, pourvu que le volume atteigne le seuil. Seules les surfaces dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 m sont prises en compte dans le calcul, ce qui exclut les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les vérandas et les parties basses sous mezzanine de hauteur insuffisante. La surface habitable s’apprécie hors murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
En colocation à bail unique, le décret n° 2002-120 prévoit une exigence supplémentaire : 9 m² supplémentaires par colocataire au-delà du premier, dans la limite de 78 m² pour huit personnes et plus. En bail individuel par colocataire, chacun doit disposer d’une chambre privative d’au moins 9 m² et d’un volume d’au moins 20 m³. Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives que le décret national, comme à Paris où certains arrondissements appliquent des seuils plus élevés. La Cour de cassation a confirmé qu’un règlement sanitaire départemental plus strict prime sur le décret de 2002, sans incompatibilité. Le bailleur doit donc consulter le règlement applicable à sa commune avant la mise en location.
Dossier de diagnostics techniques
Le dossier de diagnostics techniques (DDT) regroupe l’ensemble des constats que le bailleur doit annexer au bail. Il comprend, selon l’âge et la localisation du logement, le diagnostic de performance énergétique (validité 10 ans, obligatoire pour tout logement loué en résidence principale), le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 (validité 6 ans ou illimitée si négatif), l’état d’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité pour les installations de plus de quinze ans (validité 6 ans en location), l’état des risques et pollutions (ERP, validité 6 mois et renouvellement à chaque nouveau bail), et le diagnostic bruit pour les logements situés en zone d’exposition au bruit des aéroports.
Le DPE a fait l’objet de plusieurs réformes successives. Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valides pour la location depuis le 1er janvier 2025. La méthode 3CL-2021 unifiée est désormais la seule applicable. Depuis le 1er janvier 2026, l’arrêté du 13 août 2025 a modifié le coefficient de conversion de l’énergie finale en énergie primaire pour l’électricité, qui passe de 2,3 à 1,9. Cette réforme améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l’électricité sans aucun travaux : selon les estimations officielles, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire thermique. La mise à jour est gratuite sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe à partir du numéro ADEME du diagnostic d’origine, sans nouvelle visite. Pour les copropriétés, la loi Climat et Résilience impose désormais un DPE collectif à l’échelle du bâtiment : depuis le 1er janvier 2026, l’obligation s’étend aux copropriétés de moins de 50 lots, après les copropriétés de plus de 200 lots (2024) et celles entre 51 et 200 lots (2025). Le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021 : un locataire constatant une consommation manifestement supérieure à celle annoncée peut engager la responsabilité du bailleur. L’absence de DPE dans l’annonce ou dans le bail expose à des sanctions administratives.