Logement insalubre

Sommaire

 

Si vous pensez que votre logement présente un risque pour votre santé et/ou celle de vos voisins, votre logement est peut-être insalubre.

Le préfet peut prendre un arrêté de mise en sécurité avec interdiction temporaire ou définitive d’habiter et obligation pour le propriétaire de réaliser des travaux (articles L. 511-11 et L. 511-19 du Code de la construction et de l'habitation).

Logement insalubre : qu'est-ce que c'est ?

Un logement insalubre est un logement présentant un danger pour la santé de ses occupants et/ou des voisins, du fait de la dégradation de sa structure et de ces équipements et des conditions anormales de son occupation.

L’insalubrité du logement s’apprécie au regard des éléments suivants :

  • éclairement naturel des pièces ;
  • structure du logement ;
  • facteurs de risques spécifiques comme la présence de toxiques ;
  • humidité et aération des pièces ;
  • équipements du logement ;
  • usage et entretien des lieux.

Le logement est insalubre si ces éléments présentent plusieurs désordres, ou si un désordre grave est constaté.

Exemple : risque d’incendie lié à un équipement électrique défectueux, défaut d’isolation, présence d’amiante et de plomb, absence d’ouverture donnant sur l’extérieur, risque d’intoxication au monoxyde de carbone du fait du système de chauffage défectueux.

L'article L. 1331-22 du Code de la santé publique définit l'insalubrité comme « tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d'installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. La présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils et aux conditions mentionnés à l'article L. 1334-2 rend un local insalubre ».

Quels recours en cas de logement insalubre ?

La procédure de déclaration d'insalubrité est régie par le Code de la construction et de l'habitation (articles L. 511-11 et L. 511-19).

Cas dans lesquels un recours est envisageable

Vous estimez que votre logement est insalubre, vous pouvez agir si :

  • le logement est votre résidence principale ;
  • vous êtes locataire, résident d'un établissement d'hébergement, titulaire d'un droit d'usage ou occupant de bonne foi.

Les occupants sans droit ni titre ne peuvent agir.

À noter : les locataires victimes de pratiques abusives et vivant dans un logement indécent peuvent dénoncer le propriétaire via une plateforme d’accompagnement accessible en appelant le 0806 706 806. Une assistance sera proposée aux victimes pouvant aller jusqu'à l’envoi des services de la mairie ou de la police du logement.

Bon à savoir : il existe environ 2 000 points-justice en France, au sein desquels vous pouvez trouver une aide juridique gratuite sur les sujets qui concernent les particuliers : famille, travail, logement, consommation, etc. Pour être mis en relation avec un point-justice à proximité de votre domicile, contactez le 3039.

Procédure de déclaration d'insalubrité

Contactez le propriétaire de votre logement pour qu'il constate l'insalubrité et réalise les travaux pouvant mettre fin à l'insalubrité. S'il refuse ou ne répond pas, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure.

Contactez alors votre mairie, qui saisira l'Agence régionale de la santé (ARS) ou le Service communal d'hygiène et de santé de votre commune (SHCS). Un agent du SCHS ou l’ARS visite le logement et apprécie s'il est insalubre au regard de l'état du bâti, des équipements du logement et de ses conditions d'occupation.

Il établit un rapport, transmis au préfet s’il conclut à l’insalubrité du logement. Après avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CODERST), le préfet prend un arrêté d’insalubrité.

Arrêté d'insalubrité

L’arrêté est adressé au propriétaire, puis affiché en mairie et sur la façade du bâtiment où se situe le logement insalubre.

Il existe deux types d'arrêtés :

  • D'abord, l'arrêté d’insalubrité remédiable si des travaux permettent de mettre fin à l’insalubrité. Le Préfet indique au propriétaire les travaux à réaliser et leur délai d’exécution. Il interdit éventuellement l’occupation du logement insalubre le temps des travaux.
  • Ensuite, l'arrêté d’insalubrité irrémédiable s’il est techniquement impossible de remédier à l’insalubrité, ou si le coût des travaux est plus élevé que le coût de la reconstruction.

L’arrêté peut prescrire la démolition du bâtiment dans lequel se situe le logement, l’interdiction d’accès au bâtiment et l’interdiction définitive d’habiter le logement insalubre.

Bon à savoir : dans les deux cas, l’arrêté peut prévoir une astreinte et une suspension de loyer pour obliger le propriétaire à réaliser les travaux.

Logement insalubre : quelles conséquences ?

Obligation de réaliser des travaux

Le propriétaire doit réaliser les travaux nécessaires dans le délai indiqué dans l'arrêté. La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les possibilités de contraindre le propriétaire à réaliser les travaux, en instaurant notamment la possibilité d'une astreinte. Dès lors, si l’arrêté le prévoit, le propriétaire doit payer une astreinte plafonnée à 1 000 € par jour de retard, sans pouvoir dépasser la somme totale de 50 000 €.

Le préfet peut aussi faire exécuter les travaux d’office, aux frais du propriétaire. Le paiement d’une astreinte n’empêche pas l’exécution d’office des travaux. Les montants de l’astreinte et des travaux se cumulent.

Bon à savoir : les autorités publiques disposent d’un pouvoir de police en matière de lutte contre l’habitat indigne et peuvent prendre des décisions contraignant les marchands de sommeil à effectuer des travaux dans un logement insalubre, le cas échéant sous astreinte (article L. 543-1 du Code de la construction et de l’habitation, modifié par la loi Élan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018). Le propriétaire qui refuse l’exécution des travaux, sans motif légitime, s’expose à des sanctions pénales, 1 an d’emprisonnement et 50 000 € d’amende (article L. 511-22 du Code de la construction et de l'habitation). 

Obligation d'hébergement ou de relogement

Le Code de la construction et de l'habitation (articles L. 521-1 et suivants) impose au propriétaire cette obligation :

  • Pour un logement temporairement insalubre, si les travaux le nécessitent, le propriétaire doit vous proposer, à ses frais, un hébergement temporaire correspondant à vos besoins. Une fois les travaux terminés et l’arrêté levé, vous réintégrez le logement, payez le loyer et les charges. Le bail est prolongé du temps passé en hébergement.
  • Pour un logement définitivement insalubre, le propriétaire doit vous proposer un relogement définitif adapté à vos besoins et votre budget.

Le loyer du nouveau logement est à votre charge. Toutefois, le propriétaire vous verse une indemnité couvrant les frais d'emménagement (3 fois le montant du nouveau loyer).

Le préfet doit proposer une solution d’hébergement ou de relogement au frais du propriétaire,  si ce dernier ne le fait pas. Le refus du propriétaire d'héberger ou de reloger l'expose à des sanctions pénales (3 ans d'emprisonnement et 100 000 € d'amende).

Bon à savoir : acceptez l'hébergement ou le relogement proposé par le propriétaire s'il correspond à vos besoins et votre budget. Vous perdez vos droits à hébergement ou relogement en cas de refus.

Suspension du loyer 

Si l’arrêté le prescrit, votre loyer est suspendu :

  • à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté ;
  • et jusqu'au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté mettant fin à l’interdiction d’habiter.

Vous restez toutefois redevable des charges.

Consignation de l'aide au logement

Le propriétaire n’exécute pas les travaux ? Prévenez votre CAF. La loi ALUR du 24 mars 2014 a en effet instauré la possibilité de suspension du versement de l’aide au logement et la consignation de son montant jusqu’à la réalisation des travaux. Si votre loyer n’est pas suspendu, vous versez au propriétaire le loyer diminué du montant de l’APL.

Ces pros peuvent vous aider